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樓市乾坤
地價深跌樓價淺跌
 
何熊輝
2016年3月24日

  經濟持續低迷,地價調整幅度也開始加深,不過樓價仍算平穩,去年至今,樓價調整只約一成半,反而地價的調整,明顯是深而快,這種情況可解釋為政府為加快土地供應,不斷接受發展商越來低越出價,從而想利用地價的深跌,去加快樓價的調整。

  最近有發展商負責人表示,樓價的組成部份是建築費及地價各佔一半。建築費難以調整,故只可透過壓低地價,從而推低樓價。該名負責人指出,地價每跌兩成,樓價就跌一成。筆者估計,地價最多跌四成,故樓價最多只跌不足兩成。基於樓價現時已調整了約一成半,故估計樓價只再有約5%的跌幅。

  事實上,樓價跌幅不會跟地價跌幅成正比例幅度下跌,因為樓價的組成部份尚有利潤部份,利潤的訂定可高可低,最差情況是零,即樓價等於建築費及地價成本。假設地價變成零,發展商也不會單以建築成本定價,如建築費是5000元一呎,樓價也可以賣一萬元一呎,因此政府單純以推低地價去壓樓價,最終受傷最重的,是政府的賣地收入。
 
  最近沙田區有地皮的地價成交價,大幅下跌了近五成,理論成樓價又會即跌二成半,但事實上,區內業主也不會當這些新聞是甚麼大事,而有關地盤物業它朝落成後,也不見得一定會低價賤賣,因為樓價始終是市價產物而不是成本產物。

 
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