文：高天佑
在财金世界打滚得久，愈来愈体会到「太阳底下无新事」这句老话，眼前很多情景都似曾相识，只不过换了时间和地方上演，以及有少许枝节变化。

例如最近深圳楼价急升，一年内升了53%，新盘作价起码每平方米6万元人民币（相当于呎价7000港元），远超中产家庭的负担能力，却仍有大批买家通宵排队，争相以「十成按揭」炒楼；

此情此景，难免令人联想到1997年、正值癫狂的香港楼市，最少有五点相同之处。

5种情景似曾相识

首先是急升的幅度，回忆当时的香港，中原指数由1996年6月的66点，升至1997年6月的102点，一年内升了54%。

至于现在的深圳，根据国家统计局，当地楼价在过去一年升了53%。尤其是最近几个月，深圳楼价几乎每个月都上涨5%，这意味每迟一个月买楼，就要多付5%楼价，犹如一列无法追赶的高铁，促使很多「未上车」的人心慌意乱，不惜一切也要「上车」，这种心理状况也跟当年的香港一样。

其次，一如当年香港，深圳楼价已远超过中产家庭的负担能力。

据内地长江证券研究，深圳目前的楼价收入比率达到28.17倍，意味一个中等收入家庭要不吃不喝28.17年才买得起楼，比香港目前的19倍（据Demographia统计）还更高得多。

正如笔者去年12月在〈深圳楼价贵过新界〉一文指出，当地最近开售的新盘，作价起码要每平方米6万元人民币（相当于每平方呎7000港元），已贵过香港新界天水围、粉岭的二手楼价；稍为高档的新盘更动辄索价每平方米逾10万元人民币（每平方呎1.2万港元），这就比新界同期开售的一手新盘更贵了。

另一方面，虽说深圳现在科网行业火热，是创业家天堂，遍地机会，但根据国家统计局，当地打工仔去年月入中位数为3764元人民币，相当于4470港元，仍比香港的1.5万港元低一大截，由此可反映当地楼价之天高。

通宵排队十成按揭

第三，深圳楼价虽难以负担，可是为数不少的「无壳蜗牛」却前仆后继心急想「上车」，以致现时每逢新盘开售，都有大批準买家通宵排队轮候，甚至有「排队党」抢先霸定头位，再用数万元人民币把位置转售。

此外，除了用家抢购，现在入市的炒家比率也愈来愈高，甚至很多地产经纪自己落场「揸镬刬」，把楼盘单位互相买卖，令价钱犹如乾炒乾升，每次转手可赚数十万元人民币。种种异象，都跟1997年香港楼市的癫狂几乎一模一样。

第四，随着楼价高企，当地民众叫苦连天，深圳政府亦注意到这问题，并作出对策，刚于上周宣布，将增加住宅土地供应，并在未来5年兴建40万个保障房（相当于香港的公屋）单位，平均每年8万个，是否令人联想到董特首在1997年《施政报告》提出的「八万五」？

目前深圳常住人口接近1100万，比当年的香港高出八成，不过，当年香港的「八万五」包括私楼和公营房屋，深圳今日的「八万」只计保障房。

总言之，在楼价天高之际，按照当局房策，深圳未来几年的住宅供应将会大幅增加。

最后，眼见楼价高昂，却又急于上车，买家们惟有「借到尽」。

据人民银行深圳支行统计，当地买楼客如今平均按揭比率高达65%，冠绝内地所有城市，高出全国平均数超过10个百分点。

比起1997年香港最高的九成按揭，深圳目前的按揭比率似乎不太高，但现在有一件当年未出现的新事物，内地名为「首付贷」，香港叫做「二按」。即是由P2P金融平台、地产中介及小额贷款公司等，以较高息率向买楼客额外借出贷款，由于缺乏监管，连同一按的总按揭比率甚至可超过十成。

在楼价每月升5%之际，这当然问题不大，但一旦楼价逆转、甚至只是横行，这些「借到尽」的物业便很易沦为负资产。

「放水」恐火上加油

尤其令人担心的是，香港政府经历过当年楼价爆煲、负资产遍地的惨痛经历，现在已懂得实行「逆周期」对策，随着楼价升高不断收紧按揭要求。但内地当局则似乎未有经验，不但没「逆周期」，反而在最近不断「放水」及鼓励银行借出房贷，藉之刺激放缓中的经济。

内地楼市存在严重的二元分化，中小型城市或会受惠于「放水」，但对于深圳、上海等楼价已经天高的大城市，却犹如火上加油，令泡沫愈来愈大，一旦爆煲不但会产生大量负资产，更恐会酿成金融危机；而在中港经济紧密「互联互通」之下，届时香港也难免会被殃及。（高天佑/信报）

（港股直通车 信报）
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