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樓市乾坤
地價深跌樓價淺跌
 
何熊輝
2016年3月24日

  經濟持續低迷,地價調整幅度也開始加深,不過樓價仍算平穩,去年至今,樓價調整只約一成半,反而地價的調整,明顯是深而快,這種情況可解釋為政府為加快土地供應,不斷接受發展商越來低越出價,從而想利用地價的深跌,去加快樓價的調整。

  最近有發展商負責人表示,樓價的組成部份是建築費及地價各佔一半。建築費難以調整,故只可透過壓低地價,從而推低樓價。該名負責人指出,地價每跌兩成,樓價就跌一成。筆者估計,地價最多跌四成,故樓價最多只跌不足兩成。基於樓價現時已調整了約一成半,故估計樓價只再有約5%的跌幅。

  事實上,樓價跌幅不會跟地價跌幅成正比例幅度下跌,因為樓價的組成部份尚有利潤部份,利潤的訂定可高可低,最差情況是零,即樓價等於建築費及地價成本。假設地價變成零,發展商也不會單以建築成本定價,如建築費是5000元一呎,樓價也可以賣一萬元一呎,因此政府單純以推低地價去壓樓價,最終受傷最重的,是政府的賣地收入。
 
  最近沙田區有地皮的地價成交價,大幅下跌了近五成,理論成樓價又會即跌二成半,但事實上,區內業主也不會當這些新聞是甚麼大事,而有關地盤物業它朝落成後,也不見得一定會低價賤賣,因為樓價始終是市價產物而不是成本產物。

 
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1. 勁廢 2016-03-24 18:41:23
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2. 樓價再難下跌 2016-03-24 20:04:16
筆者太保守了,現在空置率極低,租金及樓價亦已穩步上升,不需年中才看升了,發展秀麗,若政府在未來取消辣招樓市更是一發不可收拾,年底的中原城市領先指數應該會再創新高,可喜可賀!
3. LYC 2016-03-24 23:01:39
正是,一手成交尺價勁高,反映千萬富翁密密掃貨,因為2手冇筍盤。CCL暫時跌了12%其實已經跌了很好,因為逆按揭措施令2手樓價出現折讓,實際2手樓的價值係遠高於現時成交價。小部份業主睇唔通形勢或等錢洗才會有減價情況出現,現時已經冇業主咁傻肯減價沽貨了,見底回升指日可待!
興幸,好多淡友仍陶醉圖表的下降趨勢或主觀地盲信所有利淡因素,莫視供求量寬等等會令樓市爆上的理據,大力吸納租盤,支持租賃市場,推高租金回報率,另一方面,因大部份單位都落入自住客手中,亦導致租盤冇晒!
4. T君 2016-03-25 02:15:25
你覺得建築費真係要 5000 一平方尺嗎?
5. 他.... 2016-03-25 08:54:31
今年樓價指數會見200點
6. abcd1234 2016-03-25 09:35:58
新界地區二千元地價,四千元建築,哪賣7000元仍可以賺啊。世宙現在賣12000啊!還有四成以上下調空間。新樓如是,舊樓更加不值!
7. 理智之士 2016-03-25 10:43:55
真的是5000元建築成本?出之商人之口誰會相信!
8. 正常人 2016-03-26 11:36:16
我都想呀、200點、好似誇張咗啲喎、