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樓市乾坤
地價深跌樓價淺跌
 
何熊輝
2016年3月24日

  經濟持續低迷,地價調整幅度也開始加深,不過樓價仍算平穩,去年至今,樓價調整只約一成半,反而地價的調整,明顯是深而快,這種情況可解釋為政府為加快土地供應,不斷接受發展商越來低越出價,從而想利用地價的深跌,去加快樓價的調整。

  最近有發展商負責人表示,樓價的組成部份是建築費及地價各佔一半。建築費難以調整,故只可透過壓低地價,從而推低樓價。該名負責人指出,地價每跌兩成,樓價就跌一成。筆者估計,地價最多跌四成,故樓價最多只跌不足兩成。基於樓價現時已調整了約一成半,故估計樓價只再有約5%的跌幅。

  事實上,樓價跌幅不會跟地價跌幅成正比例幅度下跌,因為樓價的組成部份尚有利潤部份,利潤的訂定可高可低,最差情況是零,即樓價等於建築費及地價成本。假設地價變成零,發展商也不會單以建築成本定價,如建築費是5000元一呎,樓價也可以賣一萬元一呎,因此政府單純以推低地價去壓樓價,最終受傷最重的,是政府的賣地收入。
 
  最近沙田區有地皮的地價成交價,大幅下跌了近五成,理論成樓價又會即跌二成半,但事實上,區內業主也不會當這些新聞是甚麼大事,而有關地盤物業它朝落成後,也不見得一定會低價賤賣,因為樓價始終是市價產物而不是成本產物。

 
 
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1. 勁廢 2016-03-24 18:41:23
1 + 1 = 1
2. 樓價再難下跌 2016-03-24 20:04:16
筆者太保守了,現在空置率極低,租金及樓價亦已穩步上升,不需年中才看升了,發展秀麗,若政府在未來取消辣招樓市更是一發不可收拾,年底的中原城市領先指數應該會再創新高,可喜可賀!
3. LYC 2016-03-24 23:01:39
正是,一手成交尺價勁高,反映千萬富翁密密掃貨,因為2手冇筍盤。CCL暫時跌了12%其實已經跌了很好,因為逆按揭措施令2手樓價出現折讓,實際2手樓的價值係遠高於現時成交價。小部份業主睇唔通形勢或等錢洗才會有減價情況出現,現時已經冇業主咁傻肯減價沽貨了,見底回升指日可待!
興幸,好多淡友仍陶醉圖表的下降趨勢或主觀地盲信所有利淡因素,莫視供求量寬等等會令樓市爆上的理據,大力吸納租盤,支持租賃市場,推高租金回報率,另一方面,因大部份單位都落入自住客手中,亦導致租盤冇晒!
4. T君 2016-03-25 02:15:25
你覺得建築費真係要 5000 一平方尺嗎?
5. 他.... 2016-03-25 08:54:31
今年樓價指數會見200點
6. abcd1234 2016-03-25 09:35:58
新界地區二千元地價,四千元建築,哪賣7000元仍可以賺啊。世宙現在賣12000啊!還有四成以上下調空間。新樓如是,舊樓更加不值!
7. 理智之士 2016-03-25 10:43:55
真的是5000元建築成本?出之商人之口誰會相信!
8. 正常人 2016-03-26 11:36:16
我都想呀、200點、好似誇張咗啲喎、
9. Marie Kwan 2016-03-27 00:07:14
香港人近十年變得越來越短視、涼薄和不擇手段,根源就是地產霸權的長期洗腦教育。

香港不單只年青人,而係幾乎所有人不論老幼嘅價值觀都已經完全比樓市同地產商扭曲得體無全膏,亳無人性;有樓先係有用嘅人,冇樓就係神憎鬼厭嘅廢人,香港人永遠要為樓房做天生嘅奴隸,尼啲就係發展商為左高樓價而為世世代代香港人從小到大設定及不斷洗腦的"標準"和"命運"!現在大家開始厭倦了被地霸擺佈……怪不得本土同激進派政治上這麼有市場,越來越多選票支持,這並不單單是旺角事件問題,而是長年被地產霸權扭曲出來的壓抑........說穿了香港人其實不是不想做中國人,只是不想做地產霸權擺佈嘅奴隸而已,請中央不要誤判形勢。

地產霸權同高樓價已不知不覺完全摧毀香港競爭力和做人應有嘅核心價值,打工仔做極都追唔到樓市升幅,好市差市薪酬都被租金長期壓抑,做生意守到有小小錢賺又比業主加租加到結業,炒樓令實業家及普羅大眾都不務正業,競爭力大不如前。所以今天香港的矛盾、困局和衰落就是過去十多年由地產霸權和官商勾結慢慢形成出來,看看地產商現在強大勢力,現在回頭已根本不可能。

高樓價同地產霸權再長此下去,反建制聲音只會越來越強大,相信今年立會選舉激進派將會有令人意想不到的議席,建制派今年絕對危機重重,在香港,政府對地產業監管遠比銀行業鬆懈,但對民生影響卻有過之無不及,但建制泛民都絕少關心過問,有冇利益大家心知肚明,靠佢地永遠發展商只會繼續操縱市場,樓價只會堅離地,週圍劏房露宿者,港人只會永遠不事生產不斷退步。

所以本土派甘快得民心,不是因為他們好,而是建制泛民都收地霸油水維護高樓價,攪到整個社會道德價值觀仲衰過大6,大家都忍無可忍,導致越來越多人寧願轉投激進派去改變都唔想益佢地,今年九月投了十年建制的我和家人也一定會投本土,雖然知道他們能力有限,但總好過建制泛民日日做戲服務地霸為害社會,樓價一日高企,建制選票只會不斷日日流失去本土,這種反叛隨著內地亦高樓價時也會由香港傳染去大6新一代。所以中央政府根本不可以怪責香港人反叛,請踏地看清楚背後原因,長期放縱地產霸權的後果就是如此,相信內地幾年之後整個社會也會好像香港一樣慢慢被不斷壯大的地產霸權挾持,最後也好像香港一樣落得被"民反"困局,一發不可收拾高樓價+地產霸權可亡國也,願共勉之。

如認同懇請幫手廣傳以上,謝謝。