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資深會員專欄
投資策略篇(七) 如何做到擁有三間屋或以上?
 
Oscar Lam
2016年8月18日

 

對許多人而言,退休後擁有三間屋是他們的夢想。一間屋自住,二間屋收租,而租金收入足以支持日常生活開支。在急需金錢的情況下,則可以考慮賣出一間屋套現,或者利用物業向銀行加按來套現資金應急。事實上,希望擁有三間屋的人必定有他的信念,那就是樓價長遠必升,也就是說所擁有的物業除了可以帶來穩健的現金流外,物業本身也是保值的。如果不相信這一點,那不如租樓住,或者最多買一層樓自住算了。

 

說起擁有三間屋或以上似乎不難做到,相信本綱站的許多人早已經做到了。但是,我們要明白,以前我們容易做到是我們的幸運,因為我們處身在全球資金極其氾濫的大時代,資金氾濫導致資產價格明顯上升,再加上銀行水浸按揭容易,在此情況下,大家就很容易利用資產增值向銀行加按再購入物業,如此一來一開二、二開四。不過,現在環境完全不同啦! 未來幾年樓價很可能是保持平穩,最多也只是慢升。樓宇按揭方面,受制於金管局的壓力測試,相信銀行放寬的機會也不大。在此大環境之下,可以肯定的是,如果從現在開始,要達到擁有三間屋或以上的目標會比以前困難很多。

 

我一直在想,如果我現在剛開始起步,我會怎樣做?老實說,我自已都不知道是否可以做到。我寫這篇文只是希望能夠做到拋磚引玉的作用,通過大家一起討論,集思廣益,如此大家則必有所得。對此,在下有以下看法:

 

1.      第一間屋

如果有能力應盡快上車。個人較喜歡交通便利的市區樓,例如網友打工仔兄喜愛的東九淘大、德寶,三百多四百萬便可以買到。市區細價樓需求大,未來出售或出租均容易,風險也較低。第一層樓乃自住,真的不太需要介意樓價短期的升跌,只要不在太差的timing入市,不追價便好了。

 

2.      第二、第三間屋

買第二、第三間屋其實也沒有什麼技巧,就是努力工作儲錢。儲夠錢,待合適的時候銀行放寬按揭,便可以利用物業本身的升值加按入市。購入第二、第三間屋最好也是市區細價樓,原因同樣是市區細價樓需求大,出售或出租相對容易,金額小,風險也較低。

 

3.      第四間屋或以上

當你完成購入第三間屋的時候,真正的考驗才開始。除非你的收入有大幅度的增長,或者銀行大幅度放寬按揭限制,否則,由於本身三間屋的按揭已經不少,如果要進一步按揭有不少難度。這個時候,想要更上一層樓購入更多物業則必須採用博土的逢三退一策略,即在適當的時候出售手上相對劣質的物業,儲備足夠的金錢在樓市低潮時買入物業。簡單來說,當報章頻頻報道樓創新高、幾組人同時爭奪同一個樓盤的時候便是出貨的好時機。相反,當報章經常報道樓創新低,而你有興趣的屋宛的鎖匙盤卻大量增加,這個時候便是入市的好時機。逢三退一這個策略只要我們運用得宜,可以大大加快我們資產增值的步伐。如果大家自認功力了的,更可以考慮在這階段賣出部分住宅,換入升值潛力更佳的工商舖。

 

千里之行始於足下,只要大家有信念、抱著樂觀的態度積極面對未來的挑戰,當你走出第一步擁有第一間屋的時候,你會發現要擁有第二、三間屋其實並非想像中那麼難。各位網友共勉之!

 
 
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1. 不二法門 2016-08-18 23:13:18
下期六合彩估計頭獎彩金有$43,000,000。
2. MSK 2016-08-18 23:14:56
沙發,多謝Oscar兄分享,看完後我立即share俾太太睇等佢了解多些物業倍增方法
3. 打工仔 Andy 2016-08-18 23:59:18
好文章! 

如果早年已做到兩三間屋仔, 就算等急錢用都不用賣樓, 向銀行問問就知到, 急用錢隨時可到手, 所以, 根本無須出售物業!
4. CD ROM 2016-08-19 01:23:26
留名學習!
5. Jerry 2016-08-19 08:08:59
謝謝Oscar兄指教,好文。

今天既環境,由零開始要在香港擁有三層樓的確困難。加油加油!^^
6. 引刀一快 2016-08-19 08:36:44
Oscar Lam兄

兄台作文風格中肯,客觀。

個人睇法,想快速由一間屋變兩間屋,可以留意屋內間隔,在市區買舊而大的舊樓,一劏幾,然後自己住其中一間。

呢個係我六年前教掹掹緊師弟嘅做法,講唔定啱宜家嘅香港用喎。
7. Oscar Lam 2016-08-19 08:47:23
多謝各位鼓勵!
8. Oscar Lam 2016-08-19 08:59:35
引刀兄所指的是劏房?這是一個好方法,哈哈!我的一位也有在市區買舊楼再劏开幾個單位收租,由地產代为管理及收租,据說回報率相當不錯。

個人認為劏房有法律責任。加上租客多为困苦之人,如果不交租或者根本就交不起租,都不知應不應該追?有點於心不忍。
9. 元朗人 2016-08-19 09:53:19
今天放假又欣賞到Oscar兄文章,一樂也。

細價樓爆煲論和逢三退一時,中原指數大約138奌,如果當時放咗,現在買番的話理論上賺咗8点。攪咁大龍鳳辛水辛汗:搵樓丶按揭丶裝修和揾租客等…,比埋下欄都賺到夠買驚風散。

另外有趣問題,如果上番138會吾再來爆煲或要逢三退一或三?




10. 二少 2016-08-19 09:58:05
人與人之間嘅共信都好重要,能找到同甘共苦的另一半,3間樓就變得並非難事
11. 向饭民说不 2016-08-19 10:28:55
地产投资就是location,location,location,如果是在叙利亚,比你有10间,都无用。

叙利亚之乱是在美国民主基金支持反对派下,反对派要枪有枪,要炮有炮支持发动政变。

前年占中,幸亏香港是被大陆包围,美国民主基金虽然支持反对派,但是反对派不能要枪有枪,要炮有炮,香港先逃过一劫。

但是幸福不是必然,美国民主基金不会就是罢休。