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資深會員專欄
投資策略篇(八)現金流
 
Oscar Lam
2016年9月26日


投資策略篇(八)現金流

 

在經歷短暫的調整后,香港樓價近期又開始上升,目前中原指數CCL比去年高峰期只是下跌了5.6%左右。加上新一屆立法會多了幾位支持環保、本土政策的議員,許多人認為政府未來要增加土地和房屋供應將更加困難,此將導致樓價進一步上升。其實,樓價的升跌是離不開經濟發展的。未來四年,相信立法會的爭議將會越來越多,政府施政也將寸步難行。沒有足夠的土地供應,政府要發展經濟談何容易?因此,我們對於樓市的發展不應該太樂觀。

 

事實上,經濟發展和樓價升跌我們是很難估計的,但有一點非常重要,在任何時候,我們均要確保手上有健康的現金流,任何投資都一樣。在樓價高企,經濟困難的情況下,確保有健康的現金流顯得更加重要。只要有足夠的現金,哪怕樓價在短時期內下跌,我們也不用太擔心,因樓價終有上升的一天。何為健康的現金流?個人認為,健康的現金流是,每月家庭的總收入包括工資、租金和其他收入多於家庭的總支出包括生活費、銀行按揭等支出。但是,就算現在有健康的現金流亦不代表我們可以安枕無憂,我們有機會失業,持有的物業也有機會租不出去。因此,我們一定要有一筆現金儲備,確保任何時候我們的現金流不會斷掉。但過多的儲備會浪費我們的資源,因為銀行存款没有利息。那多少的儲備才算是正常呢?個人認為,儲備的多少其實是因人而異的,主要受以下因素影響:

1. 個人的風險承受能力。如果你不喜歡風險,喜歡平穩的生活,你的現金儲備就要多一些。

2. 年齡。如果你是一位年輕人,你的工資收入將隨著經驗的增加而增加,就算不幸失業了,要找到另一份工作的機會也相對高。因此,年輕人的現金儲備可以相對比中年人低一些。

3. 經濟環境。在經濟環境不佳的情況下,你有較大的機會失業,你的物業也有可能租不出去。因此,這個時候,你要儲備較多的現金過冬。

4. 收入的穩定性。如果你是一名醫生或者公務員,你的現金儲備自然不用地產代理那麼多,因為地產代理的收入不穩定。

 

以下是我個人對於家庭現金儲備量的看法供大家參考和討論:

1. 持有一間自住物業

   假設你持有一間按揭中的自住物業,每月銀行按揭HK$15,000,又假設你的每月家庭生活開支HK$15,000,持有二年家庭總支出的現金儲備(即HK$720,000)應該是需要的。

2. 持有二間物業

   假設你持有一間自住、一間收租物業,每月銀行按揭共HK$30,000(每間HK$15,000),又假設你的每月生活開支是HK$15,000,考慮到二年內你的收租物業有一年租不出去的風險,你的現金儲備需要增加至HK$810,000720,000+90,000)。

3. 持有三間物業或以上

   理論上,隨著銀行按揭的金額越來越大,你的現金儲備將隨著增加。但是,在計算物業未能出租的風險時,你的收租物業越多,二年內同時未能出租的風險也就相對較低。例如,你有二個收租物業,你可以假設二年內二個收租物業有六個月租不出去,即你的收租物業現金儲備需要HK$180,00030,000×6)去應對租金風險,加上一間自住物業和每月生活開支,你的現金儲備需要增加至HK$900,000,以此類推。

 

大家要記住,投資物業是一場持久戰,能否取得最終勝利取決於耐性、勇氣和充足的資金。市場氣氛越高漲,越多人看升,我們就更應該小心謹慎,作好充分的準備。只要我們保持健康的現金流,資金鏈不斷,樓市的升跌並不會影響我們長期投資的穩定性。投資要看大處,不要斤斤計較於小利。為了獲取巨大的投資收益,就算把部分資金存在銀行沒有利息,也是絕對值得的。

 
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1. Sugar 2016-09-26 15:11:21
Very practical for cash flow management. Thanks Oscar ^^
2. CD ROM 2016-09-26 15:36:18
I am always slower......
3. RY 2016-09-26 16:06:47
半年空置是好充足的假設,如住宅,比市價平一千已好快出租了。
做收租佬,冇話要最貴才租。正現金流,隨着年月,必會達到。
其外,自己還有打工收入,拉上補下,收租佬就咁做了。
4. PH 2016-09-26 16:28:09
Oscar 兄這篇現金流文章, 跟博士今日的應該趁低息時候優化債務一文, 有異曲同工之妙
5. CD ROM 2016-09-26 16:43:29
OL兄, 收到晒, 袋落袋先~~~

今日連H plan都可以offer到mortgage link戶口收息, 實屬各位保存現金既好方法,
6. AH-HO 2016-09-26 16:50:59
宜家低息,有空間就加按把錢放在MORTGAGE LINK戶口,渣住多D 現金就安心得多了。
7. 蕭峰 2016-09-26 16:52:53
我以為我已經算係保守,留足夠cash係手,睇Oscar兄文章,發現原來cash唔夠啊! 😊😊
8. 路人甲 2016-09-26 17:03:49


雖然話會有咁嘅金額CASH在手; 不過, 一有錢又身痕, 可能又再次變成無錢的了. 
不達標了!
又心氧氧走去置業......
9. CD ROM 2016-09-26 17:30:16
路人甲師姐,

心癢癢去置業還好, 最怕身痕去在d跑車金錶果度, 共勉之, haha~~~

蕭峰兄, 

發現Cash唔夠走去加按, 銀行首先比個平息靚plan怕你涯貴息, 跟手比個mortgage link你怕你d現金無息收唔like, 最後比埋cash rebate你去買下玩具玩怕你悶, 差d以為係騙案呀~~~
10. 蓄芳待來年 2016-09-26 17:38:51
任何沒防守的進攻多以輸波收場,林兄好文提醒,可惜社會已進入了「創世紀」的年代。
經濟情況反映在股市之中,今日滙豐仲未到$60,反而最貼身的房屋,價格脫離現實。有時自己也不敢相信財富是這樣而來,踏實返工變咗儍仔。
有錢的已投入房地產,錢不多的可以怎做?特別是年輕人,沒父幹一族,甘心做地底泥?下一波的亮點不難推測,賭的氣氛濃度又靜靜漸厚。

樓上各位有cash剩的師兄師姐會否乘風快放一段呢?哈哈!
11. Eclipse*~ 2016-09-26 17:55:05
又學到嘢 ^^; 多謝 Oscar 哥指點! 
12. 引刀一快 2016-09-26 18:06:05
Oscar  Lam兄

可唔可以咁講,出租樓不如近身錢?


13. Oscar Lam 2016-09-26 18:31:56
回12引刀兄,

引刀兄誤會啦!我的意思是用近身錢去保護出租楼的安全。出租楼是主角,近身錢只是配角。哈哈!
14. To 廣州傻B 2016-09-26 18:46:10
哈哈,真係乜都唔識。好友呢度討論,關你咩事?
15. 蕭峰 2016-09-26 19:26:01
CD兄

冇錯,依家銀行為搶客已經扭盡六壬 😊😊

Oscar兄

個人覺得好少物業一年租唔出,如果唔小心隘高左,最多咩降價,比市面低1000-2000 一定租的出。

16. 2011年開始 2016-09-26 20:28:44
Hold 得住到最后才是你的,我的儲備比Oscar兄提議的還要保守,為安全計只有浪費一些資源了.
17. Oscar Lam 2016-09-26 21:05:23
多謝各位朋友鼓勵和支持!
18. Oscar Lam 2016-09-26 21:24:46
5. CD ROM
6. AH-HO

將銀行加按的錢放在mortgage link 戶口收息,需要時可以隨時動用,又沒有利息成本,一舉二得,好方法!
19. Oscar Lam 2016-09-26 21:49:39
15. 蕭峰兄,

我的假設是比較保守的。但保守也有它的好處,當未來不需要那麼多現金儲備時,可以利用多出來的錢做其他投資。
20. Jerry 2016-09-26 21:50:52
OL兄:

好實務既分享,感謝!^^
21. 蕭峰 2016-09-26 22:17:34
Oscar兄

保守d好,一個唔覺意,又夠cash買多層😊😊
22. 打工仔 Andy 2016-09-26 23:38:21
多謝舖王的提點, 现金流的確重要, 無論手持有多少物業, 在無租客既情況也可以守到二,三年就安全! 
或者可以隨時還清贷款就是王道! 
23. 引刀一快 2016-09-27 00:29:47
14樓 果隻“To仔”

呢度係有筆名嘅人討論,關D長期匿名嘅咩事? 
24. 引刀一快 2016-09-27 00:55:29
Oscar Lam兄

個人睇法,不必嚴格區分出租屋与近身錢嘅角色尊卑,因爲兩者可以互變,因應環境時局變化,變成越來越多近身錢,進而變成出租屋,然而無論幾愛出租屋,最終目的還是近身錢。只要坦誠面對現實,兩者本來就係相輔相成。
25. 好 2016-09-27 08:28:08
其實出租屋都是為了有現金流的。
26. Gordy 2016-09-27 12:37:04
有儲備好,儲吓又可以睇時机再買。

9/F CD ROM兄,一定要抗拒誘惑。
27. Oscar Lam 2016-09-27 13:58:47
24. 引刀兄,

同意你所講的投資物業和近身錢二者双輔双成,不同時候二者比例会有不同。因此,物業投資者会在適當時候逢三退一沽出小部分物業以儲備現金。

不過物業投資者一般長線看好物業價格,一般情況下,投資組合内的物業價值会占绝大多数,手頭上的現金也会在適當時候再購入物業投資。
28. 魚蛋仔 2016-09-27 15:39:41

很喜欢Oscar 師兄的文章!真的是智慧之言。經歷過97-03年代的,人人都知道現金流的重要,保守D好。我也很保守,當手上的現金夠2个首期時,才用50%買一間,尽可能留着另一个机會。

29. mikoko 2016-10-13 11:54:19
如果持有二間物業現金儲備需要$810000的話, 這些現金只放在銀行收息? 
依你看, 香港現在的升勢是反彈或是真升? 不理想的物業應趁現在沽出還是壐等等? 
31. Oscar Lam 2016-10-13 16:54:19
《聯署譴責游蕙禎,要求公開道歉並收回侮辱及歧視中國人言論》
聯署網址:http://goo.gl/JRgDtV

新一屆立法會議員已經宣誓就職,游蕙禎以英文宣誓時,將People's Republic of China中的Republic讀成「Re-Fucking」、而China則讀作「支那」,最終被裁定宣誓無效。

此言論明顯地侮辱中國及全球華人,在此聯署譴責游蕙禎,要求公開道歉並收回侮辱及歧視中國人言論!!!
32. 打工仔 Andy 2016-10-13 17:28:48
游蕙禎
少年得志, 語無倫次! 
水平低, 無資格代表港人, 快去吧! 
33. 占士 2016-10-13 17:48:44
Oscar兄,我已經聯署譴責遊蕙禎,要求公開道歉並收回侮辱及歧視中國人言論
34. MSK 2016-10-14 08:17:34
我亦已聯署
35. Eclipse*~ 2016-10-14 10:08:53
作為一個八十後女性,我真係睇這個游蕙禎唔過眼!
連咩叫專重法律都唔識仲學人做立法會議員。玩大咗就講些膠嘢,咩鴨脷洲口音呀!

36. Oscar Lam 2016-10-14 11:15:47
不認自己是中國人沒有問題,但绝对不能侮辱中國人!
37. Eclipse*~ 2016-10-14 11:31:32
我唔明白點解游梁兩個覺得自己可擅自改誓詞。大佬呀, OATH 來㗎! Legal binding 㗎! 
38. 打工仔 Andy 2016-10-14 11:35:40
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39. Oscar Lam 2016-10-14 11:38:48
回29/f mikoko

储備金是救命錢,非到山穷水尽的事候也不會動用。我不建議用這些錢買股票或做其他金融投資。當一個人到了山穷水尽急需用錢的時候往往也是经济很差的時候,這個時候沽出股票或者金融產品有可能招致亏損。不如將部分救命錢存放在 Mortgage Link Account. 对冲利息好了?

現在的确是一個好時機沽出手上的劣質物業,此亦是博士的逢三退一策略。不過,如果手上只有二個物業,沽出一個等未來楼價跌時换貨是較進取的做法,因為楼價不知是否跌,或者跌多少?对此,我沒有意思,你自己評估風險。
40. 引刀一快 2016-10-14 12:35:23
To 39樓 Oscar Lam兄

如果以前冇睇過你留言的話,按你講法,根本分唔出你係好友定淡友。




41. 引刀一快 2016-10-14 12:40:18
To 36樓  Oscar Lam兄

唔係嘛?唔認自己係中國人都冇問題?中國人唔認係中國人問題可大了。
42. CD ROM 2016-10-14 14:54:01
刀兄, 我睇OL兄係話, 如果你自己有條件的話可以唔做中國人, 但係不能去侮辱中國人咁解...

Make noise我可以理解, 但這未免是太低質了吧, 最低的是, 敢做不敢認......
43. 引刀一快 2016-10-14 15:20:08
CD ROM兄

講心果句,就算移民咗嘅人,宣誓效忠他國嘅人,只要係土生土長,身上流住黃炎血,若果私底下唔認自己中國人身份的話,一樣有問題。

因爲國家依傢唔係强盛到不問去留嘅地步。

(咪聽向飯D嘢,條友分分鐘係揸外國護照嘅)
44. Oscar Lam 2016-10-14 15:26:07
41引刀兄,

那帮人做事非常人能理解。他們不認自己是中國人我們也没有辦法,也不关我們事。不過他們用支那人形容中國人則太过份了!令人憤怒!
45. 打工仔 Andy 2016-10-14 15:55:35
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46. 引刀一快 2016-10-14 16:28:17
Oscar Lam兄

其實呢D細路,學識算係有,唔算高,但係見識係明顯未累積夠,我恐怕佢連“支那”一詞嘅含義都未清楚,哪怕能够背誦出公認定義,內心亦肯定冇充份嘅體會同感受。

十多年前,趙薇曾經著住印有日本軍旗嘅衫拍寫真,隨後俾人當衆潑屎,今日大家都文明咗好多,我認爲,真正要針對嘅,係佢地背後嘅操縱者。

姚松炎老師當日宣誓亦被判無效,但係我100%認同姚老師嘅誓詞,可謂香港今日社會最貼題嘅一個補圓,有公義,社會方才有正確方向。


47. 向引刀‧土著說不 2016-10-14 18:52:57

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20161014/bkn-20161014170949574-1014_00842_001.html

謎底解開!港樓價爆升皆因「較易負擔」

10月14日(五) 17:09
  • 【on.cc東網專訊】 中港樓價齊齊飛升,而內地樓市火熱程度,比香港有過之而無不及,內地民眾買樓的負擔更吃力,有外資大行指,此情況可能促使香港樓市「有排都唔識跌」!外國傳媒引述美銀美林發表報告指出,內地買家已開始將目光從內地樓市轉向香港,因與內地一線城市相比,香港樓價「更加負擔得起」。

    該行解釋,因內地很多大城市樓價已不斷飆升,負擔能力超出負荷。故此,內地買家對港樓需求更大,或會為香港樓價帶來支持,因香港的樓價負擔能力較內地更佳!數據顯示,目前香港樓按佔中等收入家庭的收入比例為58%,但內地三大一線城市的比例則介乎80至124%,意味內地樓價反而更難負擔。

    該行指出,由於香港樓價和內地一線城市差距縮小,不少內地買家可能會基於資產多元化或財富增值,考慮在香港購買第2個物業作投資。事實上,自今年以來,內地買家對港樓的需求比重大幅上升,主要推動力正是內地樓價飆升,以及因人民幣貶值預期,而對離岸資產的偏好增加;一些買家甚至賣出內地物業鎖定利潤,然後「轉投」港樓。

    不過,該行仍維持香港樓價明年下跌5%的預測,但承認內地因素令香港樓價上升機會增多。

    ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─
    ●香港代理點睇?內地買家比例達40%

    對於「北水」或更多地購買港樓,中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示,在英國脫歐後及人民幣貶值下,內地多個城市的樓價可說是非常火熱,加上內地市民買樓時較容易向銀行或財務機構貸款,而且貸款金額佔樓價相當大比例,故其負擔比例亦較高;相對香港,部分有意購入香港2,000萬港元或以上新樓的內地買家,最多僅可貸款樓價的五成,故其負擔比例亦較於內地買樓為低。

    他又稱,近月一手新盤市場中,內地買家比例有所提升,部分逾2,000萬元或以上的豪宅新盤,內地買家比例高達40%,惟今年初同類型的新盤項目,其內地買家比例僅約5%,反映內地買家於香港買2,000萬或以上的豪宅有所增加。

    48. 引刀一快 2016-10-15 16:41:43
    說不仔

    又嚟拾人牙慧?咁有問題嘅文章你都轉貼?

    目前香港樓按佔中等收入家庭的收入比例為58%,但內地三大一線城市的比例則介乎80至124%,意味內地樓價反而更難負擔。

    收入比例係以當地人爲準,兩個唔同收入嘅地方有得比嘅咩?

    算啦,你就係咁嘅水平。
    49. 向飯民說不 2016-10-15 18:22:04
    其实引刀在大陆投资有道,应该好发达,香港楼对你来讲应该好cheap。无理由看淡。
    50. 無奈 2016-10-24 12:09:42
    40樓刀兄,何必將好淡睇得太清楚?正如看淡也不等於不愛國。