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房地產分析
真係唔升都買?
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2015年9月25日

有時會聽到有人說,就算買了之後價格不升也無所謂,當作儲蓄又好保本也了罷,只要不跌便可。

有這樣的投資心理準備甚至本錢(並非人人都可以無所謂,例如借了七八成一按二按貸款的就未必可如此瀟灑),固然可喜可賀,然而純從投資項目角度看,博得過就是博得過,博唔過就博唔過,個人錢多蝕得起不會令項目回報和風險改變。

以香港現時住宅樓市為例,倘若價格十年如一日真 的不上升,且租金也不變動,即是兩者同時也不下調,就算繼續低息低通漲,套用一些婆媽數字,會發覺整體十年前後的IRR年回報3%亦未必有,而NPV折現 值更少得可憐。一般而言,這樣的leveraged借了貸但仍只回報渺渺之項目,通常都pass,不做也罷。

相比下,簡單選擇不如買些房地產信託基金(房託),一來風險也來自樓市,二來有5%左右股息勝收租,三來股息不需報稅,四來不需為出租維修等費神。

話說回來,現今入市買樓尤其為投資的,心中大多認為樓價仍向上,就是短線回落長遠也是升,兼且預期租金亦多少有得加,雖然着眼點會在價格升幅上。

再套用一些數字計算一下,假設要於未來十年期間買樓出租而又要有起碼15%的IRR (15%不是甚麼定律,但算是普及的要求),又假設現今的按揭利率水平不變,那麼便須借貸一半左右買價,期望租金每兩年升20%,且樓價十年後比現價增加100%。

驟聽起來,又感覺不難達到,價格方面,參考中原 指數,近十年約由50升至近150,多了不只100%而是200%。然而,若追索至二十年多前,撇開今年表現不計,由1994至2014,拉條直線上,期 間指數只是從60升到120左右,不是十年和200%,而是二十年和100%。此外,若是從1994計至2004,指數更下降,由60變40。中間十年, 即1999到2009,指數亦只是由55左右升至近60,沒有多少進帳。

至於租金,若參閱差餉及物業估價署的報告,整體近十年約由87增加至166,即多了近100%,或約每年平均增長7%,又或每兩年近15%。即是說,每兩年加租20%並非“必然”。

綜合上述,倘若樓市未來十年繼續過往十年的表現,15%IRR一點也不困難達到。問題是剛過的十年是樓市價格表現較旺的十年,且持續擁有多十年(即前後二十年)並沒有保證可賺得更好更多,更何況香港樓市幾十年來顯現的寫照是「不旨在天長地久,只要曾經擁有」*。

註*: 筆者舊文章:

1) 香港住宅1985-2010:炒得準可年賺24% http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej575.htm

2) 港樓長情無好報 http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej618.htm

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
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