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房地產分析
春、夏、秋但無冬
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2015年10月30日

記得幾十年前看過明星彼得斯拉 (Peter Sellers ) 主演的「富貴廹人來」(Being There),劇中他是園丁,有次偶遇美國總統,談及春夏秋冬四季種植之道,但被總統誤解以為他在說經濟循環,更捧他為高人。

春夏秋冬是自然現象,試想倘若因為不喜愛寒冷的冬季(或任何閣下不喜愛的季節),繼而用盡方法防止它的來臨,會是多費力、無謂和愚昧的行為。然而,現在環球各央行正是設法令阻止經濟之冬天出現,招數有多個,可統稱為量化寬鬆 (QE)。

根據(信報特約評論家)John Mauldin 之分析文章,QE 不但不是解決經濟問題的方案,更會帶來一些(預計不到的)後果,例如:

1) 拖累經濟增長 = 因為當 QE 落到“民間”時,基本上是以借貸形式出現,而當整體借貸達到整體經濟生產規模某百分比時,相當部份之生產力要用來還債,繼而減少可用資金,拖延生產。

2) 加劇貧富差距 = 因錢大多是借給“有銀”之人士及企業,若有甚麼“筍盤”,也多由他們奪得,資金不足的睇到都吃不到。

要補充的是,資金不足的有沒有 QE 都借不到錢,只是沒有 QE 時,富有的也只借得$100,不像現在可借够$500 (數字是隨意的)。

3) 尋租式投資增加 = 筆者近期參加了一些“舊同學會”聚會,有大中小學的,部份同學不見了數十載,能相遇實在開心。他們當中有人是做工業生產的,也有人做零售,部份亦曾在國內設廠,然而,近年大多減產或規模,簡單說就是因為生意難做,繼而“做得幾多就幾多”,其餘時間則放在股票或物業投資買賣上。

當然,就算沒有 QE,這批舊同學也許仍會減少生意量過着半退休生活,但投資帶來的回報又確比做傳統實務容易。

尋租投資佔多有甚麼影響?就是只有銀紙轉動,資產賬目價格或許高了,但實質經濟沒有多了生產,更令創業艱難。

QE 亦導致有些人認為只要這些錢繼續存在於市場,資產價格是不會回落的,因錢要有出路,不買股票也要買物業或債券。這看法有其道理,但不完全苟同:

A) 借貸始終是要還的 = 若貸款人不還錢,或只還部份,放貸的便有損失,繼而影響經濟。至於放貸的是私人或公眾,只是由誰承擔後果之别,私人可能要破產,公眾的則可能要多交稅額。

粗略說,現今世界情況大致是要不停放貸,以債蓋債,方能避免經濟之冬天出來。

這個靠借貸度日的循環如何了斷?理想情況就是由實質經濟生產追上來補數,但機會甚渺茫,反而多是於某年某月某日,市場再承受不了借貸之壓力繼而調整為止。

B) QE 有如還息不還本 = 可這樣想,閣下願意長期放貸只年收三兩厘利息而(永)不收回本金嗎?若會,請通知筆者。

簡單說,資產分配策略是減少甚受惠於 QE 的資產,增加沒那麼受惠於 QE 的資產,以及儲存些現金。

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
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