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弼尖言論
什麼是井噴?
 
王弼
專業投資者
香港奧國經濟學院院長
易方資本首席經濟師
2016年9月7日

古有東方三博士,在地產資訊網的社區裡,亦有三位有福的網友,他們一向看好香港樓市,並預期樓價會出現井噴現象。近期樓價氣勢如虹,從低位強勁反彈,雖仍未達去年第三季歷史高位,但王弼不其然會問,究竟井噴現象會否出現?

答這個問題前,必然要理解井噴是什麼?

大部份的經濟學家、樓評人,可能會以供應不足、住屋的剛性需求或貴麵粉加高昂建築成本來解釋樓價的節節上升。其中,成本因素的解釋最為無譜,我明白地產商對發展項目當然有盈利的期望,但如果這個世界所有的產品都可以以高於成本的價格發售,世界便沒有蝕本生意了。明顯的,需求主導了一切。

但這需求,並非是住屋需求。香港樓價是否出現井噴,暫時擱下一旁,王弼肯定的是,北上深三地甚至是一些二線城市的樓價已出現井噴,但君不見大陸人買樓,賣完就丟空嗎?大陸人丟空單位不單在本土出現,也在香港英美加澳出現,這不可能是大陸人有強大住屋需求的表現啊!他們其實都做同一個動作--囤積,為什麼囤積呢?如果有看三毛流浪記、國共內戰一類影片的,都知道在國民黨失去大陸政權之前,最初是生意人,後來連平民都參與其中,都在囤積糧食或其他值錢的物品,理由大家都知,就是政府瘋狂印鈔,沒有人再相信貨幣,是的,大家都恐慌性購入實物,唯恐手中鈔票成為廢紙,對實物的需求便會無限量增加,這就是物價井噴的最根本原因,奧國學派就稱之為Crack-up boom,大家不妨Google一下,本派對其有非常詳盡的解釋。

最近,不單香港樓價上升,藍籌股亦氣勢如虹,原因亦是自Brexit以來,全球相信各大央行都會無限量印鈔,「資產階級」因而對優質資產進行恐慌性買入,藍籌股亦出現了井噴的初步現象。能在井噴初期掃入資產的人,可能真的眼光獨到,但根據奧國學派理論,政府印鈔,其實更多人是贏在起跑線。在新書《金錢解讀》裡面,我就解釋過:「大多數人忽略的,是印鈔過程中得到鈔票的先後次序。事實上,新印的鈔票不會是全民即時平分。既然印鈔由政府主導,新印的鈔票當然就是政府首先得到,但在這些鈔票未流出市面,政府和緊密合作印鈔的銀行就可以率先利用這些新印鈔票大量在市場掃入貴重的資產如房地產、股票、珠寶和高檔消費品。在大量鈔票湧入市面之後,物價自然上漲,以後獲得這些鈔票的人,假設他們完全接收了這些新印的鈔票,但其購買力已經降低了。換句話說,在這個印鈔的遊戲中,能首先拿到錢的人就是贏家,而最初把資產賣給這些人的,和後期才接收到這些錢的人(通常就是平民百姓),就是輸家。進一步說,印鈔,就是把平民貴重資產轉移到政府(或和政府有裙帶關係的人)的手段,有劫貧濟富的效果。」

換言之,當一部份人慶幸自己能在井噴前掃入資產,在耀武揚威之際,另一部份的貧苦輸家,自然怨氣沖天(雖然他們未必明白自己的困境是由央行造成,但他們可能會遷怒政府和富人)。他們一定會希望透過政治手法,扭轉眼前的不公。大陸crack-up boom令資金流入香港,炒起物價,才是本土勢力(即保護主義)抬頭最根本的力量。美國的特朗普,也是靠本土主義上位,Brexit更不用說是徹頭徹尾的本土運動。因此,我傾向相信井噴亦已在香港啟動,直至外圍或內部政治開始承受不了井噴所帶來的政治衝擊而倒塌,例如特朗普上台,又或歐洲出現更多右翼上台或獨立公投,什麼時候完結須密切留意全球政局發展。不過,在井噴的音樂還未完結時,手持資產的朋友興奮之餘,或應計劃一下未來的政治對沖。

 
 
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1. 打工仔 Andy 2016-09-07 15:16:48
弼哥

今次井噴是累積嘅購買力加上全球繼續 QE 的結果, 買樓的確係最實際, 買左又訓得著咪唔怕買囉, 對嗎 ? 
2. 就黎20年啦!! 2016-09-07 15:54:43
就算係完美世界入面,都係會有4-5%不滿分子

宜家嘈果班 所謂本土所謂傘兵所謂港獨

絕大部份人 都係唔會買樓,樓價高低關佢哋Q事??




97-98年打大鱷 佢哋就話政府破壞自由經濟要打倒政府

03年04年經濟差 佢哋就話經濟差政府衰要打倒政府

04年至宜家經濟好 佢哋就話貧富懸殊又要打倒政府


就黎20年啦!!  連呢D騙徒手法都睇唔清楚??
3. 向引刀‧土著說不 2016-09-07 16:01:48
『我傾向相信井噴亦已在香港啟動』:

政府只是運用凱恩斯理論,將新印的鈔票,繼而大與土木,修橋搭路,令大量的工人有工作可做。例如,曾蔭權的十大工程,有七個項目完成或進行中。97回歸前,有玫瑰園機場計劃,玫瑰園完成後,大工程無以為繼,建築工人需過梳打埠興建睹埸,緊接著香港樓價大幅回落一樣。

今後黎緊的還有計劃中的機場三跑,只要政府繼續大灑金錢於大型基建及基層工人受益,香港資產樓價未來升幅不容少觀。
4. 三個其中一個 2016-09-07 16:56:46
好彩講中啫!
5. 三個其中一個 2016-09-07 17:30:47
二樓、三樓,你們講得很好!

香港需要多些正常人的聲音,加油!
6. 向引刀‧土著說不 2016-09-07 18:46:38
從另一方面看,犯民過去幾年在垃圾會內一直實行拉布策略,影響大工程撥款,提出各種司法覆核等手段,影響基建發展,繼而影響基層工人生計,阻礙香港經濟發展,其結果是苦了基層,害苦了他們的家庭和子女,對香港發展根本毫無好處可言!

這觀點與香港黃金五十創辦人--林奮強—致,香港需要把握自身背靠祖國14億人的優勢,在基礎發展方面上提供配套設施,盡快達到成為紐、倫、港國際級水平,成為亞洲樞紐中心,以免被勁敵新加坡捷足先登,想香港PK的只有美國及新加坡。
7. 引刀一快 2016-09-07 19:09:28
但君不見大陸人買樓,賣完就丟空嗎? 

唔係喎,我養滿晒貓仔狗仔金魚仔喎。
8. 引刀一快 2016-09-07 20:23:31
To 4樓

果然係好彩,的確係好彩。
9. 蕭峰 2016-09-07 21:09:51
好文!

同意,至少大陸部分城市已經出現井噴。

王sir可否繼續分享一下,你覺得井噴之後會如何呢?
10. 向引刀‧土著說不 2016-09-07 23:07:24
港珠澳大橋如何減低失業率? 
陸路離境稅如何減少出入境人流?? 
甚麼是供過予求、求過予供? 
------------------------------------------------------
1.假設其他因素不變 
2.設定港珠澳大橋為投資行為 
3.設定gdp可反映人們的收入上升 
4.假設下列公式正確 

gdp(y) = c+i+g+x-m 
c= a+by 

if i 上升 ,y的變動 = i的變/1-b (邊際消費傾向) 

所以當i變動時,會對經濟有連鎖關系,即個人收入會上升,帶動了消費上升,當整體上升時,勞工需求便上升了。 

這公式的問題是 
b行為消費傾向是空泛的,所以列式時可能錯誤,只不過是凱恩斯推論出來,不是有一個絶對證明邊際行為傾向,即 投入變動因素 (i的變動) / 1- 邊際傾向是必然存在我們的世界,亦有爭議 

第 4. 點假設可以不成立的論點,第3點不成立就是其他因素問題 

1.如一次性收入 不足以令人們用多了錢,所以y不一定上升,只要y的上升不足,那麽可判斷效率的問題質疑 
2.永久性的收入 或經常性的收入行為,是反映經濟行為的,消費者的信心 指標,人們是否願意收費,在人們的預測未來問題會有一定反映,但是預測性行為 ,又是一門空泛的,所以爭議會大了,以上的觀點未足以完全解破是否在i的變動下,人們的信心觀念會回升 ,從以產生刺激,令公司裁員或投資行為 的結果。 

所以是否絶對把失業率拉扯上去,這觀點仍然有待商榷之餘地 


第二條 
1.假設追求極大化 
2.設定出入境行為己被完全 反映 

在需求定律 下,在其他因素不變,如果成本上升,需求量便下跌,所以稅的上升會導致行為成本上升,機會成上上升,在替代行為下,需求量下跌。 
其中一點需要注意,陸跌離境稅是定額收或每次收是不同的。成本上升如果分類,要指是價格的上升,還是其他因素,這分類在我的判斷,是非價格行為,所以會整條交易曲線改變。有啲亂 

第三條 
在某一價格下,人們的反映在某一點,如果受制於外來的指定因素,如價格管制,便會出現供過於求或求過於供現像 


2010-01-02 21:11:44 補充: 
參考 凱恩斯模式 宏觀經濟學 

2010-01-04 21:53:45 補充: 
不懂英語 

2010-01-04 21:57:52 補充: 
gdp(y) = c+i+g+x-m 
c= a+by 

國民生產總值 gdp 或y= 消費支出c + 投資支出 i+ 政府支出 g+出口x - 入口m 

消費支出 c= 固定常數 (即沒有收入的支出經常值)a + 邊際消費傾向 b x 可用收入y 

如果沒有記錯,整條列式應該是以上 

2010-01-04 22:08:04 補充: 
國民生產總值 = 
亦稱國民生產毛額或本地居民生產總值,即一國之國民一年內所生產的最終產品(包括勞務)的市場價值的總和 

消費支出 消費的總和 其他類推 

出 口 = 出口的實物 + 股務 如旅遊業 

入口 = 入口實物 + 服務 如出國玩 

如將 這式的最大列式 

我知道的是 
如果沒有記錯 

y = a+ b(y-t稅) + i -1/r +g +x-m-cy 
點解會得出以上公式 


11. 引刀一快 2016-09-08 04:45:10
向扮叉晒嘢說不。
12. 白痴 2016-09-08 07:09:07
呢度果兩個痴線佬真係好X煩其實互不相識但是就用公共平台互相攻擊快D去青山醫院等位
13. 香港會出現恐慌性買樓 2016-09-08 11:20:19
未來可以想像晤會再有新地皮供應
14. 唔夠地咪填海囉 2016-09-08 12:19:37
當年夠話 積極不干預       大鱷打到黎 咪照樣入市
當年夠話 公務員永不減薪   財困起上黎 咪大減特減

15. 亮劍 2016-09-08 13:01:23
……在地產資訊網的社區裡,亦有三位有福的網友,他們一向看好香港樓市,並預期樓價會出現井噴現象…………

更正:「我只係話那時候的楼價係比合理水平貴少少,而要楼市暴跌,唔該出左井噴先!」

……近期樓價氣勢如虹,從低位強勁反彈,雖仍未達去年第三季歷史高位,但王弼不其然會問,究竟井噴現象會否出現…………

更正:「小弟所謂的井噴,係每個月持續咁升,最低武力係每月升你兩叁個%,大半年起碼!」

……其中,成本因素的解釋最為無譜,我明白地產商對發展項目當然有盈利的期望,但如果這個世界所有的產品都可以以高於成本的價格發售,世界便沒有蝕本生意了。…………

更正:「呢個世界搞地產發展那有賺硬?我們三儍強調的是,你要發展商跌錢蚀住做,佢哋嘅選項係玩少D;拖慢工程;延遲賣樓; 不再為農地補地價」!

……他們其實都做同一個動作--囤積……

更正:「我請問呢家香港合共有多少單位被囤積?」

……最初是生意人,後來連平民都參與其中,都在囤積糧食或其他值錢的物品,理由大家都知,就是政府瘋狂印鈔,沒有人再相信貨幣,是的,大家都恐慌性購入實物,唯恐手中鈔票成為廢紙,對實物的需求便會無限量增加,這就是物價井噴的最根本原因…………

支持:「我呢五六年咪就係不斷強調呢一點囉!」

……最近,不單香港樓價上升,藍籌股亦氣勢如虹,原因亦是自Brexit以來,全球相信各大央行都會無限量印鈔,「資產階級」因而對優質資產進行恐慌性買入,藍籌股亦出現了井噴的初步現象…………

支持:「最近銀行水浸,你去同佢借錢買樓,最筍可以做到 H+1.4 厘,而呢家收租普遍做倒 3 厘回報,以戰養戰不難做到,這7~8年全球政府, 不惜押上自己的誠信,佢哋千謊百計、妖言惑眾、吹水唔抹嘴、巧取豪奪……,實際上目的係稀釋大家現金既購買力,因此之前、現在或將來購入稀有資產的人,只係自保咋。」

……換言之,當一部份人慶幸自己能在井噴前掃入資產,在耀武揚威之際…………

更正:「呢年幾我們幾時公開出來耀武揚威?大家去借優質平錢,用作投資房託及債券,悶聲發大財就真!」

……不過,在井噴的音樂還未完結時,手持資產的朋友興奮之餘,或應計劃一下未來的政治對沖…………

多謝:「生於金融亂世,我不求發達,只想自保啫,小弟會自行執生。在對上 5~6 年,我洋洋灑灑就寫咗幾佰萬字,一毛錢都收唔倒,目的其實只有一個,就是希望有緣人醒目D,不要再被「別有用心」的高官及政棍欺騙呃錢,但求救得一個得一個,我自信咁做對得住天地良心!」
16. kts 2016-09-08 13:06:42
亮劍兄

請教一下井噴完成後跟住會點發展?
可吾可以講多d?  thx🙏🏻🙏🏻🙏🏻
17. 亮劍 2016-09-08 13:14:14
井噴之後當然係跌到阿媽都唔認得啦…
18. kts 2016-09-08 13:18:32
亮劍兄小心俾人圍🙈🙈🙈
19. 加快自由貿易 2016-09-08 13:27:47
選舉後,中央定必加快國內自由貿易包括人民幣國際化,加上選舉後不會再有地皮可供應,股票同樓市終有牛3出現
20. 鈍劍 2016-09-08 14:52:42
一味靠估不知道等到何時先夢想成真樓價大趺或只有盼望社會動亂百業蕭條時期或許實現
21. 引刀一快 2016-09-08 15:08:04
亮劍兄

太好喇,你又繼續寫嘢喇。

請教一下,你講開嘅“雙頂”,依傢算唔算?
22. Peter Pan 2016-09-08 15:09:23

亮劍兄, 請問現在是否已經是井噴的開始? 

23. 亮劍 2016-09-08 15:46:36
現在我講歷史,喺 97 年之前。

有現金想買多一兩間收租或短炒:

有一份首期可買一間,有兩份呢,咁就兩間囉,那時候無正面信貸資料庫,理論上你有首期的話,咁一張税单可買N間。

有楼但唔夠現金:

可用你層楼去加按班首期。

有現金想買楼自用:

只要班得出一成首期,又同銀行証明倒你「只用」入息一半以下供楼,那麼你就可上車,因為無壓力測試,上車好容易。

無楼而現金不足:

以下係身邊朋友兵行險著班首期手法,分別有轆咭、借財仔、朋友或屋企人夾份……然後在簽訂臨约後攞去地代嗰度放,到賺完錢後還欵或拆夥,首期就咁班出來。更進一步就是本來買一間,就用建築期方式買夠兩間楼花,一間第二時自用、另一間立即放售;又或者本來只供得起兩房,但買件三房楼花,到入伙前將那個三房換兩房。

但以上買楼方略,在今日全部行唔通或做來把鬼!

現在任何人去簽臨约之前,幾乎都問清楚銀行;計好條数;預埋加息後果……我估呢年零能夠入市嘅人,應該係史上最硬淨的買家,等閒事件唔能夠震出幾多間楼出來!

當然打後兩年就是另一種看法,因為政府随時儍下儍下,借首期、寬政策、起多D微型单位俾實力不足嘅人上車,送佢哋一程!

👆上年年头寫的。
呢家政府可能要做儍事😂

我們三儍呢6年無老點到讀者,對得住列祖列宗!
如果信我哋而唔係果D「磚家」,最少都上倒車。
24. 引刀一快 2016-09-08 16:02:06
亮劍兄

太好喇,你又繼續寫嘢喇。

請教一下,你講開嘅“雙頂”,依傢算唔算?
25. 向饭民说不 2016-09-08 16:36:51
这几年以来,大陆放弃了高污染和低利润的纺织业。改而搞高科技产业。在太阳能电池板,手机生产,航拍机,还有即将成熟的电动汽车,其实大陆的实体经济绝对不能看差。

在传统的汽车上,中国好难和日本美国竞争,因为做引擎是需要经验累积。中国的冶金工业还差太远。但是在电动汽车上,中国肯定可以打败日本和欧美。大陆电动汽车股正在挑战历史高位。
26. LYC 2016-09-08 16:46:31
K兄半年前同我拗樓價半年後升定跌,現在還在幻想樓價大跌,哈哈!
真係好奇怪你點樣搵食,唱跌時個股市樓市就升,唱升時個股市就見頂!
你真係要多啲出來做我們的明燈,等我們一齊掉轉做,大家一齊發達GoGoGo!
27. 升跌之間 2016-09-08 17:43:49
呢班友真是正,跌時等跌足三五七成. 升時等井噴後大跌. 一唸天堂一唸地獄.支持等大跌
28. 七十後小弟 2016-09-08 18:04:30
多謝亮劍兄多年來無私奉獻分析,深入淺出,精彩絕倫。風水佬呃你十年八年,亮劍兄及其餘幾位英雄分析,經得上時間考驗,有目共睹。默默地,發揮着蝴蠂效應,影響深遠。
29. 吹水佬 2016-09-08 23:46:59
吹水吹到咁開晒名真的風水佬呃你十年八年常說樓價跌究竟邊個價位為標準呢說不出來一味就是吹跌
30. 觀眾 2016-09-08 23:55:54
亮劍兄真係好野,雖然在這裡受過氣,但仍然為心中真理發言,而且每字每句都充滿啟發性。你的離開會是讀最大損失!
31. Desmond 2016-09-09 01:34:50
究竟現在香港樓市是井噴剛剛開始,還時噴完快結束呢?
32. 升一倍 2016-09-09 06:36:48
打後四年起碼升一倍
33. 吹小佬 2016-09-09 06:40:15
To 28/30同一條粉腸用唔同名咪扮啦不如走去做競選義工啦
34. kts 2016-09-09 08:47:08
偶像神回,一定要覆下你

1)我幾時同你拗半年后樓價升定跌?我只糸話除非有黑天鵝,否則ccl高位最多跌30%
2)我幾時有唱好過個股市?上次我平均價二萬一沽,到穿二萬平(自己search 下我post 嘅日子)咁都算燈的話我願意一世燈勒😂😂😂

你咁冇記性點做地代呀?吾記得人地講過d乜就search 下d 舊post remind 下自己嘛,答左你咁多野,但有一個問題你一直都冇回答我,就系你今年開左單未?


35. To kts 2016-09-09 09:16:10
自己睇, 4月時仲好有信心同人玩游戲



658. kts  2016-04-19 13:00:36
謝刀兄有興趣,其實原理同會吾會低於118差吾多,既然見大家好淡理據引至有時言語上帶有火藥味,不如玩個遊戲,好淡相方共同撰出一個樓盤,或各自找一個自己有信心嘅,黎睇下佢之後發展,以最近半年成交價做參考,用銀行估價做開盤價,睇下之後會升定跌!
到時邊d系真好/淡,一目瞭然,既然對自己理據咁有信心,睇下有冇人玩😎😎😎
659. 引刀一快  2016-04-19 17:57:18
kts兄

呢個游戲,係咪叫做“依傢買好,定係六個月後買好?”哈哈哈哈
660. LS  2016-04-20 11:01:44

kts兄,

咁點解唔就咁估三或六個月後CCL? 會唔會簡單D?


661. kts  2016-04-20 13:48:53
刀兄,個標題又幾貼切喎,不過吾知會有幾多人玩😂😂😂

Ls 兄,因為刀兄之前已出過投票「ccl 會吾會16年底前低於118」,而且ccl 吾夠全面,有d單棟樓亦冇計,亦冇計新樓,所以今次基於自己個人理據做出發點去選取,可以睇到各人嘅理據同行為會否一致,既然對自己發表嘅咁有信心,可以透過呢個遊戲為自己支持下,有興趣嘅大家search 一下post 上黎,不過預左冇乜人玩,點解?你懂的🙈🙈🙈
662. LYC  2016-04-20 13:57:39
K股神,贏咗有何積數先?
你現在究竟係調整上定落呀,哈哈!
663. kts  2016-04-25 08:04:55
著數?偶像你敢玩至講啦,btw, 你今年開左單未? 

36. 觀眾 2016-09-09 09:54:41
有33樓呢種無聊淡友存在,吾怪得D高質勁人走晒。唉!
37. kts 2016-09-09 09:54:52
樓上

我同人玩遊戲又代表乜?point 起邊?
重點系當時跟本冇人夠膽玩

要search 就search 哂我所有post, 吾好只search 一部份,我post 吾多,好易search, 加油
38. 回37 2016-09-09 10:17:25
對、留言不多牙較為主. 個游戲代表乜?你話呢?
39. kts 2016-09-09 10:21:09
講牙較,邊夠咁多位無名氏黎吖😂🙈
40. 是非之人 2016-09-09 10:28:47
先撩人者賤,為何要搬弄是非?如下


18. kts  2016-09-08 13:18
亮劍兄小心俾人圍🙈🙈🙈
41. kts 2016-09-09 10:48:08
樓上

原來為此,不過呢個reply 並非有心的,亮劍兄除左呢度,起朋友口中亦聽過佢事跡,所以我對佢絕對有尊敬的心!
42. 亮劍 2016-09-09 10:50:47
亮劍兄, 請問現在是否已經是井噴的開始…………

要是呢兩個月CCL再出現每個月3~4%咁上升,那麼楼市井噴我可宣佈正式開始,咁以下在年半前我發表文章的睇法,會繼續有效。

亮劍 2015-04-06 09:45:56

我之前講過幾次,今年楼市係先升後回格局,细碼楼會喺 6~7 月升到高位後回落。

我亦講到 2017 年,是呢次楼市循環周期的高位,如果之前出現過井噴式上升,咁跌翻去 CCL117 甚至 103都有份。


因此如果有朋友私下開賭盤,賭 CCL 3 個月及 3 年後的指数邊個高,咁我真的唔敢大注賭單边!


但如果有朋友開:「30 年後 CCL 的指數高;定今日 CCL的指數高?」

咁小弟一定當埋底褲都買大!!!

43. 亮劍 2016-09-09 10:56:51
任何投資工具崩盤,以下情況定必出現幾樣:

1 大量散戶
2 喺相對高位
3 以高槓桿方式
4 大量買入

請各位自行代入呢家楼市出現咗邊一點?
44. kts 2016-09-09 11:02:17
亮劍兄


幾時得閒飲杯野,搵埋Kevin 


45. 亮劍 2016-09-09 11:12:44
幾時得閒飲杯野,搵埋Kevin ……

你講S君?佢忙到……等佢 settle 咗單野先啦!
46. kts 2016-09-09 11:40:14
好呀,一言為定🍷🍹🍻🍸🍾🍶☕️
47. Tony lam 2016-09-09 14:09:33
(14. Tony lam 2016-09-08 19:06:12
睇好樓市有閒錢買藍籌地產股、樓留番比有剛需嘅人博啦!買咗新記/長記、幾個月都執足3-4成、仲未冼食糊住、5號仔都好溶、隻隻足3成過外、有乜依郁散水快時又唔洗抽水、座耐D收息都唔錯、早排唔知有冇童鞋跟呢?)


而家係井噴中期、但實磚買賣縛到好論盡、煙花到尾最璀燦、幾時 ? 未有耐  !  拿捏各自修行啦!

48. 長期糧尾 2016-09-09 17:42:24
亮劍兄
謝分享
49. 難掉頭 2016-09-09 18:25:43
現在買樓成本高過買股票太多,兩年內沽出仲要勁抽,幾年新稅制令抄賣幾乎絕跡,反而令樓價個底打穩咗,除非出現超乎想像的天災人禍個市才能掉頭(現在連激進派多人勝出股市都日日升)
50. 123 2016-09-09 19:30:35