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房地產分析
香港住宅價格的長、中、短
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2015年11月6日

近期對香港(私人)住宅價格的評論大部份像傾向看跌,只差百分比不一,由幾個巴仙經過十幾巴仙至幾十巴仙都有,真不容易判斷哪個之可能性大些。

今期嘗試解答這個疑問,方法是利用中原地產網站的住宅價格指數,分別以長(過往21年)、中(14年)、短(近7年)期,計算各期間內之高和低標準差價位及平均值,相比各期內的價格走勢,繼而估算現今市價是否有風險或風險有多少。

運算後,簡單說,就是現今價格不但在高位運行,從長及中期角度看,現價連高標準差價位也高了一截,通常表示有一定風險。筆者製造了長中短期共三圖,但估計篇幅有限,唯有選擇以下中期的14年圖供參考:


不過,長中短三圖所顯示的結果皆可從下表取得,包括各年期之高低標準差位及平均值,相比現價跌了多少百分比:


至於表裡數字有顏色“打底”又意味甚麼?是代表有多少機會出現。粉紅色表示很有可能,黄色的有些,而綠色則代表機會不大,要注意這些並非由複雜計算得出,只是粗略以常態推論出來,例如下調必先經高標準差價位,才再平均值和低標準差價位,又或調整先破短期規律才到中長期的。

綜合論述就是,下降至30%並不太困難,再跌够至近半則不容易但不應全否定,但要像上倘價格不見六七成會有些奇怪。

據此,倘若現階段要買樓且要借貸但又要安全,最好借少過價格的一半,勇的最好也不超越七成。

噢!樓價不會跌?無問題,當上述內容不存在吧。

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
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