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資深會員專欄
買車?買車位? (二) 細價樓vs車位
 
CD ROM
2016年1月27日

上回講到無意之中發現, 就當時而言, 投資車位收租似乎不比投資細價樓收租差. 那既然大膽作出了這個假設, 下一步就要好好地去求証一下了!

 當時我還留意到一件事, 就係我自己泊車既停車場, 車款上既一d變化. 我當時住的一個新界北上車盤既屋苑, 停車場泊既車都係以 腳車為主的, 車位亦一直充足. 但當細價樓爆升既同時, 我見到 鄰居們的車也漸漸起變化了, BA慢慢進駐, 而且不少是新車落地的. 一個當時入門單位還是二字頭既地方, 泊呢d動不40-50萬以上既車, 對我而言係唔尋常. 加上一次同車場阿姐吹水, 原來月租車位非常渴市, waiting list已經超過50部車了, 叫我就算換車都千祈唔好退租咁話

返番去細價樓vs車位既求証部分, 首先坊間聽得最多反對買車位的聲音包括:

▪️人可以唔揸車, 但唔可以無屋住.

▪️經濟一差d人第一時間賣車坐地鐵.

▪️香港咁方便根本無需要養車,

望落有d理道wor, 唔怪得好少聽人說想買車位收租啦. 等等! 買一部私家車, 五千蚊至五百萬都有; 真係應該用d咁籠統既說法就咁去解釋所有車主既行為嗎?

最公平既比較方法, 我傾向直接比較雙方既租客/買家, 以及出租過程, 會較為公平並貼近現實既情況. 最後我breakdown左下列幾項自己認為比較重要的項目作出細價樓vs車位既比較:

租霸/欠租既風險

上文也提及是次投資為自住樓以外既第一項重大投資, 風險管理非常重要! 在此項比較上車位係完勝的. 因為現在停車場一般都係用車咭出入, 而作為車位業主既你, 隨時可以去管理處停用車咭的. 即係話租客一欠租, 你已經可以1) 唔比佢部車離開或2) 唔比佢再泊返來.

出租過程既成本

車位無需裝修/維修成本, 業主只需交管理費和差餉就可以了. 找租客亦主要靠網上或屋苑告示版之類, 也免卻了AA. 至於租約方面也因風險低而很少會stamp.

經濟對出租/出售既影響

呢一項比較難d比較, 實在有太多變數, 但我用左一個abnormal既角度去睇; 我自己好清楚係香港作為車主既成本, 以每月支出來計, 唔計車價, 數目隨時同供一間上車盤相若. 換句話說, 係私人屋苑住而又養車的人, 對個人收入要求其實頗高的. 咁經濟下滑對乜野人影響較大呢? 中產屋苑住客兼車主? 上車屋苑住客? 我傾向相信後者影響更大.

按揭

車位只能按4成並分10-15年還, 利息亦比樓按高1%左右. 但因本人分用自住樓加按既形式去同銀行借錢, 所以此項就自己而言分別不大. 

未來供應

我沒有很認真去找數據, 但留意到新落成既屋苑車位既供應係絕對偏少, 甚至係無停車場的. 加上慢慢減少既政府多層停車場, 爛地車場等. 相反, 細單位卻是未來供應的重要部分. 

經過以上幾方面考慮, 綠燈基本上已開! 加上車位價碼較細, 可分散投資風險, 可以去馬了!!! 下一個題目, 就係第三篇, “如何選擇車位 .

 
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1. 打工仔 Andy 2016-01-27 20:11:19
沙發!
2. Jerry 2016-01-27 20:13:33
Critical thinking
3. 好 2016-01-27 20:18:05
分析得太好了,我都冇分析過就買咗來收租。謝謝分享!
4. 打工仔 Andy 2016-01-27 20:38:42
非常好的分析! 
小弟學到野! 好!
5. LS 2016-01-28 10:24:20

CD兄, very good article.

Thanks for sharing. 

6. 占士 2016-01-28 10:28:11

謝謝CD兄分享,讓我們可以由不同角度思考投資的決策過程。期待下一篇文的發表!

7. DSY 2016-01-28 11:00:35
正在尋找合適的車位投資機會,非常期待樓主下一篇!
8. Gary Pang 2016-01-28 12:13:52
很好的分享﹗謝謝CD ROM 兄﹗

對比位宅,買車位收租最好之處的確是不必怕租霸﹗除此外,還有不用煩裝修及折舊。上一租約未完結已可放定租,下手租客可隨時參觀車位訂立租約;達到"無逢接合"。這個優點是住宅不可企及的,因為要等上手租客搬出才何番新,找租客的時間又要免租期等等,到真正出租可能需要12個月,甚至更長...2個月真空期就損失2個月租金及裝修費﹗

我遇到的最大問題,莫過於出租成本。我的收租車位每月收2000左右租金,但管理費竟達到500佔了收入近四分一﹗加上及比住宅為高的利息支出近600,及出租佣金、差管地租等,總支出起過1200。以此計算,overhead 實在太高。

因此,我一向視車位投資以賺價為主,收租只是Sweetener


9. 望東樓 2016-01-28 13:02:01
我就係星期日朝早七點去了解空置量。
10. CD ROM 2016-01-28 14:37:03
多謝大家既支持!!! 

其實寫第二篇係有私心的, 因為文中既當時, 已經係差唔多兩年前了. 今次寫出來順便可以用2016既思維再process一次, 睇下一D所謂既睇法會唔會已經唔合用. 可惜個腦process過既野, 再用文字寫出來真係有d難度, 希望大家多多包涵了.
11. CD ROM 2016-01-28 14:59:55
Gary 兄,

你提出既overhead問題本來打算係第3篇揀車位果度寫的, haha. 就我而言, 一般坊間計算回報率既方法並不可取, 果d係比AA sell野用既. 自己真金白銀既投資, 當然要仔細地去計算包括所用使費和開支, 甚至稅項, etc.

我唔太同意你話focus係賺價, 因為好既租全回報%係一個重要基本因素, 太低的話你既potential buyer只有車主而失去了投資者. 少左potential buyer價自然賺得唔夠深.

另外你既車位例子比較少見, 就我而言收緊2500-3000租家既車位管理費一般都係350左右. 文中亦提及車位按揭成本高, 建議用樓按去借錢會著數好多. 順帶一提, 車位租金亦係受承認既收入, 有入數証明同租約比銀行審核就okay了.


12. CD ROM 2016-01-28 15:04:16
望東樓兄,

星期日7點d車出晒去Morning Drive未返wor~~~ HAHA

其實玩一次RPG, 做一次租客/買家就清楚晒了. 透露一下, 現場評估我最緊張係泊緊乜野車多d~~~
13. CD ROM 2016-01-28 15:04:19
望東樓兄,

星期日7點d車出晒去Morning Drive未返wor~~~ HAHA

其實玩一次RPG, 做一次租客/買家就清楚晒了. 透露一下, 現場評估我最緊張係泊緊乜野車多d~~~
14. 無奈 2016-01-28 20:03:15
看完文章心郁郁,怎樣才知道哪裡有車位賣,地產舖見唔到。
15. 魚蛋仔 2016-01-28 21:02:57

我在2014年有想過投資車位,但因為自己不是有車之人,所以不懂,最後放棄。

因此,我經常問身邊的朋友怎樣選擇一個优質車位,但每个人的答案都不同。因此,我十分期待你下一篇分享。

多謝你的分享!

16. Ca1on 2016-01-28 21:42:32
車位最緊要單邊,易泊,易開門上落,近𨋢/出口,車場通道唔太窄等等,有揸開車實知
17. 引刀一快 2016-01-28 22:36:42
CD ROM兄

仲有一樣,車位鮮有凶宅情况。
18. CD ROM 2016-01-30 16:42:10
無奈兄,其實一般代理都會有做車位,不過可能未必間間都貼出來,直接問AA就可以。坊間都有網站專做車位租買可參考一下。
19. CD ROM 2016-01-30 16:47:12
刀兄,所言甚是,少了一項致命風險。

旦姐,會盡快抽空寫~~

Carson, 似乎你都係愛車之人,但你建議既似自用多d wor. 同出租樓一樣,如果溢價既付出未能從租金上收回,似乎唔抵wor!
20. 舍神 2016-01-31 16:15:04
早幾日去探個朋友,
畢架山一號,佢原本那個收租車位(5k @ month)租客早幾個月退租了。現空置中。

而且,從佢口中,好多人搬出屋苑!  近5k管理費的屋苑........好多人開始有點壓力罷!

經濟一差,誰說車位會不受影響!! 車及車位,是luxury黎!一如唔去又一城食飯,咪去樂富酒樓囉!今時今日,搭MTR一樣可以生活的!

不是撓冷水,在淡市中唔輸$已叫跑贏大市,賺錢...更是不可多得!車位是否咁易出租,不是去看看個位便能知曉。
21. CD ROM 2016-02-01 17:33:10
舍神兄, 多謝你對大家的提醒!

本文其實係針對車位對比細價樓既一d好處, 而並非單純唱好車位投資有幾好. 我也順便分享一個剛有成交既車位價格變化.

大約一年前買入既一個車位, 過了半年已收到AA一個 +30% 既報價, 當時租金已升 +15%. 一年後今日, 最新成交回落到一年前買入價, 租金亦大致回落到我現行租約價格. 針對呢個車位, 其實只賺4%左右既租金回報, 是不合格的表現...


22. 麗娜 2016-02-01 22:11:35
車位和細價樓我認為沒法比。
車位的回報不一,要根據該地點及屋苑的需求及車位供應。
本人有一車位在非常好的地點,可是這裡的住客大都非常識野,
又想租平又阿之阿左,回報實在低得嚇人。
但是聽聞沙田某些新進屋苑竟然可以租4千幾到6千蚊一個車位!
23. 舍神 2016-02-02 01:12:10
影響車位價格及升跌,很多因素是看不見。 不似樓, 去睇一次樓, 質素、交通、景觀、一目了然!

在需求上, 也很有地域性, 大多是樓上樓下的街坊。

所以,除了鄰近地跌上蓋,未來有大量新樓入伙的地區我仍然樂觀外,在跌市中,車位投資大家小心為上! 正常來說,淡市理應車位先跌。
24. CD ROM 2016-02-02 18:10:47
麗娜師姐,

你指無得比, 係車位同細樓無得直接比較? Or車位完全比唔上細價樓?

其實車位如果談 "好唔好租?", 包括回報%以及容易程度, 返去根本既供求問題, 其實同屋苑質素未必有太直接影響. 

例如發展商有一半車位無賣的, 而果部分出租率未達100%, 變相租金已升不上去了. 你一定要比發展商平2-300最少才能租出. 相信你車位既租客沒有經歷"一位難求"既情況. 我都希望係下一篇分享一下.

另外, 租客目標群也很重要, 跟他們有幾多錢也沒直接關係, 反而是搶得花多少錢係部車上面更重要. 作個比喻, 要賣一件 $2000既Tee比一個月入2萬既後生仔容易D? or賣比一個中年老闆月入20萬容易d? 呢樣野熟識車就會容易d從車本身去考慮呢班車主有幾肯花費係部車上面了. 
25. Alan Pepper 2016-02-04 17:17:20
想問如果租客欠交車位租,但係又唔攞架車走,或者失蹤,咁點算?
26. 引刀一快 2016-02-04 17:31:10
可以拖車挂?
27. 引刀一快 2016-02-04 17:31:52
算唔算非法泊車?
28. 望東樓 2016-02-04 17:51:44
請問乜嘢係RPG?
29. 引刀一快 2016-02-04 17:55:11
游戲,即係角色扮演,即係扮租客、買家,睇下AA點sell法,或者反過來。
30. 舍神 2016-02-04 22:31:48
我真係見有車在某車場被鎖,封塵兩年.........

所以,我想,拖車不易。
31. 望東樓 2016-02-05 08:33:28
收到,呢啲係盡職審查嘅必然動作。至於可唔可以拖車,我估可以係租約講明。有機會等我問下law友。
32. CD ROM 2016-02-17 17:51:44
引刀兄, 似乎我地同東樓兄有d代溝, haha~~~

東樓兄, 唔好見怪, 講下笑. RPG = Role Play Game, 如刀兄所言, 角色扮演遊戲. 因閣下文筆實在總帶點年青人既傲氣, 我以為你都係玩 "金庸群俠傳" 長大的~~~ 
33. 比野 2016-02-19 11:12:36
CD ROM 幾時出第3篇?
你寫得幾好,搞到我都搵下資料
睇下屋企附近有無優質既車位放售
34. 引刀一快 2016-02-20 05:06:26
CD ROM兄

銅鑼灣嘅停車場,好似包月都係四千幾。
35. CD ROM 2016-02-24 19:08:11
刀兄, 4千幾應該都市價ar, 寶翠園都回到了5千左近...

比野兄, 本想過年後就寫, 點知最近公事甚忙...... BTW, 點解一定要找附近呢???