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弼尖言論
深樓市喪升證人民幣嚴重高估
 
王弼
專業投資者
香港奧國經濟學院院長
2016年3月2日

  香港樓市,繼續在極低成交下,好淡雙方各自表述。淡者像我,沒有放棄最早的理論,就是中國瘋狂印鈔已經埋下貨幣危機的核彈,無論如何引爆都是傷亡慘重,處身震央的香港一定沒有運行,而在所有資產中,股市當然會受中國的貨幣危機拖累,但許多股票例如某些銀行股跌幅近半,地產股折讓擴大,某程度已經反映極端惡劣情況,反觀樓市指數跌幅溫和,必須追跌,即有排跌。至於好友的理據,地產資訊網裡能背誦如流的朋友多的是,用不著我重複。

   其實,我亦不完全排除樓價有短期反彈可能,就是當大陸人明白手中的人民幣其實至少高估了一倍,即其實只要有辦法、有關係的人,能把人民幣帶出國境使用,又或能把境內人民幣兌換成美元匯出國境,就等如人民銀行用人民血汗換來的美元津貼其海外投資,如果這批錢殺到香港買樓,香港樓價當然可以來個扭腰反彈,不過這個可能性,究竟有多少?恐怕極低。

   走筆至此,可能已經有心繫祖國的網友挑戰王弼:「你說人民幣被高估一半,即現價計要跌5成,有什麼根據呀?祖國是世界第二大經濟體系,是強國呀!GDP增長是7%呀!」這一類中宣部的範文,大家應該不會陌生。不過回歸現實,倒有例證支持我的「高估一半論」不中亦不遠矣。

   最近有跟大陸朋友聊天的,可能都會聽過他們說:「中國的樓市升到癲咗!」有看財經頭條的都知道,去年深圳樓價升幅約五成,上海的兩成半,二線大城市如南京亦有一成。這一刻,我不知樓市好友會否心想,第一、樓市必勝,股票必敗,這個理論至少在中國實現了;第二、深圳樓市咁癲,已有風聲中央甚至深圳市政府會收緊限購令打壓,那麼如果有一些深圳的錢流落香港,豈非香港樓價又炒起兩三成?事實上,周末明報便有一篇關於大陸樓市的報道,頭條是「內地錢多 炒起滬深樓市 上海庫存跌至3.7個月」。聽了這樣的消息,不排除樓市塔利班運用直線思維:「既然大陸唔夠貨,大陸人仲唔搬錢來炒爆香港?」

   作為地產資訊網的第一奸角,王弼當然有責任在大家自我燃燒㷫烚烚的時候潑冷水。第一,今時不同往日,要把大量的錢搬出國境,不是有一點勢力的人辦不到,我就聽說過,有大陸人去年投資了幾個億在澳洲,下了訂,但現時要成交,就因國家嚴格執行外匯管制,資金拿不出來,要撻訂。第二,有辣招的香港樓市,肯定不是存放安家費的好地方。第三,既然是安家費,香港離大陸太近之餘,又因香港太多擦鞋政客,令人質疑一國兩制能否守得住,他日阿爺能否直接抄家?令大陸人更不安的,是最近Kyle Bass和一眾大鱷唱衰人民幣之餘更要追擊港元,大陸人即時對港元資產提高戒心。講到底,樓市塔利班以為香港樓好值錢,但並不是人人都這樣想!

   而王弼想帶出最後一點,是所謂「內地錢多」根本是假象。正如我之前講過,大陸銀行體系存款由海嘯前的41萬億元人民幣升了4倍多達184萬億元,內地多人民幣是事實,但不過是瘋狂印鈔的結果,與其說是錢多,不如說內地已有惡性通脹的早象。如果大陸樓市真的健康,人民手持的是真正的財富而不是印出來的廢紙,為何只有大城市的樓價升,三四線城市仍是跌價的重災區?因為大陸值得買來保值的東西,真的是寥寥可數!另一個角度看,與其說深圳樓市一年升5成,亦可以說人民幣對深圳樓貶值三份一,如果深圳樓市繼續癲,我的人民幣「高估一半論」不就成立?

  目前滬深樓市爆升,猶如去年的A股,恐怕拖起港樓無力,累街坊的能力卻綽綽有餘。

 
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1. CD ROM 2016-03-02 19:42:32
弼兄,先搶沙發~

有一項特別認同,不只是大陸人民的rmb出不去,外資公司賺了的rmb也出不去。。。這是當下外資在大陸的難題 ~
2. 最近Kyle Bass和一眾大鱷唱衰人民幣之餘更要追擊港元? 2016-03-02 20:28:48
清楚記得:1998年亞洲金融風暴之中,只有香港獨領風騷,屹立不搖。

日本,南韓,新加坡「都唔知佢算老幾」,全個東南亞國家無一幸免,俾國際大鱷撳住搶。你仲有無興趣來追擊港元呀!
3. 蕭峰 2016-03-02 21:24:38
但一手豪宅內地買家近三成,中小單位也有6%哦!


4. 打工仔 Andy 2016-03-02 21:32:49
弼哥
你呢篇文章有料到! 
5. 如是 2016-03-02 22:09:41
沙發 LYC 兄!
6. 鍛練多啲 2016-03-02 22:44:57
廣州長輩剛賣了樓, 買家追價爽快, 還催現金過户時間, 現要想想套現後怎做!
7. John 2016-03-02 22:55:50
夠膽識,有見識,值得我們深思!
8. 向饭民说不 2016-03-02 22:58:47
甘soros話港幣被高估,點解香港樓價開始下跌啊。

根本從來貨幣被高估,樓價就會下跌。貨幣被低估,樓價就會上升。

不過大陸是封閉式經濟。好難用正常的理論去分析。
9. 望東樓 2016-03-02 23:38:20
吓!竟然搵到個淡過我嘅,無辦法唔讚。雖則好似煲大咗少少,不過思路正確。大學生買樓免首期。。。。阿門。
10. Taiwaner 2016-03-03 09:17:49
難怪IBM要賣聯想的股份~~
11. LYC 2016-03-03 10:15:30
土地係極珍貴的地球資源。點可以同股票相提並論呢!

大陸人來港掃樓節節上升,王sir唔係太清楚最近啲情況,事實擺在眼前,有乜好拗!


只要有0.X%人來港買樓已經唔得掂啦,老友!
我反而好擔心王sir可能較早時在股市底位瞓身沽空去對沖樓市爆煲呢!


12. 王弼喱編文章,唉 2016-03-03 10:25:51
文章概念好似是抄錄自某報前兩天的專欄,內容只有三成左右,但是卻睇到讀者回應中不少贊許,咁到交到功課,編輯人員真係要認真想想,以下是相關深圳樓市的評論文章,讀者應不難分辨,高低立現。

http://oicweixin.com/detail/794373
http://www.niuniuwang.cn/192967.html

港媒:深圳楼市似九七

牛牛网 > 港报刊  admin   0评论

hengsheng

文:高天佑
财金世界打滚得久,愈来愈体会到「太阳底下无新事」这句老话,眼前很多情景都似曾相识,只不过换了时间和地方上演,以及有少许枝节变化。

例如最近深圳楼价急升,一年内升了53%,新盘作价起码每平方米6万元人民币(相当于呎价7000港元),远超中产家庭的负担能力,却仍有大批买家通宵排队,争相以「十成按揭」炒楼;

此情此景,难免令人联想到1997年、正值癫狂的香港楼市,最少有五点相同之处。

5种情景似曾相识

首先是急升的幅度,回忆当时的香港,中原指数由1996年6月的66点,升至1997年6月的102点,一年内升了54%。

至于现在的深圳,根据国家统计局,当地楼价在过去一年升了53%。尤其是最近几个月,深圳楼价几乎每个月都上涨5%,这意味每迟一个月买楼,就要多付5%楼价,犹如一列无法追赶的高铁,促使很多「未上车」的人心慌意乱,不惜一切也要「上车」,这种心理状况也跟当年的香港一样。

其次,一如当年香港,深圳楼价已远超过中产家庭的负担能力。

据内地长江证券研究,深圳目前的楼价收入比率达到28.17倍,意味一个中等收入家庭要不吃不喝28.17年才买得起楼,比香港目前的19倍(据Demographia统计)还更高得多。

正如笔者去年12月在〈深圳楼价贵过新界〉一文指出,当地最近开售的新盘,作价起码要每平方米6万元人民币(相当于每平方呎7000港元),已贵过香港新界天水围、粉岭的二手楼价;稍为高档的新盘更动辄索价每平方米逾10万元人民币(每平方呎1.2万港元),这就比新界同期开售的一手新盘更贵了。

另一方面,虽说深圳现在科网行业火热,是创业家天堂,遍地机会,但根据国家统计局,当地打工仔去年月入中位数为3764元人民币,相当于4470港元,仍比香港的1.5万港元低一大截,由此可反映当地楼价之天高。

通宵排队十成按揭

第三,深圳楼价虽难以负担,可是为数不少的「无壳蜗牛」却前仆后继心急想「上车」,以致现时每逢新盘开售,都有大批準买家通宵排队轮候,甚至有「排队党」抢先霸定头位,再用数万元人民币把位置转售。

此外,除了用家抢购,现在入市的炒家比率也愈来愈高,甚至很多地产经纪自己落场「揸镬刬」,把楼盘单位互相买卖,令价钱犹如乾炒乾升,每次转手可赚数十万元人民币。种种异象,都跟1997年香港楼市的癫狂几乎一模一样。

第四,随着楼价高企,当地民众叫苦连天,深圳政府亦注意到这问题,并作出对策,刚于上周宣布,将增加住宅土地供应,并在未来5年兴建40万个保障房(相当于香港的公屋)单位,平均每年8万个,是否令人联想到董特首在1997年《施政报告》提出的「八万五」?

目前深圳常住人口接近1100万,比当年的香港高出八成,不过,当年香港的「八万五」包括私楼和公营房屋,深圳今日的「八万」只计保障房。

总言之,在楼价天高之际,按照当局房策,深圳未来几年的住宅供应将会大幅增加。

最后,眼见楼价高昂,却又急于上车,买家们惟有「借到尽」。

据人民银行深圳支行统计,当地买楼客如今平均按揭比率高达65%,冠绝内地所有城市,高出全国平均数超过10个百分点。

比起1997年香港最高的九成按揭,深圳目前的按揭比率似乎不太高,但现在有一件当年未出现的新事物,内地名为「首付贷」,香港叫做「二按」。即是由P2P金融平台、地产中介及小额贷款公司等,以较高息率向买楼客额外借出贷款,由于缺乏监管,连同一按的总按揭比率甚至可超过十成。

在楼价每月升5%之际,这当然问题不大,但一旦楼价逆转、甚至只是横行,这些「借到尽」的物业便很易沦为负资产。

「放水」恐火上加油

尤其令人担心的是,香港政府经历过当年楼价爆煲、负资产遍地的惨痛经历,现在已懂得实行「逆周期」对策,随着楼价升高不断收紧按揭要求。但内地当局则似乎未有经验,不但没「逆周期」,反而在最近不断「放水」及鼓励银行借出房贷,藉之刺激放缓中的经济。

内地楼市存在严重的二元分化,中小型城市或会受惠于「放水」,但对于深圳、上海等楼价已经天高的大城市,却犹如火上加油,令泡沫愈来愈大,一旦爆煲不但会产生大量负资产,更恐会酿成金融危机;而在中港经济紧密「互联互通」之下,届时香港也难免会被殃及。(高天佑/信报)

(港股直通车 信报)
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13. 肥婆四 2016-03-03 16:42:07
老索未竟半功!弼刀相助?哈哈,國內策略千變萬化,加埋當老行,有足夠的迴旋余地起死回生。
14. 引刀一快 2016-03-04 00:18:24
肥婆四兄幾時都係對祖國投信心一票,愛國情懷可嘉。

不過引刀覺得,大陸如果呢舖唔跌鑊夠甘嘅,中國嘅經濟唔會達致一個成功嘅轉型。

中國人唔係水浸眼眉,係唔會對自身檢討嘅(我指社會主流群體)。
15. 向饭民说不 2016-03-04 09:53:51
楼上,这是社会主义的通病。上年搞股票,今年搞地产。但是却不搞好实体经济。大陆还是逃不出,一放就亂,一亂就收,一收就死,一死再放的魔咒。

不过点多好过香港饭民共产党,只会破坏,不会建设。这批人渣是见到社会主义的问题,日日在抨击大陆。但是却一直学大陆方式。
16. 向饭民说不 2016-03-04 10:10:53
肥婆四,来说是非者,必是是非人。

在这个网,可以见到很多假中立,其实日日都唱中国崩溃论。讲穿了,就是黄尸。
17. 向饭民说不 2016-03-04 10:15:20
最趴街的就是一些拿了外国护照的假中立黄尸,这些人可以赌一赌,赢了,他们赢了,输了,他们就走,晚上不使上身。留下苏州屎比香港人。
18. 向饭民说不 2016-03-04 10:28:02
87股灾,97年亚洲风暴,又不见到假的中立的黄尸闹美国累街坊的能力卻綽綽有餘。闹泰国累街坊的能力卻綽綽有餘。
19. 士旦 2016-03-04 11:13:50
最搞笑系那些假中立黃戶,雙重標準,中國就崩潰, 歐美就好好景?中國人唔水唚眼眉都唔識警,如相比,我想歐美人民就來破產機會還大過中國崩潰,你看歐美人民懶到出汁,負債累累又不生育,失業率十多二十巴仙,但沒有人提及
20. 向饭民说不 2016-03-04 11:33:15
黄尸虽然不想承认自己系中国人,但是事实上有着中国人的血,行事作风其实就是中国人。

如果你看黑鬼,如果他们和白人有咩冲突,无论对错,黑鬼一定是站在黑鬼那边。

但是这些黄尸假白人呢?只能说趴街。
21. 向饭民说不 2016-03-04 11:53:08

深圳擬大規模填海造地 新用地大過兩個九龍

香港人系度拉布,最终深圳,香港竞争,谁会胜出。已经系可以预测到。

想当年港英话填海,就填海,话填水塘,就填水塘,这就是香港成功的典范。但是香港人现在拉布。
22. 士旦 2016-03-04 13:50:07
所以有危有機,當一曰香港行一制的時候,股樓就會暴升
23. 誰在意 2016-03-04 14:07:42
深港的历史与发展阶段皆不同,樓上强国人,為何那麽在意深圳及大陸在硬實力方面超越香港?







24. 士旦 2016-03-04 15:09:53
選擇要向下沈當然不在意,但當搵唔到食落後於人時亦不要抱怨
25. 向飯民說不 2016-03-04 16:03:23
23樓,難道你是蝗n代,不過你都系廢材。
作為大香港主義者,難以接受你地班廢材打沈者
26. 地心吸力乃不可抗力 2016-03-04 16:12:45
任何離地上升的飛機还是要着陸,深高速总有低速時,急也急不來啊。
27. 向飯民說不 2016-03-04 16:46:45
樓上,你講得有道理,不過先顧掂自己,香港就來變22k台灣
28. 肥婆四 2016-03-04 17:51:26
引刀兄,講愛國還不及你呢!我投祖國一票,不是感情用事,我係確信佢得,國內人有國內的模式,我接觸的人都喊經濟比前差好多㗎,但你又見佢買樓一間又一間喎,今年春節2月8日,1月中就要自行放假返老家過年啦。比多啲錢都留不到人做到2月初。香港啲打工族那有咁上皇,經濟實在不太差嘛。今日報紙,電視新聞都有猛人提出買入國內資產,人仔咁吖,我非另類者也。
         多謝向飯兄提點,大家都係講下心聲啫,無所謂喇。

29. 井蛙 2016-03-04 19:15:23
王弼有沒有去過大陸?去得多不多?用眼看還是用耳聽大陸一切?
30. 士旦 2016-03-04 22:22:06
黃戶太睇小一帶一路,雖然黃戶好想亡黨亡國,但習主席很努力出去曰夜傾生意,你看銅價已有見底形態,25000 叫人買貨嘩有6個月牛市,點知玩得一星期已見頂,過去十年八年沒有一天停過唱衰中國,照理散戶已經沒有貨啦
31. 向饭民说不 2016-03-04 23:18:42
樓上,一帶一路,如果可以成功,中國肯定變成了世界強國,真真正正的崛起。不需要在看美國人的顏色。但是美國人不會眼白白比一帶一路成功,所以派他的馬仔搞破壞。比如其實香港配合一帶一路,只有好處,邊有壞處呢?但是一樣被美國人的馬仔抹黑。

不過一帶一路是很難成功,因為只是靠簽約達成的合約,很容易被對方改朝換代而改變。就好像前幾年,日本的親華首相和中國簽了自由貿易協議,但是很快就下台,變成了一個對抗中國的安培首先。這幾年中日關係跌倒低點。

不過一帶一路可以幫大陸解決產能過剩問題,同時估計是聲東擊西,這幾年中國在南海填海,直接威脅了美國在馬六甲的勢力。美國最近先sense到這個壓力。中國在南海建的島離新加波真的很近。

美國佬要維持通道安全,一定有強大的軍力做後盾,而不是合約。在新加波,在巴拿馬都有強大的軍力。李家皇朝不聽話,都會很快被推下台。

32. 士旦 2016-03-05 09:39:23
難都要頂硬上,如果唔係,只是長期被白人剝削,對嗎? 你看黃屍特別針對一帶一路,就是害怕他成功,還有,只要其他國家對美金有動搖,中國上位就有機會,但要時間
33. 向饭民说不 2016-03-08 17:25:32
假中立的成日扮中立,最后就是要求政府让步,但是从来都不会叫饭民让步。


比如,田北辰抨特首「硬碰硬」。表面就是中立,但是其实就是闹CY。好在之前的曾特首,令我们相信政府退一步,饭民进两步。所以先会明白点解CY企硬。

田氏兄弟都是真黄尸。
34. 引刀一快 2016-03-09 06:25:10
肥婆四兄

大陸的確仍然有好多人大把錢,但係好多都係財主,而唔係老闆,老闆吔吔聲仲點會猛買屋吖。

無論係當前實體經濟,還是未來展望,我都見唔到有咩建樹,希望係我個人問題喇。
35. 中國2月出口挫21% 2016-03-09 09:06:58

中國上月出口總值分別為1261.45億美元,以金額計是兩年新低,跌幅更是近7年最勁。出口按人民幣計算則按年大跌20.6%至8217.55億元人民幣。出口減弱導致貿易順差只有326億美元,較1月份的633億美元大幅回落。

貿易順差326億美元 按月跌半

中金報告表示,由於去年農曆新年偏晚,農曆新年對貿易的影響延長至3月份,因此今年首兩個月的貿易數據仍受較早的農曆新年拖累,估計3月的出口數據在去年基數較低下有望改善。

但恒生銀行高級經濟師姚少華則表示,不能忽視全球貿易結構已發生明顯變化,中國的兩大出口市場歐盟和美國的貿易急劇萎縮。另外,中國亦有內部困難,包括生產成本大幅上升,令發達經濟體轉向低成本國家進口。

恒生:轉向低成本國家進口

進口方面,上月進口值按年跌8%至6122.56億元人民幣,跌幅較1月份放緩。但市場都把目光放在來自香港進口的增速上。上月香港進口至內地的金額按年大增88.7%,由於區內其他國家均是雙位數下跌,澳新銀行高級經濟分析師楊宇霆表示,這種不尋常的升幅意味貿易商可能持續進行金融套利。

瑞銀:誇大進口金額 搬錢離中國

瑞銀中國首席經濟學家汪濤更稱,據香港官方的數據,去年12月及今年1月進口至內地的金額分別按年上升1%及下跌8%,但按中國海關的數據過去3個月的香港進口值均大幅增加,平均每月上升71%。由於兩地數據差異甚大,加上同期人民幣貶值預期升溫,估計進口金額被誇大,以作為搬錢離開中國的渠道。

36. 高槓桿首期借貸 2016-03-09 09:37:37
深圳 搞 高槓桿首期借貸(今天剛剛停咗) ,所以 深圳樓價 先會 半年升50%
37. Hongkong People 2016-03-09 11:29:35
中國經濟正在急速𨍭型,出入口佔經濟嘅比例將會每況愈下,每日只識望住出入口數據缺乏前瞻性同全面性,難免得出錯誤判斷.  


38. 真真薯片 2016-03-10 13:04:21
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160310/news/ea_eaa1.htm

深圳叫停首付貸? 做樣而已

填海? 在下覺得同大陸股市成日講養老金入市冇乜大分別
39. Alan Pepper 2016-03-17 12:26:27

弼兄,你講的有道理,但我覺得你真係太淡了。開始咕到你想講乜,有點悶 😁


你說人民幣嚴重高估,不如說美金歐羅日元嚴重高估好了。說到底,全球貨幣都因為量化寬鬆而嚴重高估。此時此刻,基金經理及各國央行就好像武林高手在空中格劍,冇一個腳踏實地的。可惜,腳踏實地幹活的普通人,俾武林高手跌落黎踩一腳跳返上去,就好似星爺的影片橋段一樣,只配做茄喱啡,問題係踩仲邊個就邊個死。


弼兄,你活在虛擬的基金世界中,未必能夠明白的。唔係話你水皮,只係未必體會到而已。在下並非樂觀,但絕對沒有睇得好似你咁淡。我開始明白什麼叫做「辦法總比問題多」的道理,關鍵係你點去處理啫。


還有,雖然沒有科學根據,但在下見過睇得太淡的永遠都錯,因為總有人唔想衰比你睇。睇得太好的也一樣,在下認為審慎樂觀,皺紋少啲又瞓得好啲,條命都長啲啦。

40. 癈青 2016-03-17 20:24:12
反共有市場,明味?