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樓市乾坤
樓價調整年中前完成
 
何熊輝
2016年3月19日

  樓價自去年調整至今,樓價調整了約一成多。樓價跌,理論上,租金也會隨着下調,但實際情況顯示,部份屋苑個別租金跌了,但整體租金並沒有下調,不少反而上升,因此,租金下跌拖冧樓價的說法,並不成立,租金跌不下,樓價調整可能會於年中提前完成。

  據差餉物業估價署最新的估值,香港十大指屋苑應課差餉值,大部份按年上升,天水圍嘉湖山莊面積753呎以下單位,今年中位數估價按年上升逾10%,下年度料再升7.9%,個別大型屋苑單位應課差餉租值下年亦有雙升幅,馬鞍山新港城N座高層1室,租金估值約165720,較今年度升10.7%。這些數字顯示,過往私人機構所作的租金下跌預測,全錯了。事實上,連跌價之都的嘉湖山莊,來年的租金都會有近一成升幅,這是超乎大部份人的預期。

  一向以來,不少傳媒為求方便,常以私人機構的統計數字作樓價預測,但基於所取樣本不足,難以反映樓價的真像,因此時有出現樓價大跌,統計數字持續上升的背馳現象。至於政府差餉物業估價署資料,是全方面覆蓋每一單交易的金額及物業類型,所以其估計預測,才最準確權威,這次公佈的租金估價預測,再一次證明私人機構的統計預測,完全背離了真像。

  除了租金不跌反升之外,美國遲遲未再加息,中國又加大力度量寛放水救樓市,促使資產的保值作用,又再顯現,因此想樓價再大插,很可能已是不切實際的期望了。

 
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1. 打工仔 Andy 2016-03-19 12:02:51
年尾效應令租金回調點是正常, 平租盤已被市場消化!
现在已回復正常了。
2. 樓市已全面復甦了 2016-03-19 13:10:24
筆者太保守了,現在空置率極低,租金及樓價亦已穩步上升,不需年中才看升了,發展秀麗,若政府在未來取消辣招樓市更是一發不可收拾,年底的中原城市領先指數應該會再創新高,可喜可賀!
3. 疾風之狼 2016-03-19 20:28:52
何熊輝先生你今次的標題,是你經過數據分析後的結論,還是你的期望 ????  :p

你用一組天水圍單位加一個新港城單位其中一項數據(估價)而去justify你自己的期望,你知唔知可以害死好多信你嘅讀者!?

我同意政府數字比較準確,以下是政府數字:

1。根據差餉物業估價處最新數據顯示,私人住宅平均租金在2016年1月,對比2015年7-9月高位幾乎全線下跌。去除少於20宗的交易後,只有新界區C類單位微升$1/m²per month。而跌幅最勁係九龍A類單位,跌幅$44/m²per month。

2。私人住宅租金指數,同時段可以見到所有區分全線下跌,綜合所有類別的租金指數由176.6下跌到168.8。

3。私人寫字樓3個級別有兩個級下跌,得甲級寫字樓租金指數升。而私人寫字樓的租金指數則沒有改變。

4。零售業樓宇租金指數,唔使講都知,同期大跌。最多可以跌3分1咁勁。

你上文講到"租金下跌拖冧樓價的說法並不成立,租金跌不下,樓市調整下於年中提前完成",本人根據政府的數據,覺得你的講法一點也站不住腳,因為租金已經跌下來。何熊輝先生,我是你蘋果日報專欄的長期讀者,期望聽聽你的看法。
4. 歷史長河 2016-03-19 22:31:55
樓上,何生是基於理性分析,空置率二十年新低,租金能跌幾多?要大跌可能是你的期望吧!害死人?言重了吧!腦袋係自己的。


政府數字顯示,去年私樓落成量按年下跌近三成。空置率跌至近20年低位。

差餉物業估價署公布去年私人住宅落成量,有1萬1280伙,按年減少兩成八,亦少過原先約1萬3000伙的預測。空置率則跌至百分之3.7,為1996年以來最低。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示:「在(政府樓市)『辣招』推出下,其實很多炒家已經絕跡或減少。現時大部分置業人士都以自住為主。另外投資者亦會放租,如果覺得樓價太貴,要租樓住,租賃市場都有一定需求。所以整體空置率相信會有所回落。」


5. 看歷史 2016-03-20 00:52:25
歷史長河,沙士時空置最高,租金見底,當空置率最低時,租金見頂,樓價一樣,明未?

枉讀歷史

6. 引刀一快 2016-03-20 08:57:20
經濟下跌,部份人會夾份租屋住,空置率係可逆可變嘅。
7. 引刀一快 2016-03-20 08:58:02
土豪出貨,空置率一樣下跌。
8. LYC 2016-03-20 11:18:19
現在租金已經見底回升,都唔知樓上講乜。主住業主繼續主住,收租佬繼續印印腳,沽咗揸錢冇着數,根本冇人肯減價沽。
陸東幾年前唱跌5成,信佢已經瞓低咗,現在竟然還有人信佢講啲野!
9. 真真薯片 2016-03-20 11:30:08
今年底到明年底有超過三萬個新盤入伙, 當中有幾多會放租? 上年入伙數字係新低都咁既款, 明年放租果陣唔知會點
10. 疾風之狼 2016-03-20 11:45:49
#4 大家討論下。

我講何熊輝先生站不住腳,是基於他對數據的利用與演繹上的不足。基於不合理的數據演繹,得出來的結論可以錯得好離譜。這不是在討論個市上升定定下跌,因為我都唔知,連上帝都未必知,但基於如此兒戲的單一數據而分析到租金將會跌不下,不敢令人啼笑皆非。而且佢引用嘅數據同政府數據南轅北轍。

舉個例子,假設何熊輝先生可以話現金香港青年好愛國,原因是全港有5分2嘅年青打工仔在中資機構打工,如果青年唔愛國,就唔會認同國家,唔會認同中資機構,唔會
係中資機構打工,所以香港年青人都是愛國的,你會認同嗎? 

依家中學生考通識都知道用一個論點去支持論據去答題目實俾老師插到飛起啦。

講返空置率,它反映當下樓市的情況。而當下樓市的情況受到當下樓市成交價量和之前幾年的樓宇興建量影響。現在的成交價和量都跌,而早幾年英英開始大量推地起樓,雖然仲未入伙,但比起曾先生年代是大增的,而且會係呢幾年入伙。你諗下,而家未夠供應,成交價量都跌,到左實際有樓可以入伙時,大量空置單位,空置率會升高,個租金市場會點? 這只會更差呀。這是我的看法,大家討論下。

蘋果 3月19日

料今年落成量增61%

雖然去年落成量減少,不過差估署預計,今年落成量18,200個,較原先預測的20,140個減少約一成,但按年仍大增約61%,創12年新高。明年亦有17,930個,兩年合共有36,130伙落成。

今明兩年私樓落成量約34,400伙,截至今年2月底,當中已售出約10,900伙,即未售出單位接近七成。預計今年現樓貨尾上升。

11. LYC 2016-03-20 13:00:39
http://money18.on.cc/finnews/news_breaking_content.html?cat=exp&article_id=bkn-20160318150638793-0318_00842_001

中原睇萬七,張生睇萬三,請問點計三萬呢。早一兩年發展商已越起越慢,現在更加唔使指意會起。自從DSD,9成買家係自住,何來大量租盤供應。
每年移居港人,分支家庭,新婚都多過租盤N倍,租金未來肯定爆升到火星呢,haha!

12. 引刀一快 2016-03-20 14:08:14
你又唔問下張生萬三點計岀嚟?租金上火星?呵呵呵呵,等人工加到冥王星先喇。
13. 真真薯片 2016-03-20 14:08:25
今年同今明兩年既分別
14. 真真薯片 2016-03-20 14:21:21
有留意新盤資料就知, 今年入伙數量其實唔多, 大部份會谷晒係17, 18年入伙, 買樓收租既話, 果兩年真係要睇路
15. 回報低死揸業主 2016-03-20 16:09:05
何熊輝,你張張報纸都唱好,揸左重貨定收左發展商寫手費。我望你客觀些。
16. LYC 2016-03-20 16:53:07
每年萬五落成,9成自住,1成租盤供應。每年大概千五個租盤供應。需求就幾萬新婚,幾萬個分支家庭,幾萬個新移居港的人。租金想唔升都唔得啊!

刀兄,個個打工仔人工都穩步上揚,只不過租金佔入息比率無可避免要上升啊,好友當然會識睇路逢低掃貨啊!