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房地產分析
不但迷樓,更戀供應
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2015年11月13日

倘若說港人對樓市及買樓很熱衷,相信大多數人會同意,有如物業之fans,即“樓迷”也。

此外,近年更關注供應,這不無道理,價格更是經過供求市場交易系統的運作而定,當你問“點解樓價咁高?”時,不是常有人回答“supply and damand 嘛!”嗎?供應影響價格深入民間,說供應不是關鍵因素無乜人信。

然而,供應其實不太關鍵,或許應這樣說,現今價格的水位並非由供應帶頭導致。曾經撰文分析這議題,不打算在這裡重覆,可參考這欄以往文章,或詢問筆者。

至於為何市場那麼集中供應環節呢?不知道,不過相信和其容易理解(supply and demand 嘛),甚至可“見到”(例如興建中項目之地盤及售樓活動等)有關,亦符合人的直覺。只是直接易明的事情不一定全對,因此部份東西有時需要冷靜思考一下。

不要以為行業外的人士才會如上述關注供應,有次與行家吹水,當筆者提到價格之最重要因素非供應時,行家說倘若供應一下子增加至百萬單位,價格不應聲而倒才怪,因此他認為供應很重要。

沒錯,百萬供應的確會令樓價受創。問題是這百萬 供應說法有點偷換概念之嫌,不要說百萬供應在實際層面行不通(土地、建築、策劃等資源皆會不足夠),當任何環節被離地式無限增量搶着做領導因素時,當然可 奪得該地位。或許亦可這樣想,假設萬一打仗,不要說供應,連其他因素包括帶頭的也即時變得毫不重要,對樓價的主要影響力轉移到戰爭環節,甚至樓市本身也無 人再迷了。

即是說,百萬供應與打仗的假設因素皆是“意 外”,不是說不可能(百萬供應發生可能性或許比打仗的更低),但總不常見。技術上,分析很難包含這些意外之事,一來少見等同數據不够用,二來難以猜度意外 因素的程度(例如打仗由小規模常規戰至核戰也有),包含了會令分析變得離地兼意義不大,且可忽略了常見現象及因素的影響。上述亦解釋了為何分析以致運算模 型很難預計到“黑天娥”的出現。

至於“supply and damand”,連當作答案的資格都無,因它根本沒有對價格無論高低之現象有任何解讀,只是道出定價的mechanism而已。

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
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