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房地產分析
選時、選城和選市
 
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2015年9月18日

投資許多時是個「資金分配」(capital allocation) 問題,而不只是有沒有錢賺。就算只看可賺多少,不但要顧及風險,即蝕起來又會蝕多少,更要考慮“賺”的機會率,相比蝕的機會率,粗略賺蝕比例的方程式如下:

(賺多少 x 機會率)/(蝕多少 x 機會率)

好明顯,前者要大於後者,才可有1.00以上的比例,低於1.00的投資通常可以不要了。至於是否大過1.00就表示可投資,也未必,例如1.10只是比蝕數多一點,吸引力不大,若是2.00或以上,誘因會大些。

房地產的投資亦大致一樣,而當總投資額有一定規模時,就不只是哪裡有着數就去哪裡,要有資金分配概念。為何?目的是減少風險,或以可以及願意承受的風險程度內,尋找和製造最大相應回報的投資組合,個別項目是否大賺未必最重要。

過程中,可有以下考慮環節:

1) 選擇投資時空 = 筆者覺得倘若在入市出市的時間上,不要說百發百中,只要中大半,也不得了,而我們亦曾經利用香港住宅樓市數,假設不同的投資方法,如高出低入、定期買賣市等,發現高出低入的回報表現不但最好,且赢“整條街”。

問題是,時控不易掌握,高市低市大致可領悟,但高峯及低谷不易知。

2) 選擇投資城市 = 房地產投資哪個城市之意義大於哪個國家,例如美國,其本土房地產機構也不會在全國遇百城市作投資,更遑論外來的了,除非涉及甚細小的國家,如新加坡就是城和邦皆一。

當然,各城市所處的國家也要認識和分析,因一些環節如土地制度、法律、稅務等皆由國家制定,而這些通常會在其城市執行。然而,各城市亦有各自的“搵食”優勢,人口規模、經濟結構、營運效率,甚至氣候等,繼而可分類以致分等級,投資就是選擇哪個或哪些合適類別以及有關類別的“尖子”城市。

可以這樣想,全球有幾百個大大小小“打得吓”之城市,當然無可能亦不需要全部下注,且買中其中三幾個好可能已不俗。

3) 選擇市段 = 即應投資住宅、寫字樓、商舖、工業物業、還是酒店、學生宿舍呢?發展項目還是現貨呢?

簡單答案就是做你熟悉的,包括技術和人脈層面。有時甚至明知另一市段更具潛質,但倘若閣下沒有那種經驗和網絡,最好還是不參與,或頂多只跟懂的邊做邊學。

至於如何分配資金,其一就是所選的城市之間,在經濟上並沒有太大的關連,例如不是一齊興衰,這可令整體投資組合的風險降低,不致七年肥羊七年餓羊。

總括而言,“遲些買就會貴咗”不是充足入市理由。

...完...

作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許項目管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產中介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵stephenchung@real-estate-tech.com

 
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