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蔡志忠
2016年9月14日
中國人熱衷投資磚頭
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  近期香港新盤熱賣,9月首11天沽出約2300伙,創出實施一手樓條例後新高。持久的低息環境,以及資金流進樓市,製造了新盤異常熱鬧的氣氛。市場湧來大量購買力,而二手盤源卻出現乾涸狀況,聰明的發展商自然會「食住個勢」繼續推盤,新盤旺市將會延續。

  上半年的淡市,累積了大量購買力,終於在下半年爆發,由於各大地產商存貨不少,大家均爭先恐後於年底前出貨,務求完成今年售樓目標。因此,樓市交投雖暢旺,但價格難以大升,加上近年來政府積極推地,地產商也需要資金回籠競投,所以新盤訂價相信會比較克制,盡量做到貨如輪轉。

  目前二手市場交投稀疏,價格變得乾升,新樓的成交價更加有指標性。筆者預期,今年下半年樓價會稍微回升,追回上半年的跌幅,令到全年打個平手。自從港府於2013年初推出DSD雙倍印花稅後,地產市場出現翻天覆地的變化,如今二手樓仍然被捆綁而萎縮,各方惟有力谷一手樓,相信此現象仍然會維持一段時間。

兌現當初預言

  筆者曾於2013年中,在一個樓市論壇表示,政府連續推出樓市「3項辣招」,終極的雙倍印花稅(DSD),連不怎麼涉及民生的工商舖也嚴重干預,預期炒家投資者將全部離開物業市場。結果幾年來,物業市場上真正沒有了炒家,炒風也正式被完全撲滅。

  當短線炒家都變成長線投資者後,投資市場也變得買賣兩閒。資金總要尋找出路,於是不少人轉戰海外市場,如英美、澳紐、日本甚至星馬泰等地,筆者當時曾提議投資者,外國稅制複雜,與其周圍分散投資,不如直接投進內地市場,尤其是廣東珠三角一帶,回到水源充足的地方,將來樓價升了,會有大把人接貨。

  幾年後的今天,回望當初的預言,好彩算是被本人言中了。不論是內地一線大城市,像上海、深圳,或是二線的地級城市,如廣州、廈門、東莞等地,樓價在近三年均錄得八成到一倍升幅。筆者以身作則,於三年前與友人合作到內地投資,在東莞市中心開發了一個小型樓盤,日前正式開售,首天賣出了九成單位,出現搶購潮。

  香港樓市因累積了購買力,近期爆發出小陽春;而內地樓市也因資金要尋找出路,又帶動了買樓潮,看來看去,始終是中國人最熱衷於投資磚頭。如果有人問,將來還作何地產投資打算?筆者仍然認為,中國人的地方最值得投資。

 
 
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1. 亮劍 2016-09-14 11:27:33
看來看去,始終是中國人最熱衷於投資磚頭…………

咁無父幹的年輕人怎辦?小弟重貼一篇文章,睇下有無討論空間……


9. 亮劍 2015-03-30 11:59:16

呢篇野寫了幾年,今天又貼多次!

如果大家求其捉一個香港人來問問,現在樓價貴唔貴?

答案好明顯,大比數勝出嘅係貴啦!

再問啲年青人想唔想上車?

答案好明顯,大比數勝出嘅喺想啦!

但再問一問嗰啲業主,如果政府以行政手段攪冧嗰樓市,好等年青人易啲上車,你又讚唔讚成呢?

答案好明顯,大比數勝出嘅唔讚成啦!

咁問題來啦,月入萬多元樓下有公屋呢個安全網,叁四萬幾銀樓上嗰啲人自己有對策上車,但中間呢班人點算?

政府現在用嘅藥係居屋同置安心,之前仲有夾屋、首置及租者置其屋,但以上各式各樣嘅資助房屋計劃,都同樓價有某程度上掛勾!

即係樓價升,政府就加大現金及土地資助力度、放寬多啲受助人仕限制、加大折扣成數就嗰個市場價!

通常樓價升得急,就算無迫切需要嘅人,都會一窩蜂地走去買樓,但政府嘅各種資助置業計劃,又間接上同樓價相互追趕,咁樓市唔升就真係有鬼!

世界唔少樓市泡沫爆破嘅原因,是因為信貸政策過度寬鬆,這會使到那些之前唔夠首期及缺乏供款能力嘅人,都可以入倒市!

那些要政府幫手先可入市者,就係最後買家,咁連拒哋都出埋場,高位接曬火棒,購買力仲唔耗盡晒?

最惨呢班人因為實力不足,如果個市一回,拒哋唔少人會成為首批倒下來嘅犧牲者,攪得兩攪他們嘅物業會變成銀主盤,然後拖埋其他人落水,主政者愛你變成害你,世界就喺咁無可奈何!

任何一個負責任及有少少良心嘅政府,都要防止樓市狂飆暴跌,最好當然係人人有屋住,個個樂安居,地價以分期支付方式收取,以防止實力不足嘅人摸頂入市累街坊!

1 香港只得豆腐膶咁大,土地極之珍貴,講句現實啲就係,政府手上土地係賣一幅,少一幅,這連住喺非洲嘅土人都知道,樓價唔貴真係有鬼!

咁點解樓價高?小學 2 年班都知因為地價貴呀嗎!

點解地價貴?因為政府唔能夠將啲珍貴土地平賣囉!

點解平價賣地唔得?其一平賣會俾人話官商勾結、其二政府等開飯、其三嗰啲小業主會嘈!

咁地價唔平得,年青人如果無呀爸呀媽照住,咪唔使旨意買樓?佢哋隨時聚合起來攪事,天下大亂可期喎!

呢個上車難係第一死結!

2 地產商本有唔少土地喺手,點解又唔走去起屋?說穿係在香港建樓,要過甚麼規劃評估、乜乜環評、地區咨詢等幾拾關卡,但呢啲都係碎料,補地價係幾多先係關鍵!本來香港政府擁有土地的絕對擁有權 (除了中環聖約翰座堂的所在地), 都是屬於政府, 政府賣地其實只是將土地出租一定年期, 而建於土地上的樓宇亦屬於土地的一部份, 所以業主其實只購入地契年期內該單位的權益. 地契到期後, 政府可以收回土地及建於其上的所有建築物, 如果政府決定這樣做,單位便不再屬於業主, 而有別於重建收地的情況, 政府沒有法定責任要給予賠償. ,例如九龍倉旗下嘅海運大廈地契到期,就要講故!當然, 政府亦可以將土地續租, 若政府決定續租, 那業主可繼續持有單位,當然嘔大筆錢出來係少不了的!

對於住宅用地, 為免擾民, 政府目前的政策是一般也會續租, 至於接近地契到期時買樓, 其實交易時買賣雙方都會知道這情況, 有關的風險自然會在價錢上反映出來, 而政府通常做法,係容許土地在地契到期後,不需再付地價而獲續期五十年,而地租只是差餉租值的3%,屬偏低水平,間接樓價居高不下。

呢個供樓難係第二死結!

3 我已幾拾歲,而我哋呢班人在打後拾幾弍拾年將會陸續退休「享福」!但政府所能賣嘅土地就越來越少,另一方面政府嘅總開支又會隨人口老化而越來越多,政府點保證有充裕嘅經常性收入去找數?

呢個巧婦難係第三死結!

 

4 喺現行居屋/公屋補地價機制之下,政府可使到一半居屋業主補回地價差額俾佢哋,我喺中環倒吊十分鐘都仲得!

 

呢個收銀難係第四死結!

5 呢個 MPF有幾「掂」已經有公論,費事浪費我口水,咁小市民唔想臨老無銀用,點攪?

呢個退休難係第五死結!

 

我喺呢度提出一個合理而可行的新土地政策,由今日開始,每年喺政府土地庫中抽出 5千個單位,或揼地產商心口「捐」地亦可,然後以免地價嘅方式,起樓俾啲年青人,而地價就用分期付款方式,於樓宇建成入伙之後,由呢班業主分期繳納!

以一個新界市值 2百幾萬嘅單位為例,建築成本連地產發展商利潤當一百多萬,小业主可以去銀行用 9成半上會,那首期連使費十萬應有找,而嗰1百萬地價就當地租咁每月收 2-3千,咁置業人士可望付出一個較低的樓價「上車」,這麼政府可以收租代賣斷,而地產發展商同銀行可以繼續做佢哋嘅生意。

實行我嘅 (Hire-purchase) 方案,就可分期收翻大部份補地價收益,我在十幾年前的提議係同應課差餉租值掛勾,大約係新界 3 成,市區 4成。

 

政府如推行此方案,有下列好處 –

1 香港嘅大型地產發展商都識得强化收租物業組合,以防每年盈利因售樓收益起落而大幅波動,咁政府用穩定收入來源已經攪掂好多議員把口!

2 年輕人點解未畢業就走去申請公屋?主因係佢哋恐怕成世都上唔倒車,臨老都過唔倒世,咁現在有條路,俾你十萬八萬就上倒車,係咪打定個底先!

3 而現在持有物業嘅小業主,呢個 (Hire-purchase) 方式對你哋嘅影響已經係最少,除非你係一個持有大量中小型單位出租嘅包租公!

4 銀行同發展商因為免除左地價大幅波動風險,可以做到薄利多銷,而因為呢啲屋只係用來住,無投資價值,咁就唔驚同胞將這些住宅炒到反轉!

5 最重要嘅係,現在樓價已經喺高水平,無論你係發展商或小買家,如要入市嘅話,都面對好大風險!發展商唔係第一日出來做生意,風險大---咁就大大聲、細細注,唔好玩咁大囉!咁本來可以做一萬個單位嘅胃納,都變成七千或六千啦,升市本應增加供應,但地產商因為避險而減少供應,你話係咪攪笑呢?

但實行分期支付地價方式賣出土地,樓價升降風險由政府負責,咁發展商就可以有數圍!

打後樓市唔係升就係跌,睇吓對買左呢啲樓嘅業主有乜影響?

樓市兩年之後大跌,咁小業主就可以俾少啲分期付款(補地價金額) !

樓市繼續上,咁因為補地價金額係同應課差餉租值掛左勾,理應同市民負擔能力有重大互動關連,就算租金要升,都升得無咁離譜!

而最重要係政府可一次過解決上述五大死結!

 

那麼政府是否應收取買樓人士risk premium及利息呢﹖政府現在賣地,係一次過賣斷例如 50 年嘅土地使用權,政府有兩個方法收回呢筆錢:一

一係本加利息分五十年收翻!

一係與應課差餉租值掛勾!

補地價政府可幾時才收---我嘅提議係入伙之後數年先俾!

業主再多還款幾十年,那麼跟現在延長按揭年期令每月供款下降有何分別﹖還完銀行呢一筆,咁就等如用半價或四折租倒樓住,再加多個逆按揭,咁就唔怕老來做無殼蝸牛,呢樣就係分別!

發展商全包點解有問題?如果你提出的措施旨在“令樓價下跌從而令更多人可以置業”,那把地價拆開算並沒有降低成本。除非發展商甘願少賺些,否則售價不會下跌。

發展商全包(地價加建築成本加發展商的利潤) ,其實就係香港樓價高企嘅核心!

當你係一個買大陸平價手袋嘅商人,每個包包入貨價只係十幾銀,你會賣行電視廣告;或係大道中、時代廣場、IFC、太古廣場同人搶租天價舖經營嗎?咁人同此心,發展商如果入塊地都講緊十億八億,加埋建築成本又講緊十億八億,咁以後唔賣翻三十億樓上又點維皮?又點對冲期間風險?但實行我嘅 (Hire-purchase) 方案,政府可以要求發展商「價低者得」,同之前私人參與居屋一樣,咁發展商嘅風險及利息支出會降低唔少,隨時政府自己起埋都仲得!單計大數----請想一想(建築成本加地價)乘合理利潤率大,或者係建築成本乘合理利潤率大?

當然發展商會以「市價」賣樓,但回本加利潤率點都會計埋考慮。

仲有因為發展成本少左,入場門檻會降低埋,競爭大加上投標係以私人参建居屋嘅價低者得形式運作,單單建屋成本都可以減低唔少!

而地價因為以分期 50 年支付形式運作,以自用為主,無曬炒作成份,成本點會唔降低?

點解我提議分期補地價係同應課差餉租值掛勾,主要原因是整體私樓租金一定要同潛在租客嘅負擔能力掛勾,而且租金唔同樓市,係無得囤積居奇,無得俾人炒嘅!

 

現時不能負擔買樓的人仍是買不起----咁十隻手指都有長短,香港要做世界金融中心,呢個高樓價困擾中產會如影隨形。

而且比起租私樓,交租二十年會得到乜?起碼唔使每兩年就面對業主迫遷呢度已經賺左!

相對新居屋方案,我嘅提議係合理得多。

 

如果措施旨在"維持樓價水平但幫助人置業",那將按揭比率放寬至95%或以上已可以了,犯不著把地價拆開算-----世界唔少樓市泡沫爆破嘅原因,係因為信貸政策過度寬鬆,這會使到那些之前唔夠首期嘅人都可以入倒市,連最後賣家都出埋場,咁嗰啲貨尾揾乜水來接?唔爆有鬼!!

我提出以分期支付形式繳納地價,係睇倒於可見嘅將來,會有排山倒海,仲要係腰纏萬貫嘅同胞走來香港買樓!

上幾年將西九同新界屋仔買上兩皮嘅同胞,先遣部隊黎咋,下一波係市區一手、二手,跟手就新市鎮一手、二手-----

現在唔盡快將「港人自住」同「樓房投資」兩個市場分割,咁如果最後連大西北嘅中小型二手都賣成千萬起錶嗰陣,政府先黎發矛,咁就蛇都死!

 

方案財務負擔沉重會無以為繼-----現在起一間公屋,地價係全面補貼的,建築費用連利息就隨時過百万,另一方面你房屋署收回的租金,就連請實蕉及維修都只係緊緊夠,每間公屋使你政府過百万,呢度就真係無以為繼,但(Hire-purchase) 方案,建築費可收回,地有發展商出,政府只係出七通一平基建支出,每呎當一仟啦,有剩咪當攪建築社區囉,而且呢D支出可分幾拾年分期回收喎,而且當(Hire-purchase) 樓越來越多,呢筆數絕非少嘢,政府每年在呢 D項目中的支出,應越來越少才是。

 

公屋弍三仟租,乜水會買(Hire-purchase) 先?------有層自己樓才是真理乃中國人傳統,所以連租者置其屋都有客,加上輪候公屋嗰班人應有唔少人責緊界,那麼每年幾仟個客會難揾嗎?

 

你政府善後工作一大串喎------應課差餉租值每年估價,咁於差餉單加多行又有多難?

 

問題既根本係供應不足,有供應,問題就ok,冇必要去改制度⋯⋯

我現在問你,俾著你係特首,又有時光機回到1997年頭,你會喺嗰陣減少土地及樓宇供應,以回應回歸後的供過於求嗎?

又俾著你回到2003年年頭,你會喺沙士期間,增加土地及樓宇供應以回應今天房屋求過於供嗎?

請唔好俾一個模棱兩可嘅答案我呀!

但要是實行我呢個補地價後數方案,咁市好,你交多啲地租,反之大圍市況差,你交少啲租囉!咁是否正路啲?

 

又有C兄話,經濟唔好交唔倒分期補地價,咪要瞓街?

咁又係喎,但當你現在供緊樓,又唔好彩供唔掂層樓斷供會點?

我做開按揭嗰間,就會將之後嘅按息加幾厘同你贈慶,再唔掂咪收你皮,將你層樓攪拍賣囉!

租緊人屋而交唔倒租呢?老老實實如果我係業主,會掃把你走,唔通和你有親?
2. 向引刀‧土著說不 2016-09-14 11:38:04

『這一輩子估計淡友再也沒有翻身機會了』。談起對未來打算,引刀、自醉、土著、井兄、更是面上帶著迷惘,看著身邊買房的人,資產通過房產超越自己,他們心底裡非常不是滋味,能力出眾的他們已經做宅男多年,多少有些英雄無用武之感!...

朱凱廸做咗議員樓價仲貴

2016/9/11 — 11:30

以8萬多票當選的新界西立法會當選人朱凱廸,到灣仔警察總部舉行記者會及報案,說明他人身及家人安全受威脅。(圖片來源:Joey Kwok Photography)

以8萬多票當選的新界西立法會當選人朱凱廸,到灣仔警察總部舉行記者會及報案,說明他人身及家人安全受威脅。(圖片來源:Joey Kwok Photography)

立法會選舉塵埃落定,朱凱廸做咗新界西票王,以佢對地產商咁仇視,怕且樓價都有啲壓力。

點知早幾天跟位發展商高層食飯,佢話朱凱廸呢類憤世嫉俗嘅人上場,好有可能拖慢地產商發展步伐,令到收入受到影響,但對解決樓價問題會適得其反,樓價隨時會更貴。

老友話呢類人骨子裡就敵視地產商,認為地產商之所以財雄勢大,係地產霸權嘅結果,點解有霸權?咪因為地產商壟斷土地市場,點解可以壟斷?背後唔使問梗係官商勾結,利益輸送喇!於是斷定地產商啲土地係不公義攞返嚟,特別喺新界,係掠奪弱勢社群居地以自肥,於是正義上身,乜都要反,乜都唔俾發展。

冇地發展樓價侷升

大家都知,香港土地就係咁多,市區除咗啟德舊機場塊地外,都冇乜發展空間,新界係唯一出路,但今日要喺新界發展,除咗要擺平啲環保人士外,呢班視地產商為死敵嘅人仲難應付。佢地幾乎逢發展都反,導致收地極度困難,即使你有地發展,佢哋又會諸多阻撓,發展進度被拖到好慢好慢。作為地產商,都係靠賣嘢維生,只不過啲貨係樓咁解,少咗樓賣,收入肯定減少。

不過,佢地收入減少唔代表樓價會跌,好簡單,樓價都係決定喺供求定律,如果經濟情況冇乜大改變,市場供應減少下,樓價肯定會上而唔係會落。朱凱廸做咗議員,佢視地產商為殺父仇人情況下,非理性反對發展,市場冇樓賣,價係咪上嘅機會大過跌囉。

鬥臭你班地產商

老友批評話好似朱凱廸呢類人,只係滿腔理想,一股蠻勁,永遠認為自己好啱而別人係錯嘅,社會上有錢人就係魔鬼,窮人就永遠是對的。就好似恒基地產收馬屎埔塊地,發展商依法清場,趕走租霸好合理,但反而有唔少人認為租霸係受害者,發展商係惡霸,真係以為香港變咗共產主義,要階級門爭,鬥臭你班大地主。

按佢哋啲思路,新界地唔可以發展,仲要做多啲農地,至於冇地又點解決住屋問題,呢啲佢唔理,你政府搞掂,你話要靠佢哋解決住屋問題,真係有好大懷疑。

3. 自我陶醉 2016-09-14 12:27:55
係喎,我真係好驚,咪話咗我灰爆囉! 仲想點?哈哈哈!

BTW, 車長昨日話完有暗湧就失聯,莫非已經...

據一位自稱磚業投資者所謂的樓市分析:“加息代表經濟好,樓價會升,減息代表供樓平,樓價又會升。”  我又唔明博士叫人小心,到底要小心啲咩? 係否小心買唔切? 

其實加息有咩好怕? 今日加完,明日一定唔會加。我點知聽日唔加息? 希望在明天呀嘛!

4. 一一一 2016-09-14 12:50:43
樓巿一彈,三傻現形!
6. 同意 2016-09-14 13:04:42

"當短線炒家都變成長線投資者後,投資市場也變得買賣兩閒。資金總要尋找出路,於是不少人轉戰海外市場,如英美、澳紐、日本甚至星馬泰等地,筆者當時曾提議投資者,外國稅制複雜,與其周圍分散投資,不如直接投進內地市場,尤其是廣東珠三角一帶,回到水源充足的地方,將來樓價升了,會有大把人接貨。"

蔡生有道理!

7. Danny 2016-09-14 13:11:42
亮劍兄一早就估樓市很準,多貼文大家學到嘢,同蔡老闆一樣都係預測準繩!我支持佢地!
8. 中肯 2016-09-14 13:13:57

兌現當初預言

幾年後的今天,回望當初的預言,好彩算是被本人言中了。不論是內地一線大城市,像上海、深圳,或是二線的地級城市,如廣州、廈門、東莞等地,樓價在近三年均錄得八成到一倍升幅。筆者以身作則,於三年前與友人合作到內地投資,在東莞市中心開發了一個小型樓盤,日前正式開售,首天賣出了九成單位,出現搶購潮。
9. 亮劍 2016-09-14 13:36:40
亮劍兄一早就估樓市很準,多貼文大家學到嘢,同蔡老闆一樣都係預測準繩!我支持佢地……

多謝支持,以下文章重温, 呢度可以睇到政府呢幾年這麼多房屋大計,點解會無疾而終。

10. 亮劍 2014-06-25 11:45:00

地產發展商點樣喺舊樓重建中揾錢?

1) 地積比率---有些舊樓地積比率未用盡,發展商可以用補地價方式同政府傾,咁就可以起多啲樓面面積。

2) 高低層數差別----正常香港私樓,三十樓肯定賣得比三樓貴,因為高層單位會開揚啲、光猛啲,連啲結構牆都薄啲、實用啲,所以發展商起到啲樓有咁高得咁高,並非無端白事。

3) 特式單位---天台對下嗰層舊時好多樓因為無電梯到,加上會有天花漏水,太陽曬熱到日日要開行冷气等問題,平均呎價會賣得平過樓下嗰層(例如美孚),但新樓就可將呢幾層樓連埋個天台打造成特式單位,再加多個泳池就可變天池屋,要多你幾倍呎價都仲得!

4) 貪新忘舊---新樓省回潛在嘅保養及維修費用,加上大量附加設施,賣貴過舊樓,當然正路!

5) 發水---發展商可以通過會所、環保露台、停車場、預製組件等合法取得大量額外樓面面積,以前係人都發倒幾成,一個項目賺唔賺睇呢度!

但地產發展商嘅揾食機會,現在少左好多。

1) 地積比率---政府係唔少地區收緊左地積比率,例如由7倍減到 5倍,西半山就係樣板。

2) 高低層數差別----一講屏風樓人人聞之色變,唔少新樓因此受制樓宇高度限制,唔能夠你想幾高就起幾高!

3) 特式單位---有米中國同胞被辣椒阻撓入市,个个發展商都積埋唔少呢啲貨尾。

4) 貪新忘舊---呢幾年大市升左幾成,但大把新樓業主還坐緊艇,新樓輸死人連同胞都感覺出,現在新樓當 2手咁開價已經係常識,真陰公。

5) 發水---發展商如果唔攪盡腦汁,例如將個停車場起喺地窖,只發倒壹成,本來日日天九翅,現在只得碗仔翅。

 

地產發展商五條舊樓揾食法寶慘遭政府震垮,咁補得幾多地價俾你政府先?

 

俾個例子:--公務員建屋合作社重建遇到最大的難題,係呢D地之前以折讓價批出。

例如一個他盆佔地5万呎,之前政府用3份之1地價批左俾班公務員地楼自住。

呢个合作社以4倍地積比起了20万呎楼,当分成200間屋。

有發展商睇中呢个地段,向合作社提出以同区2手價每呎13k,收購呢200个业權,共耗26億。

合作社解散,發展同政府倾補地價。

第一政府認為呢塊地AV应值8k,發展商講到变7k半。

第二地積比由4倍变7倍。

咁補地價金額就是:……

。 補回之前少付3份2地價,即20万呎每呎5k等如付10億。

。 增加容積15万呎,每呎7.5k等如付11.25億。

。 35万呎楼的拆卸、建築费及利息預算4.5k,呢个项目总計要再付建築成本15.75億。

項目总支出等如:26十10十11.25十15.75=63億。

即幾年後每呎楼面平均係18k,但現在係13k咋!

如果呢个项目係正常私人楼,那嗰10億銀補地價發展商就可省回。

你2手楼市價13k,幾年後要賣过2万才得微利,即要升值5成以上,乜水会做?

 

講完舊樓講埋農地轉屋地,你政府唔想俾人話官商勾結,補地價會去到盡。

另一方面地產商要追求最大利潤,補地價最好越平越好。

雙方利益有衝突,又各自要向頂头上司及小股東負責交代,本來解決呢個差距嘅最佳方法,係後市有『想像式上升空間』!

咁政府就可同小市民交代,拒哋已經係傾倒个「市價」返來。

而發展商亦可發表,拒哋出呢个高價,係睇好後市啫!

但呢幾年地產業,日日聽倒嘅係你 CY 及其團隊唱衰個市,又整出一浪接一浪嘅辣椒出來,阻攔真係有、又唔怕貴嘅實客入市,加上建築費及銷售成本如脫韁野馬般上升,那麼就算你政府真係實行補地價仲裁機制又點喎?

 

你政府又一早話到明,呢个仲裁機制,係有約束性,得出來嘅結果,係『邊個估價高就採用邊個』,而雙方又必需遵守嘅。

大伙兒都係讀嗰啲書,揸住嘅又係相同數據用來計,分別只是部分觀点有落差,那麼真係一個唔好彩,嗰班仲裁人估出來嘅價,仲高過政府心目中嗰口價的話,咁地產商咪捉虫?唔衰攞嚟衰?

那打後幾个大型發展商會點玩,仲唔係傻仔都估倒嗎?

 

現在最重要係後市冇咗『想像式上升空間』呀!

而乜東東係『想像式上升空間』?

咪因通貨膨脹而引致的升幅囉!

例如通脹每年平均升 4 %,咁 6 年後樓價比較現在升兩叄成係咪正路?

但現在政府係想做到,乜差都可隨通脹上升----除左樓價外!

 
10. 同意 2016-09-14 17:17:48
11. 佢地真係咁覺得 2016-09-14 17:22:41
12. 下九流人物 2016-09-14 17:24:40

 

朱凱廸做咗新界西票王,以佢對地產商咁仇視,

朱凱廸  此人驚青款不敢受落. 出得來玩就是刀槍不怕的英雄啦!!! 當選咗,就演變成小人啦...怕生怕死, 下九流人物...

 

 

13. Danny 2016-09-14 17:34:56

 蔡生預測中了!

"幾年後的今天,回望當初的預言,好彩算是被本人言中了。不論是內地一線大城市,像上海、深圳,或是二線的地級城市,如廣州、廈門、東莞等地,樓價在近三年均錄得八成到一倍升幅。筆者以身作則,於三年前與友人合作到內地投資,在東莞市中心開發了一個小型樓盤,日前正式開售,首天賣出了九成單位,出現搶購潮。"

14. 對牛彈琴 2016-09-14 17:49:32

 

現在都是有錢的大人物玩的遊戲, 袋無分文, 夜無隔宿之粮的人如何有錢玩大人物的遊戲呢???

對牛彈琴.

 

15. 股票投资人 2016-09-14 18:27:48
不是怕來緊加息, 而是怕 來緊進入加息周期, 不停加
16. 亮劍 2016-09-14 18:56:00
之前李嘉誠高價投咗幾幅豪宅地,諗住起D貴價楼賣畀同胞,点知政府出 BSD 跣到佢攤攤腰,因此呢幾年佢要養傷,但今日長地以高價入左件九肚山,比市場最樂觀估計要高三成幾!

唔通李生慶祝地產商的朋友朱凱迪榮膺票王?

因為朱生一向反對政府移山填海;發展郊野公園;起屏風樓!

另一方面就要求政府農地復耕;收回上水哥爾夫球埸用地;搞惡慣的鄉下佬收佢哋D棕地。

咁搞法土地供應想足夠都幾難……
17. 可喜 2016-09-14 19:38:43
小業主可喜,目前情況樓價有支持力!
18. 可喜 2016-09-14 19:40:32
小業主可喜,目前情況樓價有支持力!
20. 向引刀‧土著說不 2016-09-14 21:50:07

【政府開標】李嘉誠四年首奪地 九肚地高估值35%中標
長實:出價審慎 (睇片)

56,649
最後更新: 0914 20:15 / 建立時間 (HKT): 0914 17:18

樓市氣氛有望轉好,發展商瘋搶地。上周五截標的沙田九肚麗坪路住宅地,勁收18份標書,打破九肚區歷來收取最多標書地皮紀錄。政府剛公佈,該幅地皮由長實地產(1113)旗下附屬公司裕輝有限公司以19.53億元奪得,每呎樓面地價約8,001元,為首富李嘉誠4年來首次奪得官地。市場對該地皮估值,介乎12億元至逾14億元,以長實19.53億元計,較估值上限高出約35%。

剛投得的九肚地皮位處山腳位置,但每呎樓面地價較3年前,百利保及富豪國際以23.9億元,即每呎樓面地價6,837元投得的山上地皮高出17%。長實集團執行董事吳佳慶回應指,集團對投得地皮感到欣悅,強調一直積極參與土地競投,並按照每幅土地本身之條件及潛質審慎出價。

吳佳慶續指,該幅九肚山地皮位處傳統豪宅地段,地皮能剪裁為多元化之模式,包括洋房及多層住宅,可迎合廣泛之目標客戶,加上屬該區現時最後之土地供應,更認為該地皮為區內最好的一幅地皮,深具發展潛力,很高興以這個價格投得該地皮。


按賣地章程顯示,是次投得地皮發展商,需負責為項目毗鄰斜坡及一幅天然山坡進行勘察、維修及保養;另要鋪設行人通道及進行地下水管改道工程。惟地皮仍吸引多家財團入標,部份透過合組方式入標競投,包括萬科海外(1036)夥拍木薯資源(841)合資競投,英皇國際(163)則夥拍佳明(1271)入標。

另信置(083)夥拍新世界發展(017)入標,以及香港興業(480)與中信泰富入標,至於,剛銷售馬鞍山薈朗的宏安地產(1243),則再度夥同錦華地產合資競投。至於新地(016)、嘉華國際(173)、大昌地產(088)、富豪國際(078),及賭王四太梁安琪旗下尚嘉控股等均有入標。

資料顯示,地盤面積約6.8萬方呎,總樓面約24.4萬方呎,為該區三年來的新供應。業界指,該幅麗坪路住宅地位於較低位置,預計每方呎樓面地價約5,000至6,000元,估值由12億元至逾14億元。
21. 東方紅 2016-09-14 21:55:14
好文章,我覺得很正面,蔡生總是俾人有希望!
22. 向飯民說不 2016-09-14 22:06:42
16楼,基督徒用爱就可以发电,有饱饭食。
23. 唔好落場 2016-09-14 22:44:36

 

呢兩年,好多友都想點爆火粌....可惜,南水北水係咁落淋濕晒...

 

所以,冇把炮友仔都唔好落場...

 

 

24. 越來越覺得犯民勾結商家 2016-09-15 06:24:50
cY 就打壓地産商,犯民就勾結地產商,但又多黃屍支持,但佢地又大多無樓
25. 又一市民 2016-09-15 15:14:15

我認同蔡生講法:

筆者曾於2013年中,在一個樓市論壇表示,政府連續推出樓市「3項辣招」,終極的雙倍印花稅(DSD),連不怎麼涉及民生的工商舖也嚴重干預,預期炒家投資者將全部離開物業市場。結果幾年來,物業市場上真正沒有了炒家,炒風也正式被完全撲滅。

  當短線炒家都變成長線投資者後,投資市場也變得買賣兩閒。資金總要尋找出路,於是不少人轉戰海外市場,如英美、澳紐、日本甚至星馬泰等地,筆者當時曾提議投資者,外國稅制複雜,與其周圍分散投資,不如直接投進內地市場,尤其是廣東珠三角一帶,回到水源充足的地方,將來樓價升了,會有大把人接貨。

26. 良民 2016-09-15 15:18:43

如果樓價再咁樣起,香港年輕人上唔到車會好憤怒,一啲人買咗就身家豐厚,未買嘅人有咩感受?

刁民就係因為咁而出現!互相比較就唔抵嘛!

27. 旁觀者 2016-09-15 15:24:13

聽講刀兄都係因為冇香港樓,故此睇淡香港樓市,人都係主觀性好強.好在廣州有樓一樣升值,否則又係怒漢一名.

28. 旁觀者 2016-09-15 15:42:48
我係刀兄我會激死,點解一路要睇淡,香港樓價宜家升了.
29. 香港樓市 2016-09-15 19:57:26

 

香港樓市,一直是 國際資金大賭場, 沒有最佳時機, 袛有果斷膽識. 如果你2003年至今一直觀望唔敢入市, 或者2009年前沽空物業等跌, 哪麼, 袛能遲疑不決繼續等待. 機會袛屬於有資金準備的人…

 

 

31. 2047 2016-09-16 02:40:34
唔好開心住
 中央政府未表態2047 的土地處理
連香港政府都未確定 只係按大英法律及以前一貫方法解釋 係可以收地租解決 但地租係幾多是否要補地價 到時政府都要聽中央指示
32. 引刀一快 2016-09-16 04:48:02
To 27、28樓  旁觀者

你呢個講法係本末倒置,我係因爲睇淡所以冇買港樓,樓價升係唔會激死嘅,喺呢度發表淡文激死好多人就有可能。
33. 向饭民说不 2016-09-16 21:22:29
2047,感恩中國供應東江水啦,雖然香港是用真金白銀去買,但是不是一定要賣比香港。看看新加波,他們要飲在生水,但是還是要節約用水。


李顯龍fb上載水庫儲水量 籲國民節約用水 

[隱藏]
新加坡總理李顯龍今日在facebook上載一張鳥瞰照,顯示鄰國馬來西亞柔佛林桂水庫的水位顯著下降,直言令人擔憂。柔佛林桂水...
34. 講心個句 2016-09-16 22:20:23

 

 

講心個句, 返大陸買樓, 如果不是自用, 不是做善事, 不是想完成人生美夢, 還是買香港的樓靚 0. 大陸的美女靚 0的是一個事實.人都是醉翁之意不在酒.

 

 

35. 井 2016-09-16 23:10:11
《南海仲裁》之後,成班中国人話要「抵制美貨」,見到人食KFC就喊打喊殺!
點知轉過頭,美國出IPhone7,中国人通宵排隊購買,北京同廣州甚至有人為咗爭相購買IPhone7而打交!
「抵制美貨」?超,又係得把口!
中国人果然好愛國......

大陸人愛美國貨
36. 向飯民說不 2016-09-17 00:25:24
楼上,时代变啦,过去30年,北上广深楼价升幅比香港高。
37. 引刀一快 2016-09-17 07:39:52
好少見喎,向飯俾井逼到無言以對,玩扯淡。
41. 向飯民說不 2016-09-17 11:33:39
引刀,我不像你們收錢出帖,所以沒有24小時1日,365日一年無休的出帖。

井其實系一條典型的高登廢青,思維邏輯根本有問題,非常的井底之蛙,可怕的是現在香港90后一樣。大陸憤青和香港廢青的思維其實差不多,不同的衹是支持大陸或者美國者。以下他指的大陸憤青和高登廢青有咩唔同。

“《南海仲裁》之後,成班中国人話要「抵制美貨」,見到人食KFC就喊打喊殺!
點知轉過頭,美國出IPhone7,中国人通宵排隊購買,北京同廣州甚至有人為咗爭相購買IPhone7而打交!
「抵制美貨」?超,又係得把口!
中国人果然好愛國......

大陸人愛美國貨”

講開有講,作爲一個中華兒女,點解有中國人不做,卻要做美國人的走狗。香港以爲言論自由,點解中蠢到要做美國人的走狗。受基督文化的洗腦,美國人爲了贏,背信悔義,卑鄙無恥,抹黑其他人,包括盟友無所其極都無問題。隨時可以犧牲香港人的利益,但是香港廢青卻無問題。

讓我們知道了,所謂的言論自由,濫藥等等標準是由美國人去定的,美國人隨時爲了自己的利益,可以收改標準,所以目前香港人支持政府的聲音幾乎被黃尸滅省。香港電臺支持政府的聲音被滅,大學支持政府的聲音一樣被滅。還有前一排引刀講俄羅斯引濫藥不能出賽奧運會,今日我們看來,美國,英國才是真正的濫藥大國。

引刀和井,照下自己的樣,你是黃種人,你反大陸,不要反到連自己都反埋。
44. Tony lam 2016-09-17 12:00:12
井永遠在最低、有D縮埋山卡啦、見人風光最閉翳、乜春都冇衹剩低把口、老表呢就大把錢、乜風都好、美國佬點都要望老表關照、總好過以前食西北風、呢D就係成就、就係進步、明未  ?

不過如果你兩位明嘅話、邊度揾D儍過你地嘅嚟墊底呢 ? 多謝你地嘅犧牲精神、我地最緊要揾到食、USA鍾意咪去玩下囉 !邊使諗咁多無聊嘢 。
45. 井 2016-09-17 12:07:30
你睇野同我睇野如果係一樣,就唔會講D

人唔笑狗都吠野理論!
51. 開開玩笑 2016-09-17 12:26:57

 

香港樓市是一個好奇特的國際市場, 就如是大自然中氣象地理現象, 日本/印尼的火山都有多種, 有活火山, 死火山, 有地平面上的嘖火火山, 有海底爆發的引發海嘯的火山, 就是沒有火山爆發, 大平洋都無風三呎浪啦…

最近二三年好多想認叻仔的人物, 不斷論說狼來了的故事, 大家當開開玩笑算啦…

 

 

52. Tony lam 2016-09-17 12:29:05
開心同閉翳梗唔同啦!不過見大家都喺度吹水、我佛慈悲睇下幫到多少得多少咁解、就住你幾咁易、激過你都仲得、窒下你睇你有冇慧根啫 !

冇磚頭 ? 有人勤力造磚嚟起屋、但傻人就掘街度D磚攞嚟掟、結果係點 ? 自己演繹啦!
53. 引刀一快 2016-09-17 13:31:10
向飯

呢鋪你俾井窒到應一應喇,寫成千字,冇一句係對應井所講嘅。
54. 向飯民說不 2016-09-17 14:05:00
引刀,是对应你,井那种花园捣走狗,我都懒得应对。
你d黄丝真系好配合。
55. 引刀一快 2016-09-17 14:23:14
鬥唔過人,又想搵我過橋?
56. Tony lam 2016-09-17 14:23:58
老表買乜風都好、大部分係自己做嘅、係荷包鬆動嘅表現、但有人日本水唔飲、日本地唔企、係喜歡飲老表D水尾、仲要嫌唔夠味、加好多化學品先飲得、咪顧住笑人唔記得自己淤囉!
57. 向飯民說不 2016-09-17 15:48:28
引刀,同打手争论是没有用的,我们的目的就是不要被饭民黄丝洗脑。
就如最近黄丝打手用洪峰之力,就是吾比689当选,日日抹黑689,就是要做造皇者,看来中美决战又要到来。
美国人真的是玩死香港先开心。
58. 向飯民說不 2016-09-17 18:50:15
引刀,其實摸底有咩問題,點接毒媒要抹黑;你要買人地塊地,你唔摸底,由點出價呢?

【橫洲黑幕】密件揭梁特親督與高佬和摸底 金毛挺梁即減建屋量 
59. 引刀一快 2016-09-17 18:57:51
人地係打手,你呢?大內高手?定係錦衣衛?

D N M,你最鍾意撩交打,嗌人做打手?哈哈哈哈

依傢美國打緊歐盟,你有咩睇法呀?
60. 引刀一快 2016-09-17 19:02:24
哇,向飯,你偶像顯靈呀!!!!!!!!!!




61. 向飯民說不 2016-09-17 19:10:15
引刀,你真系反中,反倒傻L左。
62. 井 2016-09-17 20:31:23
【八成待批生產藥物數據造假】
【業內人士:現象好普遍】

國家食品藥品監督管理總局核查 1,622 種等待批准生產的藥物,發現所提供的臨床試驗數據,超過八成涉嫌造假。

這些新藥申請已由藥企撤回、或不被食藥監總局通過,事件背後顯示各監管環節都失守,藥企、中介、醫生等均有違規。

有業內人士表示,內地藥品企業太多,造假現象好普遍,防不勝防。

食藥監總局稱,如果臨床研究資料造假,申請人新提出的藥品注冊申請三年內不予受理,直接責任人參與研究或組織研究的臨床試驗資料,十年內不受理。

#有線新聞 #臨床試驗 #數據造假 #生產藥物 #違規


63. 井 2016-09-17 20:40:24
【疑受丈夫冷落】
【繼母刀砍小童出氣】

江蘇徐州有名七歲男童,中秋節早上被繼母連砍 20 多刀,左右手臂被斬至骨折,頭部也有多處刀傷,經搶救後無生命危險。

家人透露,小童的繼母下毒手,是不滿丈夫及其家人偏心,對小童好過對自己,於是報復,兇徒已經被警方拘捕。

#有線新聞 #江蘇 #徐州 #繼母 有線中國組 


64. Tony lam 2016-09-17 23:09:55
人地報道新聞有人工、抄貼CIA點會出糧比你、蠢懶到咁入骨、梗係冇銀用啦、成日揼心揼肺喊冇磚頭、梗係啦人地磚頭攞嚟住、你班懶鬼攞嚟掟嘅。
65. 向飯民說不 2016-09-18 02:09:05
井已经证明了大陆有新闻自由。有传媒监督,造假问题会慢慢改善。大陆很多制度还有需要改善,也要给时间。
66. 井新聞 2016-09-18 19:21:01
又是井新聞...

【on.cc東網專訊】 昨晚中秋夜有人大開殺戒,持刀闖入上水蕉徑一間狗場斬殺狗隻,釀成4死6傷慘劇,涉嫌斬狗的姓陳(71歲)婦人當場被捕,女場主親述目擊愛犬被斬的慘痛經歷。

今早狗場的姓范女場主向東網記者表示,涉事陳婦為她的遠房親戚,有多年情緒問題,早年遭房東趕走,攜同數十隻狗向她求助,范見她身世可憐,又不忍其狗隻被交往漁護署人道毀滅,遂為她鋪橋搭路,讓她到友人的狗場居住。但友人收留她3年以來,不斷有狗隻離奇受傷或死亡,疑被人虐待所致,忍無可忍下終將陳婦趕走。

陳婦被趕後搬入錦田,惟兩個月內又捲入一宗貓狗場虐畜案,事件中60多隻貓狗缺糧水及染病。范續稱
68. 井 2016-09-19 01:37:59
左狗係一隻好奇怪生物,連cia都出動,

Cia係咩機構,入面架構係點佢地連少少知識都唔知
69. 井 2016-09-19 01:38:13
磚頭就=tonylam人生,

係今日世界眼中,你是下等沒有值得崇拜
72. 井 2016-09-19 01:44:34
乜九叫洪峰之力,你識唔識成語?你條賓周就雄風

洪荒呀大陸人
74. 數口精絕 2016-09-19 10:33:48
在香港買樓,好多小朋友友人漫不經心的心態下買下心頭好.想不到數年後就如中咗六合彩的回饋.
 
 
反觀, 好多等待最佳時機買樓叻仔,左度右度數口精絕蹉跎歲月數年,就如是在澳門娛樂場所等下注,自以為睇準市場了.一下注就散哂...事與願違...人就如是在海面漂浮著.
76. 井 2016-09-19 12:41:35

【醉酒女生被帶開房後暴斃】
【檢察院一度指不構成強姦罪】

湖南一個女大學生去年同新相識的朋友宵夜,酒醉之後被帶去酒店,翌日被發現暴斃。

驗屍報告指女子是中酒精毒死亡,而一份物證檢驗報告就證實,死者跟一個同行男子發生過性行為。

死者家人認為,她在不醒人事情況下與人發生性行為,對方是犯了強姦罪。

經過一年調查,檢察院卻認定案件的事實不清、證據不足,決定不起訴案中男子。

家人不服要求複查,當局最終同意,男子在死者醉酒昏迷時和她發生性行為,應以強姦罪追究刑事責任,但就不構成過失致人死亡罪。


公平公正,國家強大了?

77. 井 2016-09-19 12:43:06

內地婦涉嫌於今年5月9日在沙田新城市廣場襲擊港人母女,內地婦今被裁定傷人及襲擊致造成身體傷害兩罪罪名成立。 

被告黃玉鳳(27歲)聞訊落淚,在辯方求情期間一度用雙手掩面。裁判官裁決時指,被告對衝向港人母女的目的,在不同時間有不同版本,認為她是為報復而衝撞兩人。

入去坐牢啦!
82. 了解未來 2016-09-19 19:39:45

知道過去,了解未來.

 

2003 二手住宅成交 2003總計46,131 ,金額 $ 714.55 (),

2004 二手住宅成交 2004總計:  76,668 ,金額 $ 1,737,97 (),

2005 二手住宅成交 2005總計:  88,337 ,金額 $ 2,155,63 (),

2006 二手住宅成交 2006總計:  70,209 ,金額 $ 1,774,88 (),

2007 二手住宅成交 2007總計:  106,921 ,金額 $ 3,183,61 (),

2008 二手住宅成交 2008總計:  87,993 ,金額 $ 2,761,28 (),

2009 二手住宅成交 2009總計:  102,298 ,金額 $ 3,109,33 (),

2010 二手住宅成交 2010總計:  123,995 ,金額 $ 4,272,43 (),

2011 二手住宅成交 2011總計:  75,195 ,金額$ 3,118,39 (),

2012 二手住宅成交 2012總計:  70,183 ,金額$ 3,230,03 (),

2013 二手住宅成交 2013總計:  41,784 ,金額$ 2,079,58 (),


2003年間,是最佳買樓時機.

接住10年間約有80萬位業主出售房產, 在2003年至2007年間約有30萬位先知先覺, 約有50萬位後知後覺, 可能有200萬人仕不知不覺. 知道過去,了解未來.