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弼尖言論
什麼是井噴?
 
王弼
專業投資者
香港奧國經濟學院院長
2016年9月7日

古有東方三博士,在地產資訊網的社區裡,亦有三位有福的網友,他們一向看好香港樓市,並預期樓價會出現井噴現象。近期樓價氣勢如虹,從低位強勁反彈,雖仍未達去年第三季歷史高位,但王弼不其然會問,究竟井噴現象會否出現?

答這個問題前,必然要理解井噴是什麼?

大部份的經濟學家、樓評人,可能會以供應不足、住屋的剛性需求或貴麵粉加高昂建築成本來解釋樓價的節節上升。其中,成本因素的解釋最為無譜,我明白地產商對發展項目當然有盈利的期望,但如果這個世界所有的產品都可以以高於成本的價格發售,世界便沒有蝕本生意了。明顯的,需求主導了一切。

但這需求,並非是住屋需求。香港樓價是否出現井噴,暫時擱下一旁,王弼肯定的是,北上深三地甚至是一些二線城市的樓價已出現井噴,但君不見大陸人買樓,賣完就丟空嗎?大陸人丟空單位不單在本土出現,也在香港英美加澳出現,這不可能是大陸人有強大住屋需求的表現啊!他們其實都做同一個動作--囤積,為什麼囤積呢?如果有看三毛流浪記、國共內戰一類影片的,都知道在國民黨失去大陸政權之前,最初是生意人,後來連平民都參與其中,都在囤積糧食或其他值錢的物品,理由大家都知,就是政府瘋狂印鈔,沒有人再相信貨幣,是的,大家都恐慌性購入實物,唯恐手中鈔票成為廢紙,對實物的需求便會無限量增加,這就是物價井噴的最根本原因,奧國學派就稱之為Crack-up boom,大家不妨Google一下,本派對其有非常詳盡的解釋。

最近,不單香港樓價上升,藍籌股亦氣勢如虹,原因亦是自Brexit以來,全球相信各大央行都會無限量印鈔,「資產階級」因而對優質資產進行恐慌性買入,藍籌股亦出現了井噴的初步現象。能在井噴初期掃入資產的人,可能真的眼光獨到,但根據奧國學派理論,政府印鈔,其實更多人是贏在起跑線。在新書《金錢解讀》裡面,我就解釋過:「大多數人忽略的,是印鈔過程中得到鈔票的先後次序。事實上,新印的鈔票不會是全民即時平分。既然印鈔由政府主導,新印的鈔票當然就是政府首先得到,但在這些鈔票未流出市面,政府和緊密合作印鈔的銀行就可以率先利用這些新印鈔票大量在市場掃入貴重的資產如房地產、股票、珠寶和高檔消費品。在大量鈔票湧入市面之後,物價自然上漲,以後獲得這些鈔票的人,假設他們完全接收了這些新印的鈔票,但其購買力已經降低了。換句話說,在這個印鈔的遊戲中,能首先拿到錢的人就是贏家,而最初把資產賣給這些人的,和後期才接收到這些錢的人(通常就是平民百姓),就是輸家。進一步說,印鈔,就是把平民貴重資產轉移到政府(或和政府有裙帶關係的人)的手段,有劫貧濟富的效果。」

換言之,當一部份人慶幸自己能在井噴前掃入資產,在耀武揚威之際,另一部份的貧苦輸家,自然怨氣沖天(雖然他們未必明白自己的困境是由央行造成,但他們可能會遷怒政府和富人)。他們一定會希望透過政治手法,扭轉眼前的不公。大陸crack-up boom令資金流入香港,炒起物價,才是本土勢力(即保護主義)抬頭最根本的力量。美國的特朗普,也是靠本土主義上位,Brexit更不用說是徹頭徹尾的本土運動。因此,我傾向相信井噴亦已在香港啟動,直至外圍或內部政治開始承受不了井噴所帶來的政治衝擊而倒塌,例如特朗普上台,又或歐洲出現更多右翼上台或獨立公投,什麼時候完結須密切留意全球政局發展。不過,在井噴的音樂還未完結時,手持資產的朋友興奮之餘,或應計劃一下未來的政治對沖。

 
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1. 打工仔 Andy 2016-09-07 15:16:48
弼哥

今次井噴是累積嘅購買力加上全球繼續 QE 的結果, 買樓的確係最實際, 買左又訓得著咪唔怕買囉, 對嗎 ? 
2. 就黎20年啦!! 2016-09-07 15:54:43
就算係完美世界入面,都係會有4-5%不滿分子

宜家嘈果班 所謂本土所謂傘兵所謂港獨

絕大部份人 都係唔會買樓,樓價高低關佢哋Q事??




97-98年打大鱷 佢哋就話政府破壞自由經濟要打倒政府

03年04年經濟差 佢哋就話經濟差政府衰要打倒政府

04年至宜家經濟好 佢哋就話貧富懸殊又要打倒政府


就黎20年啦!!  連呢D騙徒手法都睇唔清楚??
3. 向引刀‧土著說不 2016-09-07 16:01:48
『我傾向相信井噴亦已在香港啟動』:

政府只是運用凱恩斯理論,將新印的鈔票,繼而大與土木,修橋搭路,令大量的工人有工作可做。例如,曾蔭權的十大工程,有七個項目完成或進行中。97回歸前,有玫瑰園機場計劃,玫瑰園完成後,大工程無以為繼,建築工人需過梳打埠興建睹埸,緊接著香港樓價大幅回落一樣。

今後黎緊的還有計劃中的機場三跑,只要政府繼續大灑金錢於大型基建及基層工人受益,香港資產樓價未來升幅不容少觀。
4. 三個其中一個 2016-09-07 16:56:46
好彩講中啫!
5. 三個其中一個 2016-09-07 17:30:47
二樓、三樓,你們講得很好!

香港需要多些正常人的聲音,加油!
6. 向引刀‧土著說不 2016-09-07 18:46:38
從另一方面看,犯民過去幾年在垃圾會內一直實行拉布策略,影響大工程撥款,提出各種司法覆核等手段,影響基建發展,繼而影響基層工人生計,阻礙香港經濟發展,其結果是苦了基層,害苦了他們的家庭和子女,對香港發展根本毫無好處可言!

這觀點與香港黃金五十創辦人--林奮強—致,香港需要把握自身背靠祖國14億人的優勢,在基礎發展方面上提供配套設施,盡快達到成為紐、倫、港國際級水平,成為亞洲樞紐中心,以免被勁敵新加坡捷足先登,想香港PK的只有美國及新加坡。
7. 引刀一快 2016-09-07 19:09:28
但君不見大陸人買樓,賣完就丟空嗎? 

唔係喎,我養滿晒貓仔狗仔金魚仔喎。
8. 引刀一快 2016-09-07 20:23:31
To 4樓

果然係好彩,的確係好彩。
9. 蕭峰 2016-09-07 21:09:51
好文!

同意,至少大陸部分城市已經出現井噴。

王sir可否繼續分享一下,你覺得井噴之後會如何呢?
10. 向引刀‧土著說不 2016-09-07 23:07:24
港珠澳大橋如何減低失業率? 
陸路離境稅如何減少出入境人流?? 
甚麼是供過予求、求過予供? 
------------------------------------------------------
1.假設其他因素不變 
2.設定港珠澳大橋為投資行為 
3.設定gdp可反映人們的收入上升 
4.假設下列公式正確 

gdp(y) = c+i+g+x-m 
c= a+by 

if i 上升 ,y的變動 = i的變/1-b (邊際消費傾向) 

所以當i變動時,會對經濟有連鎖關系,即個人收入會上升,帶動了消費上升,當整體上升時,勞工需求便上升了。 

這公式的問題是 
b行為消費傾向是空泛的,所以列式時可能錯誤,只不過是凱恩斯推論出來,不是有一個絶對證明邊際行為傾向,即 投入變動因素 (i的變動) / 1- 邊際傾向是必然存在我們的世界,亦有爭議 

第 4. 點假設可以不成立的論點,第3點不成立就是其他因素問題 

1.如一次性收入 不足以令人們用多了錢,所以y不一定上升,只要y的上升不足,那麽可判斷效率的問題質疑 
2.永久性的收入 或經常性的收入行為,是反映經濟行為的,消費者的信心 指標,人們是否願意收費,在人們的預測未來問題會有一定反映,但是預測性行為 ,又是一門空泛的,所以爭議會大了,以上的觀點未足以完全解破是否在i的變動下,人們的信心觀念會回升 ,從以產生刺激,令公司裁員或投資行為 的結果。 

所以是否絶對把失業率拉扯上去,這觀點仍然有待商榷之餘地 


第二條 
1.假設追求極大化 
2.設定出入境行為己被完全 反映 

在需求定律 下,在其他因素不變,如果成本上升,需求量便下跌,所以稅的上升會導致行為成本上升,機會成上上升,在替代行為下,需求量下跌。 
其中一點需要注意,陸跌離境稅是定額收或每次收是不同的。成本上升如果分類,要指是價格的上升,還是其他因素,這分類在我的判斷,是非價格行為,所以會整條交易曲線改變。有啲亂 

第三條 
在某一價格下,人們的反映在某一點,如果受制於外來的指定因素,如價格管制,便會出現供過於求或求過於供現像 


2010-01-02 21:11:44 補充: 
參考 凱恩斯模式 宏觀經濟學 

2010-01-04 21:53:45 補充: 
不懂英語 

2010-01-04 21:57:52 補充: 
gdp(y) = c+i+g+x-m 
c= a+by 

國民生產總值 gdp 或y= 消費支出c + 投資支出 i+ 政府支出 g+出口x - 入口m 

消費支出 c= 固定常數 (即沒有收入的支出經常值)a + 邊際消費傾向 b x 可用收入y 

如果沒有記錯,整條列式應該是以上 

2010-01-04 22:08:04 補充: 
國民生產總值 = 
亦稱國民生產毛額或本地居民生產總值,即一國之國民一年內所生產的最終產品(包括勞務)的市場價值的總和 

消費支出 消費的總和 其他類推 

出 口 = 出口的實物 + 股務 如旅遊業 

入口 = 入口實物 + 服務 如出國玩 

如將 這式的最大列式 

我知道的是 
如果沒有記錯 

y = a+ b(y-t稅) + i -1/r +g +x-m-cy 
點解會得出以上公式 


11. 引刀一快 2016-09-08 04:45:10
向扮叉晒嘢說不。
12. 白痴 2016-09-08 07:09:07
呢度果兩個痴線佬真係好X煩其實互不相識但是就用公共平台互相攻擊快D去青山醫院等位
13. 香港會出現恐慌性買樓 2016-09-08 11:20:19
未來可以想像晤會再有新地皮供應
14. 唔夠地咪填海囉 2016-09-08 12:19:37
當年夠話 積極不干預       大鱷打到黎 咪照樣入市
當年夠話 公務員永不減薪   財困起上黎 咪大減特減

15. 亮劍 2016-09-08 13:01:23
……在地產資訊網的社區裡,亦有三位有福的網友,他們一向看好香港樓市,並預期樓價會出現井噴現象…………

更正:「我只係話那時候的楼價係比合理水平貴少少,而要楼市暴跌,唔該出左井噴先!」

……近期樓價氣勢如虹,從低位強勁反彈,雖仍未達去年第三季歷史高位,但王弼不其然會問,究竟井噴現象會否出現…………

更正:「小弟所謂的井噴,係每個月持續咁升,最低武力係每月升你兩叁個%,大半年起碼!」

……其中,成本因素的解釋最為無譜,我明白地產商對發展項目當然有盈利的期望,但如果這個世界所有的產品都可以以高於成本的價格發售,世界便沒有蝕本生意了。…………

更正:「呢個世界搞地產發展那有賺硬?我們三儍強調的是,你要發展商跌錢蚀住做,佢哋嘅選項係玩少D;拖慢工程;延遲賣樓; 不再為農地補地價」!

……他們其實都做同一個動作--囤積……

更正:「我請問呢家香港合共有多少單位被囤積?」

……最初是生意人,後來連平民都參與其中,都在囤積糧食或其他值錢的物品,理由大家都知,就是政府瘋狂印鈔,沒有人再相信貨幣,是的,大家都恐慌性購入實物,唯恐手中鈔票成為廢紙,對實物的需求便會無限量增加,這就是物價井噴的最根本原因…………

支持:「我呢五六年咪就係不斷強調呢一點囉!」

……最近,不單香港樓價上升,藍籌股亦氣勢如虹,原因亦是自Brexit以來,全球相信各大央行都會無限量印鈔,「資產階級」因而對優質資產進行恐慌性買入,藍籌股亦出現了井噴的初步現象…………

支持:「最近銀行水浸,你去同佢借錢買樓,最筍可以做到 H+1.4 厘,而呢家收租普遍做倒 3 厘回報,以戰養戰不難做到,這7~8年全球政府, 不惜押上自己的誠信,佢哋千謊百計、妖言惑眾、吹水唔抹嘴、巧取豪奪……,實際上目的係稀釋大家現金既購買力,因此之前、現在或將來購入稀有資產的人,只係自保咋。」

……換言之,當一部份人慶幸自己能在井噴前掃入資產,在耀武揚威之際…………

更正:「呢年幾我們幾時公開出來耀武揚威?大家去借優質平錢,用作投資房託及債券,悶聲發大財就真!」

……不過,在井噴的音樂還未完結時,手持資產的朋友興奮之餘,或應計劃一下未來的政治對沖…………

多謝:「生於金融亂世,我不求發達,只想自保啫,小弟會自行執生。在對上 5~6 年,我洋洋灑灑就寫咗幾佰萬字,一毛錢都收唔倒,目的其實只有一個,就是希望有緣人醒目D,不要再被「別有用心」的高官及政棍欺騙呃錢,但求救得一個得一個,我自信咁做對得住天地良心!」
16. kts 2016-09-08 13:06:42
亮劍兄

請教一下井噴完成後跟住會點發展?
可吾可以講多d?  thx🙏🏻🙏🏻🙏🏻
17. 亮劍 2016-09-08 13:14:14
井噴之後當然係跌到阿媽都唔認得啦…
18. kts 2016-09-08 13:18:32
亮劍兄小心俾人圍🙈🙈🙈
19. 加快自由貿易 2016-09-08 13:27:47
選舉後,中央定必加快國內自由貿易包括人民幣國際化,加上選舉後不會再有地皮可供應,股票同樓市終有牛3出現
20. 鈍劍 2016-09-08 14:52:42
一味靠估不知道等到何時先夢想成真樓價大趺或只有盼望社會動亂百業蕭條時期或許實現
21. 引刀一快 2016-09-08 15:08:04
亮劍兄

太好喇,你又繼續寫嘢喇。

請教一下,你講開嘅“雙頂”,依傢算唔算?
22. Peter Pan 2016-09-08 15:09:23

亮劍兄, 請問現在是否已經是井噴的開始? 

23. 亮劍 2016-09-08 15:46:36
現在我講歷史,喺 97 年之前。

有現金想買多一兩間收租或短炒:

有一份首期可買一間,有兩份呢,咁就兩間囉,那時候無正面信貸資料庫,理論上你有首期的話,咁一張税单可買N間。

有楼但唔夠現金:

可用你層楼去加按班首期。

有現金想買楼自用:

只要班得出一成首期,又同銀行証明倒你「只用」入息一半以下供楼,那麼你就可上車,因為無壓力測試,上車好容易。

無楼而現金不足:

以下係身邊朋友兵行險著班首期手法,分別有轆咭、借財仔、朋友或屋企人夾份……然後在簽訂臨约後攞去地代嗰度放,到賺完錢後還欵或拆夥,首期就咁班出來。更進一步就是本來買一間,就用建築期方式買夠兩間楼花,一間第二時自用、另一間立即放售;又或者本來只供得起兩房,但買件三房楼花,到入伙前將那個三房換兩房。

但以上買楼方略,在今日全部行唔通或做來把鬼!

現在任何人去簽臨约之前,幾乎都問清楚銀行;計好條数;預埋加息後果……我估呢年零能夠入市嘅人,應該係史上最硬淨的買家,等閒事件唔能夠震出幾多間楼出來!

當然打後兩年就是另一種看法,因為政府随時儍下儍下,借首期、寬政策、起多D微型单位俾實力不足嘅人上車,送佢哋一程!

👆上年年头寫的。
呢家政府可能要做儍事😂

我們三儍呢6年無老點到讀者,對得住列祖列宗!
如果信我哋而唔係果D「磚家」,最少都上倒車。
24. 引刀一快 2016-09-08 16:02:06
亮劍兄

太好喇,你又繼續寫嘢喇。

請教一下,你講開嘅“雙頂”,依傢算唔算?
25. 向饭民说不 2016-09-08 16:36:51
这几年以来,大陆放弃了高污染和低利润的纺织业。改而搞高科技产业。在太阳能电池板,手机生产,航拍机,还有即将成熟的电动汽车,其实大陆的实体经济绝对不能看差。

在传统的汽车上,中国好难和日本美国竞争,因为做引擎是需要经验累积。中国的冶金工业还差太远。但是在电动汽车上,中国肯定可以打败日本和欧美。大陆电动汽车股正在挑战历史高位。
26. LYC 2016-09-08 16:46:31
K兄半年前同我拗樓價半年後升定跌,現在還在幻想樓價大跌,哈哈!
真係好奇怪你點樣搵食,唱跌時個股市樓市就升,唱升時個股市就見頂!
你真係要多啲出來做我們的明燈,等我們一齊掉轉做,大家一齊發達GoGoGo!
27. 升跌之間 2016-09-08 17:43:49
呢班友真是正,跌時等跌足三五七成. 升時等井噴後大跌. 一唸天堂一唸地獄.支持等大跌
28. 七十後小弟 2016-09-08 18:04:30
多謝亮劍兄多年來無私奉獻分析,深入淺出,精彩絕倫。風水佬呃你十年八年,亮劍兄及其餘幾位英雄分析,經得上時間考驗,有目共睹。默默地,發揮着蝴蠂效應,影響深遠。
29. 吹水佬 2016-09-08 23:46:59
吹水吹到咁開晒名真的風水佬呃你十年八年常說樓價跌究竟邊個價位為標準呢說不出來一味就是吹跌
30. 觀眾 2016-09-08 23:55:54
亮劍兄真係好野,雖然在這裡受過氣,但仍然為心中真理發言,而且每字每句都充滿啟發性。你的離開會是讀最大損失!
31. Desmond 2016-09-09 01:34:50
究竟現在香港樓市是井噴剛剛開始,還時噴完快結束呢?
32. 升一倍 2016-09-09 06:36:48
打後四年起碼升一倍
33. 吹小佬 2016-09-09 06:40:15
To 28/30同一條粉腸用唔同名咪扮啦不如走去做競選義工啦
34. kts 2016-09-09 08:47:08
偶像神回,一定要覆下你

1)我幾時同你拗半年后樓價升定跌?我只糸話除非有黑天鵝,否則ccl高位最多跌30%
2)我幾時有唱好過個股市?上次我平均價二萬一沽,到穿二萬平(自己search 下我post 嘅日子)咁都算燈的話我願意一世燈勒😂😂😂

你咁冇記性點做地代呀?吾記得人地講過d乜就search 下d 舊post remind 下自己嘛,答左你咁多野,但有一個問題你一直都冇回答我,就系你今年開左單未?


35. To kts 2016-09-09 09:16:10
自己睇, 4月時仲好有信心同人玩游戲



658. kts  2016-04-19 13:00:36
謝刀兄有興趣,其實原理同會吾會低於118差吾多,既然見大家好淡理據引至有時言語上帶有火藥味,不如玩個遊戲,好淡相方共同撰出一個樓盤,或各自找一個自己有信心嘅,黎睇下佢之後發展,以最近半年成交價做參考,用銀行估價做開盤價,睇下之後會升定跌!
到時邊d系真好/淡,一目瞭然,既然對自己理據咁有信心,睇下有冇人玩😎😎😎
659. 引刀一快  2016-04-19 17:57:18
kts兄

呢個游戲,係咪叫做“依傢買好,定係六個月後買好?”哈哈哈哈
660. LS  2016-04-20 11:01:44

kts兄,

咁點解唔就咁估三或六個月後CCL? 會唔會簡單D?


661. kts  2016-04-20 13:48:53
刀兄,個標題又幾貼切喎,不過吾知會有幾多人玩😂😂😂

Ls 兄,因為刀兄之前已出過投票「ccl 會吾會16年底前低於118」,而且ccl 吾夠全面,有d單棟樓亦冇計,亦冇計新樓,所以今次基於自己個人理據做出發點去選取,可以睇到各人嘅理據同行為會否一致,既然對自己發表嘅咁有信心,可以透過呢個遊戲為自己支持下,有興趣嘅大家search 一下post 上黎,不過預左冇乜人玩,點解?你懂的🙈🙈🙈
662. LYC  2016-04-20 13:57:39
K股神,贏咗有何積數先?
你現在究竟係調整上定落呀,哈哈!
663. kts  2016-04-25 08:04:55
著數?偶像你敢玩至講啦,btw, 你今年開左單未? 

36. 觀眾 2016-09-09 09:54:41
有33樓呢種無聊淡友存在,吾怪得D高質勁人走晒。唉!
37. kts 2016-09-09 09:54:52
樓上

我同人玩遊戲又代表乜?point 起邊?
重點系當時跟本冇人夠膽玩

要search 就search 哂我所有post, 吾好只search 一部份,我post 吾多,好易search, 加油
38. 回37 2016-09-09 10:17:25
對、留言不多牙較為主. 個游戲代表乜?你話呢?
39. kts 2016-09-09 10:21:09
講牙較,邊夠咁多位無名氏黎吖😂🙈
40. 是非之人 2016-09-09 10:28:47
先撩人者賤,為何要搬弄是非?如下


18. kts  2016-09-08 13:18
亮劍兄小心俾人圍🙈🙈🙈
41. kts 2016-09-09 10:48:08
樓上

原來為此,不過呢個reply 並非有心的,亮劍兄除左呢度,起朋友口中亦聽過佢事跡,所以我對佢絕對有尊敬的心!
42. 亮劍 2016-09-09 10:50:47
亮劍兄, 請問現在是否已經是井噴的開始…………

要是呢兩個月CCL再出現每個月3~4%咁上升,那麼楼市井噴我可宣佈正式開始,咁以下在年半前我發表文章的睇法,會繼續有效。

亮劍 2015-04-06 09:45:56

我之前講過幾次,今年楼市係先升後回格局,细碼楼會喺 6~7 月升到高位後回落。

我亦講到 2017 年,是呢次楼市循環周期的高位,如果之前出現過井噴式上升,咁跌翻去 CCL117 甚至 103都有份。


因此如果有朋友私下開賭盤,賭 CCL 3 個月及 3 年後的指数邊個高,咁我真的唔敢大注賭單边!


但如果有朋友開:「30 年後 CCL 的指數高;定今日 CCL的指數高?」

咁小弟一定當埋底褲都買大!!!

43. 亮劍 2016-09-09 10:56:51
任何投資工具崩盤,以下情況定必出現幾樣:

1 大量散戶
2 喺相對高位
3 以高槓桿方式
4 大量買入

請各位自行代入呢家楼市出現咗邊一點?
44. kts 2016-09-09 11:02:17
亮劍兄


幾時得閒飲杯野,搵埋Kevin 


45. 亮劍 2016-09-09 11:12:44
幾時得閒飲杯野,搵埋Kevin ……

你講S君?佢忙到……等佢 settle 咗單野先啦!
46. kts 2016-09-09 11:40:14
好呀,一言為定🍷🍹🍻🍸🍾🍶☕️
47. Tony lam 2016-09-09 14:09:33
(14. Tony lam 2016-09-08 19:06:12
睇好樓市有閒錢買藍籌地產股、樓留番比有剛需嘅人博啦!買咗新記/長記、幾個月都執足3-4成、仲未冼食糊住、5號仔都好溶、隻隻足3成過外、有乜依郁散水快時又唔洗抽水、座耐D收息都唔錯、早排唔知有冇童鞋跟呢?)


而家係井噴中期、但實磚買賣縛到好論盡、煙花到尾最璀燦、幾時 ? 未有耐  !  拿捏各自修行啦!

48. 長期糧尾 2016-09-09 17:42:24
亮劍兄
謝分享
49. 難掉頭 2016-09-09 18:25:43
現在買樓成本高過買股票太多,兩年內沽出仲要勁抽,幾年新稅制令抄賣幾乎絕跡,反而令樓價個底打穩咗,除非出現超乎想像的天災人禍個市才能掉頭(現在連激進派多人勝出股市都日日升)
50. 123 2016-09-09 19:30:35
恒指上望30000點真開心有D白痴22600沽晒手上股票損失慘重
51. 自我陶醉 2016-09-09 20:26:10
47樓 

又係,年初敢買股的,就算搵隻馬騮掟飛標買,都賺到十幾廿年租,但要留意的是,雖然煙花到尾最璀燦,但好多人會等到水尾先入場,放完又唔知,仲要依依不捨,咁就high嘢喇!其實買股回報冇保證,風險又大,梗係買樓好喇,勝在行得慢。 一年賺哂廿年錢,之後會覺得好空虛。

歸納呢度“磚家” 意見,都係買樓好處多:
1. 唔洗瞓街 (有錢供的話,炒燶除外)
2. 就算唔升,一年都有成3%回報,是訓練耐性和堅忍精神的好辦法
3. 一買就畀SSD鎖死,一定唔會變節,反正賣咗都唔識買咩好。
4. 有錢就買,唔洗用腦,死少好多細胞

有冇聽過"龜兔賽跑"? 只要有信念,唔瞌眼瞓,烏龜終有一天會跑贏小兔的。 

瞌陣先,哈哈哈!

52. 窮人 2016-09-09 20:35:58
51樓大哥,請問要投入幾多本金才能賺十幾廿年租?我本金唔多.係租何種屋?山頂?深水埗?三千呎定係擋房?多謝指教.
53. 印鈔? 2016-09-09 21:04:31
印鈔? 有常識的嗎?
是否睇得多財經新聞報導時出現的印鈔機
54. Tony lam 2016-09-10 00:49:36
醉哥
快放一輪抖下嘆下(work hard play hard)、慢走冇得停成世捱、你揀邊樣吖 ?
龜兔故事儍仔嘅。
55. 引刀一快 2016-09-10 02:17:19
To 51樓  自我陶醉兄

某些好友眼中,兔仔永遠係輸嘅,哪怕兔仔環繞地球一周,最後還是跟上烏龜尾巴。


56. 自我陶醉 2016-09-10 08:49:41
引刀兄

諗深一層佢哋其實冇錯,人哋話明睇長長長線呀嘛! 鬥長命的話,烏龜同兔仔比一定贏哂喇。如果大家鬥跑50年,睇邊個跑得遠,你話邊個會贏? 我有星星都敏俊咁長命都去買定幅爛地等喇。 哈哈哈!

52樓 窮人

買樓收租每年回報係3%,廿年租即係60%,你買股賺30%咪10年租,60%咪廿年租囉,要住山頂咪用買山頂樓咁多本,如果要住深水埗劏房咪用買劏房咁多本囉!

我哋係比較年初時買樓好定買股好,當然假設你有大把錢要投資,要決定買股定買樓。而且係買穩陣藍籌股,唔通用1萬去買仙股買輪就搵廿年租咩? 買股,窮人冇問題,一萬幾千都有交易。問題係你有冇耐性等低位先買。

54樓 林兄

我冇烏龜咁長命 ,又冇烏龜咁堅忍,局住要做兔仔喇!  不過買股真係高風險,就算年初上咗車,唔識落車一樣會見財化水。

57. 亮劍 2016-09-10 08:58:22
小弟生於60年代,因此身邊不少朋友都係 4x~5x 歲。

因為我們生長的年代,普遍家庭都係拮据嗰隻,所以我們不少人都養成積穀防饑,好天斬埋落雨柴的習慣。

我同D朋友及同學,大多喺80年代尾,90年代初到達適婚年齡,不少人因為要畀自己及家人一個家,所以好多人死慳死抵上咗車。

時光飛逝咁又廿幾三十年 ,我們經歷了香港回歸、金融風暴、金融海嘯……學容祖兒話齋:真係「來回地獄又折返人間」,變成打不死的「曱甴」;而與此同時,身邊不少人的小朋友逐漸長大,好多已開始讀大學,甚至出埋身。

其實我班同學朋友,個個都知楼價唔平,甚至稍為偏貴,但為了下一代未來着想,所以都會想方設法幫下手。

幫手的途徑有:

1 子女未成年……自己名入一件收住租先,等子女第二時結婚就收回單位畀佢用。
2 子女出咗身……用子女名入件自住,舊居就放租幫補供楼。
3 子女就黎結婚……資助仔女首期,甚至做埋 Stockton 「上錢助供」,等下一代上車易D。
4 子女眾多不只兩個……老媽子靜雞雞將子女的家用儲起,同佢地以儲蓄式買股票班首期。

後生仔女能否上車,決定性人物係父母;而「搞到」香港「房事」問題千頭萬緒,父母的角色亦不容忽視!
58. Oscar Lam 2016-09-10 09:57:06
回56自醉兄,

在下認為,不管投資股票或者物業,都應具備乌龟堅忍的性格和兔子敏銳的触角。君不見老股神巴氏揸住一些優質股可以十年以上不放?哈哈!
59. 窮人 2016-09-10 09:59:33
多謝自我陶醉先生解惑.小弟一直也有留意先生言論,印象中年初時你一直對世界前景唔睇好,也曾話過QE冇用,二三個月前更話股票已走咗七七八八.睇怕高手如您都未必夠膽在年初時壓上全部身家.如講錯請更正.

小弟身邊恰恰有同學夠膽在年初時用幾年來的儲蓄做一成首期,九成按揭上車. 以樓價迄今升值8%計,可否認為佢已有80%之收益呢?
最後想請教現階段股市係否還可以入場呢?
60. 蕭峰 2016-09-10 10:15:55
亮劍兄

依家冇父母幫助,子女上車的確唔易。

貌似井噴現象越來越明顯。

金地华宸位于偏远的门头沟山区,刚刚赢得了一场“大满贯”。据开发商公开的数据显示,第一期推出156套房140平方米的四居,套均约800万元,从清晨6点就有客户陆续到场排队,上午9:30正式开盘后仅用了40分钟,156套房源便被“抢购”一空,平均每分钟售出4套,开发商当日将13亿元销售额收入囊中。



61. 引刀一快 2016-09-10 10:27:16
自我陶醉兄

未養過龜,未必知道真像,其實龜嘅夭折率高過兔仔,而繁殖力遠低于兔仔。

如果唔係近年有人狂炒龜,養龜利潤未必高過兔仔,最平嘅巴西龜同花龜,每斤計同兔肉居然係一樣嘅。

一世對住兩隻做人世,龜好,如果想開枝散葉,兔仔快。
62. 自我陶醉 2016-09-10 12:30:58
Oscar 兄

小弟認為做股神也要講時機,現在的股市與股神賺錢高峰年代有點不同:
1. 週期愈來愈短
2. 新經濟股取代舊經濟股,令週期更短
3. 癲狂印鈔史無前例
4. 以美股為例,在高位已有幾年,升唔上,跌唔落,早年在低位入市的,當然沒問題,如果是近年才於高位入市的,是否也可長揸值得深思。

說到投資成績,近年已有很多人超越他了。

就如窮爸爸富爸爸的Robert Kiyosaki, 他入市買樓是1989年,當年長買當然是富爸爸,但如果他在2007入市,他可能是Poor Dad Bankrupt Dad 了。

63. 自我陶醉 2016-09-10 12:50:55
59樓 窮人

年初時我買入嘅主力係石油、博彩股,買嘅理由之前亦解釋過,唔打算重複,既然已經跌凸哂,開心都嚟唔切,點解要驚?

無水平嘅人只會睇到我寫CCL破唔破118,佢哋唔會留意到我嘅分析,我當日提到要118不破有兩個條件,一是油價,二是中國經濟,4月時,油價從低位26反彈上50以上,其他資源價格回穩,國內走資潮和外滙儲備同PMI都有改善,走了油股和永利後,跌了千多點,我便換入了更有上升空間的地產、汽車、內銀。不過,美國如果加息,又會唔同玩法。 記住,投資股票係要講數據,講理據,淨係靠估係唔work 嘅,還環球息口對資金流同資產配置有咩implications 都唔識,靠估搵食,仲要可以賺到錢巴巴閉嘅話,梗係買樓好喇。

“九成按揭上車. 以樓價迄今升值8%計,可否認為佢已有80%之收益呢?”

呢個問題水平太低,唔打算答。 等我問番你,如果我日日炒即日鮮,在股票市場日日無本生利,收益率又係幾多?

你如果有留意我留言,你會發覺我成日強調,輸得起三、四成,又唔嫌貴幾時都可以買樓,買股都係一樣,輸得起三、四成身家,你咪壓你全部身家囉! 因人而異,重點唔係買幾多,係你輸唔輸得起。至於股市,每個人嘅投資策略同風險承擔力都唔同,我嘅答案唔會啱你用,都係嗰句,起碼輸得起三、四成,又唔嫌貴,幾時都可以買。我自己從來都係跌到傻就入市,唔會選擇升到癲先入市。 

咪玩嘢喇,用番你個名喇,窮人。哈哈哈!

64. 13少 2016-09-10 13:16:36
醉兄分析的好好,可惜係馬後炮。
3、4月時,你預測ccl 穿118時,並無其他條件喔,咩油價、大陸經濟企穩就唔會穿,自己後補出來架?
65. Tony lam 2016-09-10 13:50:51
醉哥
一講到乜嘢CCL/PMl/GDP等等呢D嘢、我即時頭暈、真嘅因為唔知乜嚟、淨係識唔借唔托、買賣就憑直覺、唔好成日冇停一味郁、一年賭一兩次、次次捉到應、跟手嘆世界/發牙痕/行超市/打下波/出下海/識女仔/癈癈地咁等下一轉。

我自懂性就唔信龜兔賽跑、失敗乃成功之母呢D謠言。
67. 自我陶醉 2016-09-10 17:56:53
61樓 引刀兄

其實大自然很公平的,越係一胎多產嘅動物,存活率就越低,唔係海龜都唔會一次生幾百隻蛋喇。就係烏龜咩都慢,所以先要長命啲,唔係點可以做得哂要做嘅嘢。呵呵!




64樓 X少

所以我話呢,唔識字真係弊,讀多啲書先留言喇:

36. 自我陶醉 2016-01-05 10:15
引刀兄,

如果唔識你真係以為你係圖表派,你個118剛剛係上一次調整浪浪底附近,而且經過長達一年歷練,有一定支持力,高過定低過真係會考起圖表派。

早前已經講過,從波浪角度分析09至15根本無可能係一個3浪,14年中起5浪已經在運行, 跌破117將代表5浪完結,從成交量看,印象裡13~14年嘅調整期成交量其實唔大,相信支持力亦一般,從基本面,睇唔到對樓市有咩利好消息,利率向上,租金下跌,依然係最大困擾,至於經濟,油價和中國經濟會否有起色非常關鍵,但暫時都唔覺會有起色,09年以來量寬帶來嘅係虛假繁榮,換來更多的債,更大的泡沫,所以我估118很大機會在第三季失守。

明唔明咩叫:
“至於經濟,油價和中國經濟會否有起色非常關鍵?”

我又唔係盲好,由出世到死嗰日都話無論發生咩,樓價都會升唔會跌咁馬前炮。 不過千祈唔好開心,我有兩樣嘢看法從來沒變:
1. 樓價上升只是大陸瘋狂放水的輸出性虛假繁榮
2. 港樓依然係最冇價值嘅投資之一, 要買我都只會買有折讓嘅地產股,搭番轉樓市反彈的順風車

我投資只會信數據, 絕對唔會信啲地代亂吹。哈哈哈!

68. 唔好睇少"洪荒之力" 2016-09-10 18:07:47
香港 只有 740萬人 有 4萬美元 人均GDP

國內 最少有 1億人 有 4萬美元 人均GDP
69. 引刀一快 2016-09-10 18:29:22
哈哈哈哈哈哈

X少,最佳最恰當稱謂。
70. 13少 2016-09-10 20:41:35
係啊,冇錯,好快見到118會否在第三季失守。
準備找數喇!
71. 自我陶醉 2016-09-10 23:57:06
65樓 林兄

你真係識嘆喎! 

講到第六感買股,小弟都有啲體會,當你去銀行時,留意下多唔多人圍住股票機,如果開緊市都靜英英鬼影唔多隻,嗰時應該係買股嘅好時機,如果圍滿人,又雀躍的話,入市就要小心了,如果去到邊都聽到人提股票就一定要走了。呢啲係投資股票嘅行為心理學。 ;)


69樓 引刀兄

呢班X少咁X多,又唔知有幾多係思覺失調,自己同自己對答,用X代表讓佢哋自己對號入座,一網打盡,的確最方便。仲有個窮人唔知係咪怕被踢爆受唔住刺激,講講吓都要自動跳台。呢幾隻烏龜上年欠人條數又唔找,成日未到期就話叫人找數,唔通真係驚自己遲咗追兔仔唔到? 真真有趣,哈哈哈!

72. 13少 2016-09-11 20:01:20
知唔知點解咁多人唔鍾意你兩師徒?一個自以為有料,但好少預測,或者預測錯的離譜,但心裡面以為自己全中。馬後炮話自己買左乜乜。
或者你炒股真係高手,不過收收埋埋,來呢度不過吸料,好少分享自己經驗,自然積累唔到人氣。
所以,即使淡友,一樣尊重長河兄和亮劍兄,就係因為人地無私分享心得,只係呢一點,都贏你地師徒幾條街。
73. Tony lam 2016-09-11 20:19:34
醉兄
人生求乜嘢、我衹求他條不求人。
74. 大喊十 2016-09-11 22:41:28
13少幾句說話,夭心夭肺 🤗🤗🤗
75. 引刀 2016-09-12 04:36:40
X少

有冇人鐘意呢樣嘢我又唔mind嘅,多D人話唔鐘意我,咪多幾個討論對手囉,只要唔係好似你地幾個嘍啰咁低水平,對手應該係多D先有趣嘅。

呢個係好友場,單單渴求認同感的話,係唔會喺呢度流連嘅,至於引刀有冇料,我都唔知,只係知道唔可以由冇料嘅人去評囉。呵呵

我講中嘅嘢何其多,依家只講一樣,大陸經濟唔好,個浪會冚過嚟,上年幾多個好友反駁過話冇事,咁依家係咩情況吖?

你地成日跳出嚟做“評判”,到底你偶像有沒授權俾你架?唔好以為搞援護攻擊就可以趕走眼中釘喎。
76. 自我陶醉 2016-09-12 08:30:13
X少,

咪自欺欺人喇,我未見過你哋對邊個睇淡嘅人有禮貌過喎,呢度只係一班炒家同地代視為唱好嘅基地,就算博士日日寫嘢同你分享,一出爆煲論咪日日畀班癲狗咬住唔放,仲叻到要反面另起爐灶喎。 咁又點解釋?

講穿咗咪就係講升就得,講跌就唔得囉!扮咩好學啫? 點睇你都唔似咁好學喎,哈哈哈!

2014至今,我講嘅預測都唔少㗎,洗唔洗數你聽?

77. 13少 2016-09-12 09:08:33
喔,係未?我祇看到你兩師徒被眾多網友ko,沒見過長河、亮劍兄被ko

78. 實力懸殊 2016-09-12 09:28:21
喔,係否?部分另起爐灶的資深會員一樣被某君追住打,其中糖姐好似被性騷擾呵?係否?
79. 思覺失調 2016-09-12 09:42:51
各位師兄師姐,我唸我可能真係思覺失調,還請各位幫手診斷診斷

1)我係被退休阿伯,依傢靠炒股交租仲以為自己係龜兔賽贏家,贏唔贏自己唔知,年紀真係跑贏你地條街.
2)時唔時上黎大大聲話自己贏幾多,夠交幾年租
3)班好友全部係地代同炒家
如確診,我會即刻去青山!唔該
80. To 79 2016-09-12 09:58:45
你應未算思覺失調,最少你冇吋咀,講嘢又有文化。
81. 自我陶醉 2016-09-12 10:00:06
打得好,打得好,惡狗變死狗,一個字,“好”! 學你話齋,實力懸殊嘛,咬人前都唔評估吓實力先! 係否? 喺否? 哈哈哈!

82. To 78 2016-09-12 10:43:45
某君觀察力咁低庒,可笑,哈哈哈,係否?
83. 實力懸殊 2016-09-12 10:57:38
回  82

吾不欲觀之矣,哈哈,係否?哈哈哈
84. To 80 2016-09-12 11:28:50
多謝多謝.既然仍未思覺失調,咁我就繼續自我陶醉嘍.
85. 亮劍 2016-09-12 11:33:43
自我淘醉兄……

嗱嗱嗱!我從來寫野都係對事不對人,如果真係唔覺意錯話左你,在此講聲「小弟不是有心的」。

相對來說我真係無銀用,在 2015 年年頭,我話 6~7 月大市會調整一成,但事實係 9 月先調整,要跌夠 13 %……

衰得徹底無法面對,因此短暫失蹤去閉關!

86. 自我陶醉 2016-09-12 12:04:13
亮歛兄

唔洗急! 慢慢講嘛!我都唔知你講咩?
咩6~7 月大市會調整一成? 講緊啲咩? 不如乾脆叫你哋個剪貼王貼出嚟喇!

87. 蕭峰 2016-09-12 12:31:32

信手拈來⋯⋯

好易搵哦!

42. 亮劍2016-09-09 10:50:47
亮劍兄, 請問現在是否已經是井噴的開始…………

要是呢兩個月CCL再出現每個月3~4%咁上升,那麼楼市井噴我可宣佈正式開始,咁以下在年半前我發表文章的睇法,會繼續有效。

亮劍 2015-04-06 09:45:56

我之前講過幾次,今年楼市係先升後回格局,细碼楼會喺 6~7 月升到高位後回落。

我亦講到 2017 年,是呢次楼市循環周期的高位,如果之前出現過井噴式上升,咁跌翻去 CCL117 甚至 103都有份。


因此如果有朋友私下開賭盤,賭 CCL 3 個月及 3 年後的指数邊個高,咁我真的唔敢大注賭單边!


但如果有朋友開:「30 年後 CCL 的指數高;定今日 CCL的指數高?」

咁小弟一定當埋底褲都買大!!!
88. To 自醉股神 2016-09-12 12:32:08
今日又賺咗幾個月租呢?知你升跌都賺錢、唔服唔得.
89. 自我陶醉 2016-09-12 12:35:22
吓! 原來你話佢自己睇錯市跌遲咗幾個月要閉關。 咁關我咩事?
90. 蕭峰 2016-09-12 12:38:16
亮劍兄

能預測樓市到6-7月有調整已經係超勁,冇太謙啦!

另外小弟在仔細研究仁兄的井噴理論,正密切關注市況。

其實好淡看法唔重要,重要係預測。

91. 自我陶醉 2016-09-12 12:45:23
其實十幾年大升市,估算有幾個月誤差,有咩出奇。點都好過連方向都睇錯,仲掹叫人幾錢都可以買,轉頭冇咗兩三成喎。
92. kts 2016-09-12 12:56:59
亮劍兄

做個比喻的話,井噴可吾可以比喻為傳統嘅牛三轉熊一?

蕭峰兄,有興趣大家研究下呢個term
93. 引刀 2016-09-12 12:57:01
蕭峰兄

研究井噴進展如何?噴緊賣還是噴完賣,還是話之點噴都唔賣?
94. 自我陶醉 2016-09-12 13:11:09
所謂井噴,英文係melt up, 一般發生在投資市場melt down 前的最後一刻。升市中的melt up 加melt down, 剛好與跌市時的終極一跌加v形反彈的相反。有興趣可以Google 吓。


88樓

做咩咁關心我呀? 

我話:

“買股真係高風險,就算年初上咗車,唔識落車一樣會見財化水。”

我講到咁明你都參透唔到,你都係唔好買股,繼續炒樓吧啦!升升升,樓價唔該升多一丁丁。哈哈哈!
95. 引刀 2016-09-12 13:12:55
1)我係被退休阿伯,依傢靠炒股交租仲以為自己係龜兔賽贏家,贏唔贏自己唔知,年紀真係跑贏你地條街.

你自己知自己事。
2)時唔時上黎大大聲話自己贏幾多,夠交幾年租

人地贏你就唔抵得,無法接受淡友會贏錢嘅事實
3)班好友全部係地代同炒家”

呢句說話係好友自己總結嘅。

綜合以上三點,確診。
96. 亮劍 2016-09-12 13:20:06
120. 亮劍 2015-08-25 13:58:45

在4楼呢段嘢,我係寫於今年年初的:


……我之前亦講過幾次,今年楼市係先升後回格局,此因细碼楼畢竟喺年零升值咗 5 成以上,透支咗年幾兩年的升幅,加上细碼楼已經或就來过晒 400 萬可借盡9成底線,因此會喺 6~7 月升到高位後回落,但因為呢個浪的升幅被人為壓抑,因此回落幅度 4~6 %頂到盡………………


長和系喺数年前,入咗幾塊「贵地」,本來諗住起「高價楼」賣畀大陸客,但点知政府出BSD加SSD2,倒吊佢荷包後,咁李氏家族之後就只入過一幅奀豬地。


在那一刻開始,香港整個地產市場版塊,就重新執位,政府新批土地,除了其餘三大捧場外,仲加入左一批弍叁線發展商。


三大之中以新地最勇,不少大型土地招標,都見佢落標,最後仲投倒不少麵粉。


長和系變相棄權,新地喺呢個浪入埋咁多地,應該可主導之後四五年一手供應。


基於弍叁線發展商土地庫只有一仟幾百伙,善價而沽好正路。


那麼單單睇恒基、新世界、會德豐同新地點開楼花,應掌握大市之走向。


而其中以新地点睇後市最為關鍵。


如果郭家兄弟將旗下物業,以長年期楼花開售,要是價錢貼市,但又不能清倒8成貨既話,咁後市压力唔细。


否則係高慢牛格局,即 CCL 在 130~145 徘徊上落。


收租佬收租當收息;自住客平息繼續供楼;租客唔怕畀業主以雙位数咁加租!


皆大歡喜!!!


97. 引刀一快 2016-09-12 13:23:52
亮劍兄

分析冇計埋經濟變化喎。
98. 亮劍 2016-09-12 13:25:39
因此會喺 6~7 月升到高位後回落,但因為呢個浪的升幅被人為壓抑,因此回落幅度 4~6 %頂到盡………

否則係高慢牛格局,即 CCL 在 130~145 徘徊上落……

嚴格來說以上估計小弟有偏差!

99. 亮劍 2016-09-12 13:27:49
小弟 2013-12-07  舊作重温


 32 個月前小弟如此看楼市。


1 預期經濟表現----理論上大家預期失業率低,工資有實質增長,GDP 維持一定增長,咁樓市就會向好,而樓越升就越多人飛撲,係常識---呢樣先最主導樓市。


2 加息會影響樓價----睇嘢不能以偏概全,如果要睇就要睇實質利率先正路。銀行話俾大家知今日存款有幾多厘息,是名目利率,係以在借款期間獲得或支付利息的數額計算的利息。假設一個家庭把10 万元存進銀行一年,並獲得3 千元的利息;在年底其結餘是10万零 3 千元,那名目利率是每年3 %。


實質利率就計算埋所獲得利息的購買力,是把名目利率以通漲率作調節。如果該年的通膨率是3 %,在年底戶口裡的10万零 3 千元,只能與一年前的10万元購買相同數量的貨品,因此其實質利率是0%。相同例子,若現在按揭利息由 2厘半加到 5 厘,但通漲率如果升到去 6 %,咁實質利率係負1 %先真,香港曾經試過按揭利息過 10 厘,但當時通貨膨脹率都差不多去到一成,而且人工同步跟上,所以樓價照升。


 


3 供應 vs 需求----今次香港政府打房,高官不斷強調,佢哋係用逆週期手法,去調控需求、打擊炒賣、保障金融體系安全,效果又唔講得無,因為需求真係減咗一半喎,但供應同步減少嗰度衰呢!政府一邊迫地產商同啲客找 SD數,吊高人地荷包,另一方面又妄想大孖沙以「市價投地」,算盤打得響但係密底唔益人,眾所周知在港農地,揸喺四大成億呎,你政府做過乜?咪玩人囉!啲農地一邊曬太陽,唔俾人以合理價轉屋地,一邊又叫救命話無地起樓,你話供應鏈如何接上?


根本成個局就係政府作法自斃,作繭自縛,衰咗就揾小业主食死貓,為拒哋埋單!


我老友 Peter 兄寫過【現有住宅單位數量供應不足,空置率低,尤其小型單位。其次,政府土儲不多,過去2年賣地可提供的單位每年只有約10,000 – 12,000個,只及每年20,000個建屋目標的5至6成。現有住屋及未來供應不足,樓價如何不升】?


我同 PP 講到口水都乾,好多人都係唔信,你香港打後幾年有多少私樓單位落成以供人入住,根本係有跡可循有數計喎,現在盲都睇倒啦,我哋有無作大先!


根本呢个政府就喺度掩耳盜鈴,轉移視線!


你政府一日批唔倒港鉄大型發展項目出市場,一日攪唔掂班環保佬及新界鄉土,無遮無扇、神仙難變!私樓每年新增供應就係万幾咁大把!


喺投資市場,炒家嘅角式係為市場提供流動性,冇咗佢哋,市場價格可能表面平靜,但內裹充滿暗湧,首先升會升過龍!而當第二時市況逆轉,冇流通嘅市場就會跳價落,即跌會跌過龍!


 


收租佬嘅角式,係為市場提供另類選擇,等那些資金另有用途或首期不足嘅人可以暫時租住先,少咗收租佬,咪下下要買?選擇少咗此其一,其次少咗人做收租佬,租盤減少,那租金能夠唔升嗎?


 


呢幾个月因為發展商以市價推盤,外加稅務優惠狂吸大陸及投資客,咁邊班人係受惠者唔係好明朗嗎?


政府攪到身水身汗,就係幫「強國人」可以用合理價置業?


有三歲智商都知你揾笨啦!


以前大陸客其實係水魚,佢哋以高溢價接走部分一手貴貨,間接為香港低下階層提供福利。


佢哋少咗來,地產商就唔會再同你政府高價投地此其一。


而從此以後,地產商唔回贈大部份BSD, 都幾難叫佢哋買嘢,但請問呢啲回赠係邊個夾?係地產商同其他港人買家齊齊有份呀,此其2。


最後境外客可以用「合理價」入貨,咁揸過世都唔使怕啦,大家都雷打不放,港人第二時想在市區靚地段住,唯有同佢哋租,此其三!


100. 亮劍 2016-09-12 13:30:51
73. 亮劍 2015-08-23 13:31:28

因為井噴己發生了(去年下半年成交量及金額)……


小弟話井噴之後才會急跌,係有前因才有後果的描述,因此如果你無井噴,咪不會急跌,成為「高慢牛」囉!

為何投資產品有咗井噴之後會急跌?

因為呢度包括左幾個爆煲元素:

「在相對高位;有大量實力不足的散戶;以高槓桿的形式入市。」

相對高位……呢家香港楼平均衡平比只是 1.2~1.3(1係合理價),相對 97年達 2 点(比合理價高1倍),因此我認為呢家楼價只係偏高啫。

大量散戶入市……呢兩年成交大跌(跌咗一半),你少D實力都要靠邊站,散戶想入市去送死都無資格。

借盡做高槓桿……又正面信貸資料庫;又高入場門檻;又三厘壓力測驗,根本你買多層短炒長揸都唔得,加上絕大部分入場人士可班倒楼價一半出來做首期,以高槓桿入市者,又大多係高薪自住人士,咁話人借大左又從何說起?


101. 蕭峰 2016-09-12 13:31:49
引刀兄

井噴係hk仲未發生,但係大陸多個城市已經噴緊,小心!

個人覺得辣招令hk樓市泡沫唔多,但如果大陸樓市真係淋,覆巢之下,安有完卵,hk都難獨善其身。

我只是提示風險,供各位參考,暫時無礙,但需密切留意市況!


102. 引刀一快 2016-09-12 13:37:55
蕭峰兄

多謝關心,我D屋全部都係貓狗住,果班小朋友都冇擔心過我賣屋。

依家大陸嘅經濟狀況,早兩年幾已經出現,要驚都唔係依家先嚟驚。

至於香港樓市是否有泡沫,一定要考慮多一樣嘢,到底大陸資金買嘅屋,係咪泡沫嘅一部分?

我話絕對係,如果撤BSD,CCL一定上180,你咪諗諗到時香港會起咩變化囉。
103. 引刀一快 2016-09-12 13:41:43
亮劍兄

乜又唔提你個“雙頂”嗱?
104. 蕭峰 2016-09-12 14:02:12
引刀兄

並唔係經濟唔好,樓價一定跌,以前係,依家唔係,因為QE搞亂左經濟自然circle。
105. 蕭峰 2016-09-12 14:06:09
大陸資金買港樓,有兩個最主要目的:1)走資,2)保值(港幣=美元)。就係因為大陸經濟差,所以走資越來越嚴重,可以參考內地來港買保險的數據(走資另一種方式)。

這部分,我唔覺得係泡沫。

106. 亮劍 2016-09-12 14:26:37
2. 亮劍 2014-12-16 09:04:41

樓市不斷上升亦基於幾個假設:


利息不加……我認為呢度应該用正利率有否出現比較合理。


供應不足……政府及「普羅磚家」,都以新增供應「伙数」來誤導大家,但就無提呢D楼的面積有多大,直頭揾笨。整個例子出來:

今日我買咗四件蛋糕翻屋企

今日我買咗一個蛋糕翻屋企

請問有乜分別?


需求不減……其實CY心底有個計劃,他希望香港輸入一D年輕、有能力、有學歷、有經濟基礎的新移民,而那些在港缺乏競爭力的居民,就向外尋找機會,要是政府打後的政策如此佈局的話,那麼私楼呢個求過於供的情況不能逆轉。


而經濟不壞,失業率不升,政府不再出招呢幾範,小弟倾向負面對待。

因此2015年我亮劍预測,大市升幅只有幾個%,而且係先升後回格局。

107. 亮劍 2016-09-12 14:32:27

6. 亮劍 2015-09-30 13:45:44

周顯一個月前在明報咁講……


一般來說,樓價是在兩個先決條件之下,才會大跌,一個是供應大量增加,另一個則是購買力消耗盡了。


供應的大量增加,是在2017年後才會發生,至於地產市場的購買力,將會在樓價下跌了兩成左右,才會大舉出擊,趁低吸納,這一個過程大約需要兩年或以上,才會把潛在的購買力用光,這時才是樓價真正大跌之時。所以我認為,樓價大跌雖然遲早發生,但不是在今天,而是在兩年之後……


周顯呢個講解,與小弟這数年的沙盤推演近似。


呢次楼市上升週期,由 09 年 4 月開始,那時 CCL 大约做 60 点,大把新界楼百鬆 D 万,銀行按息係 H+0.7 %,你有 5% 首期連幾個 %使費,就可上車,在呢一刻只要你有做緊嘢,首置不難!

 

但隨着政府因應楼市「發燒」,主管房屋政策的官員們喺 09 年尾不斷堆沙包,企圖阻擋如潮洪流入市,那些掹掹緊的普羅大眾,就逐一被擠出準買家行列。

 

攪到最近兩年你無上百萬首期,每月供款只佔四成幾以下,你都幾難入埸。 


講楼市如果唔提供求關係,不如返屋企打機,有調查顯示,你香港每年要加近兩萬個單位入市場,楼市供求才能大概取得平衡,咁在 07 年起到呢家,你每年平均先得嗰一万个私楼單位(扣除拆卸)推出場,有帶個腦做人都知呢個係供不應求啦! 


必需品貨源渴市,一定行價高者得,所以這幾年能入場者,定必係有心有力有準備呢班,而且係最有實力那一群。 


咁那班有實際居住需要,但被排除出買楼行列那一群,呢家怎麼辦? 


他們不少仲同屋企人住,有D就喺呢幾年捱緊贵租,單單呢度隨時講緊有成 8 万個以上家庭 (每年欠成萬個)。 


睇翻政府同發展商呢兩叁年點玩,小弟粗略都估計倒呢 8 万幾個或以上家庭有何收場。


1 政府威逼利誘要發展商起 D 3~4 百呎單位出來畀佢「跑数」。

2 發展商順水推舟同你起细D、起多D,一來配合政府;二來將呎就價。 


攪到呢家發展商成手納米楼,那麼合理又正路的安排將會係咁: 


1 因為呢家有 3 D加重新入市好困難,小業主如非必要都不會「平沽」,咁發展商「參考呢口價」來訂定開售價,去 8~9 成貨好穩陣。 

2 因應邊緣上車客首期不足,而發展商手頭又大把優質平錢,咁唔夠借到你夠! 

3 要是纳米楼的楼價係三百呎賣 400 零萬,咁每呎平均都可賣萬幾,發展商勉強計倒数就照推。 

4 發展商手頭上的四五百萬纳米楼,大约有幾万伙,喺上述推盤法推你兩叁萬伙,應該仲未耗盡購買力,但價格要再上升,有難度呀,咁就是「高慢牛」格局。


不過如果……我話如果咋,大市輕微調整 6~8%,那麼不少之前抱觀望態度既人,就會睇住新高還價瘋狂入市,以免錯過呢一班車(死亡列車)!


但咁攪法反而會做成井噴,為後市種下爆煲的種子。 


PS 如果有人經歷過 97 年 6 月到 10 月呢一段楼市,就知點解雙頂殺人於無形之威力。

………………

呢次CCL應該會一Q響袋打出147,破上次高位之後,便是阻力變支持,量度升幅我睇係170!
108. To 95 引刀 2016-09-12 15:45:12
2)時唔時上黎大大聲話自己贏幾多,夠交幾年租

人地贏你就唔抵得,無法接受淡友會贏錢嘅


我話我本人嘅,邊個係好友淡友?邊個贏咗我?自動對號入座?
109. 引刀一快 2016-09-12 16:22:55
請問,樓價升薪水唔升,算係購買力耗盡,還是供應量大增?

香港人啟動換血程序,算唔算第三個原因?
110. 自我陶醉 2016-09-12 16:28:56
95樓 引刀醫師

你真係仁心仁術,痴到咁仲連葯費都冇,四圍問人,你都仲願意贈醫,咁善心真係世間少有。哈哈哈!
111. 引刀一快 2016-09-12 17:42:34
阿彌陀佛,善哉善哉。

好友、淡友,思覺失調、心理唔平衡,一劑見效:

住,係剛需

賺錢,係剛需中嘅剛需

唔想蝕錢,就係剛需剛需剛剛需

112. QE 2016-09-12 17:51:07
113. 思覺失調 2016-09-12 19:28:42
正是,我真係好唔平衡.賣咗自住,仲以為第三季破咗118後回購,唉,冇眼睇.所以只好扮下股神,同你地吹下賺幾個月租、升跌都賺.你話我點會平衡.既然已經確診,我還是早些去青山吧⋯⋯
114. 二少 2016-09-12 20:27:15
近排個市真係好旺,有D似97年,噴埋呢浸真係要小心!
115. QE 來了 2016-09-12 22:13:05
116. QE 2016-09-12 22:14:35
噴血式QE
117. 月餅 2016-09-13 00:32:52
引刀,你仲係未明,樓價升又唱極吾跌,係因為有一班人工高,身家厚既人頂住。低下階層人工升吾升無直接關係,因為他們不會入市,不會影響市場。啟德一號全部香港人買起,仲吾肯接受香港底厚足夠支撐樓市?


118. 引刀一快 2016-09-13 05:36:32
月餅

有咩明唔明吖,日日喺度逛論壇,邊個有咩論調,識得背喇。

不如,你又試下參透我呢幾句剛需論,睇下,同你講嘅富人論有冇衝突吖。

我就話冇衝突嘞。
119. 美國2008 年騙全球錢又怎麼計? 2016-09-13 06:48:31

//阿爺在A場套錢功敗垂成,今次唯有轉戰H場。開深港通讓大媽的北水南下救國才是戲肉,你以為阿爺真心想益香港這班忤逆仔?//


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120. 亮劍 2016-09-13 12:38:01
9. 亮劍 2015-04-27 11:23:34

我想講呢幾年政府這打房措施點解唔 work!



不如現在做一個角色扮演,首先係買家:



上車客……手上只有百零萬,明知兩房同叁房平均呎價比較平,但在首期不足下,焗買火柴盒。


家庭客……有個BB就要返幼稚園/小學,希望揾個有合理房間配置、座向好及楼層較高的楼盤。


投資客……希望揾D出租機會大,租金回報比率較高的楼盤。


投機者……找個楼花期長、又有水位的楼盤搏短線。


大陸客……揾件人無我有,可 彰顯身份的靚嘢,為求心頭好,可不借腰間錢。



其次到發展商:



為求利潤最大化,發展商會因應客路,而開各種不同呎碼既則,去就上述呢幾類客。



上車客……起D一或兩房的火柴盒,就他們的畢值。


家庭客……好座向及高楼層的兩房或三房會賣俾佢哋。


投資客……低層而座向較差者,因為平均呎價較低,但回報率較高,最合他們的胃口。


投機者……整D楼花期較長、又俾少少水位的楼盤,俾佢哋搏短線。


大陸客……成個項目執倒幾多、食粥食飯,就睇呢D特色单位、天池屋、獨立洋房賣成点。



發展商呢種運作模式,可確保佢哋D發展項目,喺合理的時間內,清咁大部分貨,賺最多既錢,咁當佢哋的資金回咗龍,咪又攪过第二件嘢,做到貨如輪轉的最高境界。



但喺09年10月尾,政府取消投資收租者無得做按揭保險,同時收緊2千萬楼的按揭成數到六成,咁買入豪宅作長線收租者,開始大減。



10年2月尾,政府加你2千萬楼的SD。



10年4月尾,政府出9招12式,又規管一手楼花銷售,咁發展商套現開始面臨压力。



10年8月中,政府出3招14式,楼花無得摸售,投機的炒家坐晒艇要焗揸。



10年11月20日,SSD開始出爐,短線客爭相走避,但另一方面,弍手供求開始產生微妙的變化,當時已有人指出,SSD會做成有實力的業主惜售,反而令供應減少,但政府當然扮聽唔倒啦。



12年10月底,CY見楼市唔死,再次出招,呢次除了在SSD禁賽多一年外,还加上BSD,如此這般,除咗首次上車者同家庭客外,边個去買一手楼先? 發展商資金不能回籠,仲会同你搏命去起楼?还会去為旗下土地更改用途來起屋?那些过百億的招標項目,仲唔步步為營?咁唔夠麵粉点变麵包出來?



13年2月23日,政府仲要出埋DSD, 呢句「人蠢無藥醫,醫翻成白痴」真的好貼切!你CY咁搅,請問那些換楼客點換楼?



發展商起落嘅楼,有大小不同嘅呎数,全無影響的上車者力有未逮,有能力者你政府又唔俾人去買,咁發展商仲同你大大注搏拉柴??



現在劇情的發展,就是發展商排隊食盡你政府及半官方 機構的土地儲備,再同你慢慢講古!


香港人口组合中以60後為主,因此在80年代尾,90年代初就係佢哋置產的高峰期,想當年我喺9O年代初首置果陣,我的同學、同事及同輩,有幾多个人有咁好彩,可得家人強勁火力支援?


因此當時大多数新楼楼盤,都会開 A及B類型单位,貪佢细细粒容易食。


開發商都係挑通眼眉之輩,因此「冧深」房價要就当時買家的收入水平,係共識。


隨著呢十多弍十年時光飛逝,我身邊唔少同輩的人工早已三级甚至十级跳,層楼換了幾轉,或者一变二、二变四, 現在呢班60後,其實好多人都已經供完最少一層楼,甚至就來供完第二第三層楼,咁他們的子女的置業能力,就绝對唔係单睇那班8~90後的收入水平,而係睇埋佢哋嘅老豆老母,有無實力同肯唔肯跌!!


香港其實不缺细碼楼,而持有呢D楼嘅業主,為数不少其實好想將名下那間幾佰呎换作900上。


但政府就係咁將D地去限呎限量,加埋打房政策骨子裡,係迫人上细碼貨,咁發展商為求去貨,將狂起火柴盒,那麼中小型楼就会於下一个週期,產生供過於求的態勢。


点解政府唔反思將D土地,用來起800~1200呎单位,然後鼓勵那些揸住400~600呎的60後小业主楼换楼?


咁一來可增加價格比較相宜的中小型2手供應。


二來可改善60後小业主的居住環境。


三來當换楼鏈啟動咗,那開發商旗下的土地资源就會被釋放。


在香港,一塊生地要变成楼宇,隨時係一个楼市週期,即拾幾弍拾年,現在政府大錯已成,下一波细價细码楼的伙数將會供過於求!


如今補救方法係開發商在起火柴盒果陣,請預留部份相連单位可於日後打通,以備之後將呢D单位作綑綁式銷售。
121. 蓄芳待來年 2016-09-13 15:33:12
120/F 亮劍兄:
行文清晰有理,受教了,望再多作分享!

前日去睇左2個新界區嘅二手特色單位,屬可遇不可求一類,心動但冇落注,原因係自住就一流,但買來租俾人嘆世界就覺得吾值。目前資金運用偏向保守,2019前,少做少錯 (我講投資,自住上車無需理會)。

年初寒氣襲港,退三進一,實現咗資產優化。若然來年真有噴井,能否惠及三房以上大單位?望各方師兄指點。

手上有三房同4房,年初換嘅,但目前要出真係吾易,猶幸有租客幫補,正耐心等緊換樓鏈復活。三房四房目前嘅情況係:一,冇盤,二,冇客搵。我都係客,但年頭到而家,可以去睇樓嘅次數稀疏。

吾太明白,一家四口仲要加埋個工人,點可以住喺一個381呎嘅單位裡面。呢個係小弟向三房進發嘅原因。
122. 退1進3 2016-09-16 02:20:26
123. 2047 2016-09-16 02:42:37
唔好開心住
 中央政府未表態2047 的土地處理
連香港政府都未確定 只係按大英法律及以前一貫方法解釋 係可以收地租解決 但地租係幾多是否要補地價 到時政府都要聽中央指示
124. 123/F 2016-09-16 11:06:30
港內部事務不關中央事,不要拖中央落水。、
125. 向飯民說不 2016-09-16 11:57:45
2047,如果真的像你說的那樣,也是香港人自找的,香港人要做美國人馬前卒,中央無可能不出手。

褚簡寧提到,北京受到共產思想束縛,誤以為回歸後思想自由的香港人會愛國情緒飛漲,從而擁抱祖國,但2003年50萬人參與七一大遊行,令北京一盤冷水照頭淋。然而,直到佔領運動、旺角暴亂以至本土派、港獨分子立穩陣腳,北京才公然插手香港事務,反映他們認為放任政策再也行不通。儘管如此,褚簡寧反問:「當香港人用言論自由宣揚分離主義、顛覆中國一黨專政、趕走建制議員,誰可責備北京認為自己已拿到反擊的政治權利?」
126. 引刀一快 2016-09-16 12:04:56
原來124樓又係港獨份子,連香港地契都話唔關中央事,係咪啦啦隊兄嘅分身?
127. 向引刀‧土著說不 2016-09-16 12:48:43
126樓傻B,你有港樓嗎?如冇的話,關你蛋治咩!
129. 2047 2016-09-16 17:06:44
2047 第一拉你去公审
呢度唔再系你话事
唔好系度同我讲咩基本法 已经比你玩了50年 君子言出必行
130. 2047 2016-09-16 17:30:52
2047唔到你話事
問左中央政府未
131. 126/F 2016-09-16 17:34:00
我說「……不要拖中央落水」,你便即說我是港獨份子,還說我是分身,你的理解能力真是有問題。
根據基本法,除了主權,外交、國防軍事屬中央事務,其它則屬港內部事務!按t此,為何地契問題是屬中央事務?
123/F 亂說拖中央落水,令讀者誤會中央在很多事都會主導,製造對中央反感後果更似港獨。䦡下支持他心似你是支持港獨。
不要為發聲而發聲!!
132. 向饭民说不 2016-09-16 20:52:58
2047條人辦:你的主子開始抹黑菲律賓總統了,美國佬公然干預菲律賓,看來準備發動政變或者透過CIA暗殺菲律賓總統。

杜特爾特被指組敢死隊大規模暗殺 

[隱藏]
【now新聞台】上任後以鐵腕打擊販毒的菲律賓總統杜特爾特再惹爭議,他被指控在擔任達沃市長期間,曾組成敢死隊為他執行任務,共殺死了約一千人,包括杜特爾特政敵的保鑣和調查他的司法部官員。
133. 王粥 2016-09-16 21:26:48
粥全部都係粥
134. 引刀一快 2016-09-17 07:37:43
131樓

我問你,香港土地係屬于香港人還是屬于中國政府?
135. to 135/F 2016-09-17 09:11:09

我在131/F已說了答案。難道你希望中央不案基本法辦事?

136. 向引刀‧土著說不 2016-09-17 09:35:10
135樓

我問你,你條廣燦屬於香港人還是屬于中國人?你自己答喇!
137. 向引刀‧土著說不 2016-09-17 09:40:47
不過,以我觀察你的言論思維所得,廣燦是兩面不是人!
138. 引刀一快 2016-09-17 13:48:15
原來你當我係四面佛呀?傻仔,咪日日喺度酸爆喇。
139. 引刀一快 2016-09-17 13:50:43
136樓

你答案支持港獨,我俾零雞蛋你。
140. 140/F 2016-09-17 17:06:38
死雞撑……,真的是不可理喻。一
141. 引刀一快 2016-09-17 18:51:53
你隻美國鷄腳够大,撐得飯蓋起。
144. 业主 2016-09-19 00:24:46
香港人根本没有土地拥有权
即是绝大部分土地是Leasehold land 不是freehold land 
所以你几千万或者几忆也好 看看你的地契是买了些什么
现在政府只是按现行的一贯方式去处理土地使用权(地契)问题 依家企出㴝系香港政府以自己本身了解及一贯行事方式向市民解释相关的处理方法 (见上述)

但是实质香港这块土地是中华人民共和国政府所拥有 但是只是按照中英联合声明及基本法 给予香港政府(即管理人)所管理 

比喻:

即系业主:中央政府
租客:全香港所谓物业业主
收租佬/管理处/代理人:香港特别行政区政府

以上情况 好明显收租佬冇权就业主的立场表态 即使他讲了什么也不代表业主 也没责任 他只是讲左业主同你签一年生约 一年死约 依家就快第三年啦 业主一般都会收12000租续约嘅 我依家帮你签张租约先 我再交比业主睇下啦