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弼尖言論
窮業主將成富業主之獵物
 
王弼
專業投資者
香港奧國經濟學院院長
2016年5月4日

  上周六,一條嚇人的報紙標題:「負資產飆14倍 創4年新高」。王弼知道地產資訊網的網友都是嚇大,區區1432宗負資產個案,當然不可能動搖網友們對「樓市必勝」的信仰。

  正所謂凡事都有高手低手,王弼這一類財演也見證不少個案,就是貼同一隻股票,兩個人去買,一個賺錢,一個輸錢,無他,時機、實力、心理質素,天時地利,已經可以令結果南轅北轍。樓市何嘗不是?我也相信在各國政府瘋狂印鈔搶錢的前提下,香港樓市長遠必升(注一),但什麼時候入市、置業人士之持貨能力卻非常重要。我一向如此解讀政府推辣招的真正動機(其實不是推論,而是親耳從一些財金部的中級技術官員口中得知的),動機絕不是要協助初次置業的人士上車,反之是要阻止香港人蜂擁買樓。為什麼呢?因為要保護香港的銀行體系。要知道,買樓多數牽涉按揭貸款,如果政府什麼都不做,不壓低市民的買樓意欲,銀行的資產負債表就會大幅膨脹,只有製造一個環境,就是讓很多人買不起樓,成交大幅下跌,自然壓抑按揭需求,減低銀行暴露於樓市下跌的風險。從這個角度看辣招,政府的辣招可算達到預期效果。

  但從政府的角度看,肯定有一些人「教而不善」,而這些人通常都是經濟實力最弱的一群(為何經濟實力最弱?是否因為不懂計數?眼光不夠?如果懂計數早就水頭充足,不用掹掹緊上車吧?),借二按借財仔才上到車,樓市下跌兩成,這批人即時變負資產。當然,最重要的問題,是下次公佈的負資產數字,會否如今次又錄得幾何級數上升?

  這個問題,網主手中多數據,他應該會比我清楚。不過上述情況,帶出一個問題,就是傳媒常常說香港貧富懸殊嚴重,我相信在業主之間的貧富懸殊更嚴重,就是於2010年辣招推出以前買了樓的人,而之後沒有加碼入貨的業主,經過至少6年低息,他們的資產負債表已經非常穩健,就算樓價大跌5成,對他們有心理上的影響,但他們所持的物業成為負資產的可能性很低(加按做生意投資蝕掉則例外)。反觀2010-2015年約三十多萬宗一二手住宅成交個案,當中只有14-15年入市的細價樓業主有很高的負資產風險,其餘買中價大價樓的業主,因為首期的成數高,必須要樓價大跌,才會威脅銀行的穩健。可以這樣說,2010年為樓市富人/貧人的分水嶺,之前入市的人,可以說定過抬油,如果樓價繼續下瀉,2010年後置業的人士特別是2014年之後的細價樓業主,將會成為前者之「獵物」。

  說開樓市,最近本人之香港奧國經濟學院主辦每月讀書會,4月是研讀中國人民銀行副行長陳雨露的著作《中國金融史3000年》,我們由西周讀到明代,作者不只一次提出,當社會因政治原因,令社會缺乏創新能力,社會裡稍有資本的人,自然會蜂擁投資土地,這是否香港甚至是京滬深的寫照,值得深思。

  (注一)除非由偉大祖國獨資經營管理、有如鐵桶之勢把香港團團圍住的嶺東、台山、陽江三個核電站,加上中電有份管理的大亞灣核電站有什麼三長兩短,再加王弼之前講過的地緣政治風險,則另作別論。說開偉大祖國獨力經營的台山核電廠,雖然有報道指從法國進口的壓力容器因含碳量過高有脆裂風險,採用同一零件的英國、法國的核電項目均已停工,但王弼估計祖國同胞既自認科技已超英趕美,只將完工日期延遲而不仿效英法停工。不少地產資訊網友對祖國龍興充滿信心,所謂核電廠風險自然不足掛齒。

 
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1. 凝風 2016-05-04 16:34:35
十分認同王大哥的:
同一隻股票,兩個人去買,一個賺錢,一個輸錢,無他,時機、實力、心理質素,天時地利,已經可以令結果南轅北轍
2. 打工仔 Andy 2016-05-04 16:41:15
好文章 !
3. 地產網友A 2016-05-04 19:26:54
樓市差就低價買貨,樓市好就高價出貨,穩坐釣魚船無得輸,作為地產投資者,當然希望政府加多啲辣招,最好搞到個樓市返魂缺術死到直一直就最好,大家仲記唔記得黃埔花園一役,X哥係大跌市大手入貨,就係咁樣成就咗佢嘅超級傳奇。

P.S.
隻手無揸住最少十億唔好學, 呢個遊戲你玩唔起.
4. 社會缺乏創新能力 是恐怖的情況 2016-05-20 17:13:04
社會缺乏創新能力, 不單只是令土地、物價上漲, 亦都是打杖之先兆
5. 三十而立 2016-05-20 18:53:27
請賜教樓上 什麼是 社會缺乏創新能力?
你是指全世界, 或是香港?