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弼尖言論
新經濟衝擊下不利港樓
 
王弼
專業投資者
香港奧國經濟學院院長
2016年6月2日

  人民幣又恢復下跌,全球貿易量、大陸客平均個人消費持續下跌,香港的零售、傳媒、貿易以至金融行業相繼裁員,支持香港樓市的,恐怕只剩下香港人為對沖貨幣貶值的投資需求。所謂剛性需求,房協樓煥然壹居抽中都沒人要,根本是廢話。

  在裁員、老闆牙痛咁聲的情況下,意味很多香港人將要面對收入減少,所以投資需求,不會再像過去十年好景時賺多了的閒錢,而是老銀,投資老銀的態度,跟投資多賺回來的閒錢,很不一樣。

  目前經濟的發展,究竟差到那一個程度?如果不太差,老銀燃燒的速度慢,又如果收租的回報高,可以靠買樓收租食飯,當然對樓市有支持。可是,目前的高印花稅、高交易成本、高裝修費、租金低回報,所有費用加起來,隨時相等3-4年的租金。加上樓市陰乾式下跌預期,買樓收租食飯,肯定是講笑。

  若大家有留意經濟新聞,特別是從美國來的,應該知道目前發生的科技革命,嚴重影響從事舊經濟的工人。所謂工人,不只是藍領階級,甚至是在《金融時報》的高級白領,人工智能的出現,亦威脅到該報館的記者,因為經濟消息一出籠,人工智能出稿的速度,比人手快許多,目前的質素還差少許,但取代人手只是時間問題。幾星期前,王弼眼見全球最大零售商沃爾瑪股價大跌,本來很想撈底,但想到它被亞馬遜步步進迫,最後打消念頭。進一步看,沃爾瑪出售新鮮蔬果一類產品,面對網上購物的競爭還有一點優勢,但本地如豐澤一類電器零售商,如果不轉型,我真的想不通市場還會給它多少時間,最終無論轉營成功還是失敗,恐怕很多店舖都要騰空出來。以香港的密集人口,我不擔心這些店舖沒有人承接,不過需要時間消化。舖位需求減少,大型工廠需求增加,恐怕物業市場的發展,正邁向這方向。

  至於最多人關心的住宅,回到老銀的問題,香港人絕大部份從事舊經濟,不少工種受極大威脅,他們也許未意識到問題嚴重,亦可能根本不想面對,或不知怎樣面對。不過面對工資大跌的威脅,資產在零息政策下回報極低,老銀的燃燒速度會比預期快,所以投資在樓市會更為審慎。其實特朗普在美國彈出,其地產商身份和早前高調抨擊亞馬遜,已有評論說他是舊經濟的代表,帶領一眾白人高薪白領藍領反撲新經濟兼全球自由貿易。無論他成功與否,綜合各大勢所趨,美國反自由貿易,新經濟打擊舊經濟,本地人燒老銀的顧慮,大陸走資對香港中下價樓沒興趣,都不利樓價。香港人實在要棟高床板,思考老銀更好的出路。

 
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1. SHUN 2016-06-02 15:23:46
今日係好友、托市怪收皮日、我一早話過裁員、埶笠潮到、買左樓嘅人(尤其做九成按揭者)注定做負資產啦!
3. 亞細 2016-06-02 16:54:47
有啓發性!
5. 三傻 2016-06-02 18:53:42
樓價必升,係井噴咁升,長河話,任何時間都可買樓,只要夠長命,幾長?長過歷史長河囉。
6. 一針見血 2016-06-02 20:21:31
希望王生日後多些在一論壇發表意見就更好了,可以提醒多些人。

一個月才一次太久了!
7. SHUN 2016-06-02 21:36:13
人生有幾多個十年?D托市怪物、地代、幫地產商散貨真係乜都講得出、今日高價入市、分分鐘鎖你十幾廿年、份工有得做都剩唔到$、仔都唔敢生、幾no9加痛苦!
8. 123 2016-06-02 21:48:45
首富李家誠都是說香港地長遠房產價錢一定升是冇錯的短期調整下跌並不是問題,講實話現在就算樓價再跌2至3成都好果班所謂淡友都是買不到樓只有不斷說廢話
9. 123 2016-06-03 08:07:49
恆基李兆基說有能力就放心買樓冇問題一定升值
10. 引刀一快 2016-06-04 14:36:50
To 123兄

講實話現在就算樓價再跌2至3成都好果班所謂淡友都是買不到樓只有不斷說廢話

喺王弼兄嘅地盤講呢樣嘢,你真係貽笑大方,乜呢個世界淨係得樓可以投資咩?如果跌2-3成之後一直平走,咁其他投資係咪好過樓呢?
11. 123 2016-06-04 21:41:26
TO引刀高人你咁有見地可否講出現在有甚麼可以投資資呢,舉例股票連強積金嘅股票基金都死直啦請指教呀高人
12. Sino tom 2016-06-05 08:35:57
現在一手樓吸了市場大部份購買力,會進一步打斷二手樓業主的換樓需求,並且在一兩年後當新樓入伙,二手樓的租住需求會收縮,影響租金回報率。
看來未來一兩年樓價很難再次明顯上升。
13. SHUN 2016-06-05 13:04:37
呢個123自己話買貴幾成唔係問題?廢話真係衹有垃圾先講得出、四叔係賣樓嘅、就梗係無問題啦!死白痴、托市怪!
14. SHUN 2016-06-05 13:11:20
被東亞裁左出來果180個就惨Lu…………唔知又有幾多借左九成樓按、上年尾買樓之儍佬!
15. 123 2016-06-05 15:48:07
樓上呢條窮鬼自己冇本事買樓人家買了就希望人家變成負資產
16. 123 2016-06-05 16:02:18
樓上條友每次發言都是人家買了樓一定是負資產正白痴只是佢自己冇能力擁有時時講廢話
17. 123 2016-06-05 16:05:56
死廢話
18. 123 2016-06-05 16:07:02
廢話
22. 中原料今年樓價跌逾一成 2016-06-13 20:01:02

中原料今年樓價跌逾一成

中原地產亞太區總裁黃偉雄認為,受政府辣招及預期GDP下行影響,樓市將出現下行趨勢;2016年首季GDP增長0.8%,而政府預測2016全年GDP增長1%至2%。

黃偉雄指出,2015年整體樓價下調一成,預料2016年樓價將有一成至一成半的跌幅。

23. Sino tom 2016-06-13 21:02:57
特首絕對有動機去將香港中細價樓的樓價進一步壓低,因今天不像97,普遍業主負債不多,樓價下跌2-3成亦不會對本港金融體系帶來很大冲擊,對社會造成的震盪不是骨排式崩潰。此外,當樓價下跌2-3成後,政府才會用不同政策推年輕人上車,藉此將他們的利益與香港的政治穩定捆綁在一起,慢慢地他們對社會及制度的不滿便會壓下去。
故此,大家不要寄望政府在樓價下跌少於2-3成前出招托市。