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房地產分析
太過看重加息與否
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2015年10月2日

自QE以來,美國聯邦儲備局對於息口的取向,皆是全球市場關注之環節,近年更變成差不多是唯一受注視的事項,所謂成也QE,敗也QE。漸漸地,全球投資者多少都要睇中央銀行家的面色,包括一舉一動及言詞,尤其是FED的。

市場大致亦有以下看法,簡單說就是不加息便繼續party,加息就等於壞消息,派對要玩完。當然也有不少另類見解,但上述看法卻像很普遍。或許正因為整體市場有這種角度,各中央銀行對加息更變得畏首畏尾,沒有人够胆rock the boat,更不想成為眾人第一個箭靶。不過其實並不出奇,又有幾多個Volcker?

筆者覺得着重息口去向於現在環境屬正常,也是需要的,只是認為有些過份集中在它身上,繼而忽略另一些考慮:

1) QE 只是為「買時間」 = 一來可穩定軍心,二來希望實體經濟可於 QE 期間恢復健康。簡單說,QE 從來只能治標(實質這方面亦有些保留),不能治本。亦即表示,低息亦一樣。

2) QE 始終有“失效”的一日 = QE1 有穩定世局之效,QE2 亦令投資界興奮,QE3 也有點反應但已好像效果不如前,到近期有名無名之QE像為“保持憧憬”而已,有點騎虎難下之感覺,因一旦不QE,部份資產市場或許會見大退潮,到時利息低到你唔信都無用。

3) It's the liquidity, stupid! = 無論是QE 多寬息口多低,倘若未能導致資金流量增加,就算只着眼資產價值,屬事倍功半,例如首輪 QE 有效,次輪的相比越來越弱似的。以美國為參考,其銀紙「轉速」(money velocity)仍在下降。

此外,筆者曾閱讀了一篇有關美國金融的文章,內容有些技術性,但倘若筆者沒有會錯其意,作者是說因為聯儲局在金融海嘯之後,經通過一些法例,其運作靈活性高了,在某些情況下,息口與資金流量兩者是有機會“脫離關係”,即息口低資金流量便大之假設(或息口高資金流量便小)未必一定對,亦即只顧及息口去向是不足夠。

4) 過量的借貸長線影響經濟增長 = 當中因由包括相當部份之經濟生產出來的收入要用來還債,繼而未必有足夠資金去消費或創業等。此外,平宜利息可令原本應被淘的行業及企業持續下去,有如慢性自殺,整體好處不多。至於現今環球借貸過多否?Well,現在整體債務比海嘯時還多,你話呢?

5) 人口年長是傾向deflationary的 = 基本上,所有經濟大國皆有人口灰髮化現象,人年長了整體計算會傾向“用”少些東西,無論是衣食住行,財務較緊絀的固然要減少用錢,但富裕的亦未必大大增加消費,即表示利息高或低未必很重要,就算利息長期低也不一定是“利好”因素(對收利息度日的人士更不是好消息)。

其實人口老化經濟減或減慢甚正常,只是我們心理上不習慣而已,且倘若全球借貸適度,所需的調整不會造成巨大問題或痛苦,只是現實不是這樣,便唯有“拖得就拖”,或期望一些年輕經濟體系快高長大來“救架”。

然而,在個人層面,deflation不一定是壞事,一來不少產品和服務會平宜了,二來只要你的收入下降幅度低過上述產品和服務價格之幅度,你的個人財政其實是增長了。

此外,經濟下行不一定要出現甚麼嚴重地震或海嘯,可以是以“慢性死亡”(dying a slow death) 形式出現,看近二十多年的日本便知。

息口始終會向上,因實質已跌無可跌,但其走勢並不最重要,其背後的世局才關鍵。

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
 
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