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蔡志忠
2016年7月27日
今年樓市減辣無望
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  近期二手樓市轉旺,不讓一手專美,市場再度出現缺盤情況,準買家要在二手市場尋寶,似乎十分困難。過去兩個月,一手新盤銷情熾熱,發展商積極清貨,當新盤賣完後,買家又回流二手市場,形成一個循環。

  有人說二手筍盤被掃清,樓價隨即會掉頭回升,對此筆者稍有保留,目前地產辣招仍在,樓市仍處於被捆綁狀態,二手樓經過一輪衝鋒後,會立即歸於淡靜。就像之前一樣,僅有的二手盤源把幾個月累積的購買力消化後,市場又要重新開始慢慢儲備。也就是說,往後市況會幾個月淡靜,然後出現一兩個月旺市,依此不斷來回循環。

  從幾年來的樓市交投宗數,尤其是二手樓方面,大家就可以看出一些端倪。二手樓市每月從高峰期的1萬多宗交投,到今天只有兩三千宗,如此嚴重的萎縮代表甚麼?除了說明盤源長期短缺,也表示買家十分稀少。在辣招徵收重稅的捆綁之下,二手樓市沒有投資者、公司買家、以及海外買家和內地客,而賣盤方面也沒有三年內轉手的業主放盤。這些可以說是死症,根本沒藥可醫。

打壓業主放盤 迫地產商賣樓

  只靠本地自住用家支撐的二手樓市,樓價要大升幾乎是不可能的,即使忽然一兩個月轉旺,樓價頂多只有2%至3%升幅,僅屬曇花一現,很快打回原形。唯有一手樓市場才有破解方法,發展商巧妙地利用回贈方式,加上特高按揭成數,將市場上的買家吸引過去,比喻回贈印花稅,不僅代本地投資者繳交雙倍印花稅,更助內地客或公司客支付買家印花稅,此稅率高達樓價15%,成功地奪走住宅市場上所有的外地買家。

  政府一方面打壓小業主放盤,另一方面卻威迫地產商賣樓,不斷強調會增加土地供應。新樓沒有額外印花稅的三年捆綁期,發展商自然也樂意配合加推,今天新樓市場得以暢銷,二手業主慘被壓迫,都是當局實施地產辣招所造成。相信這種局面還會維持一段長時間,各位讀者是買是賣屬個人決定,風險自己評估,但務請認清目前樓市形勢。

  至於樓市走勢,由於內地樓價去年急升,收窄與本港的差距,加上英國脫歐等因素,吸引內地資金轉投香港。筆者認為,未來一兩個月樓市較為向好,但到了第四季,預計發展商為粉飾全年業績,新樓盤將會爭相推出促銷,優惠賣樓計劃屬於明加暗減,到時樓價又會再次掉頭回落。不過,鑑於新樓銷情理想,加上梁振英要爭取連任,今年樓市減辣無望了。

 
 
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1. 同感 2016-07-27 10:51:39
【從幾年來的樓市交投宗數,尤其是二手樓方面,大家就可以看出一些端倪。二手樓市每月從高峰期的1萬多宗交投,到今天只有兩三千宗,如此嚴重的萎縮代表甚麼?除了說明盤源長期短缺,也表示買家十分稀少。在辣招徵收重稅的捆綁之下,二手樓市沒有投資者、公司買家、以及海外買家和內地客,而賣盤方面也沒有三年內轉手的業主放盤。這些可以說是死症,根本沒藥可醫。 】
2. 天天 2016-07-27 10:53:59
TOTAL  AGREE!MR. CHOI. 
3. Danny 2016-07-27 11:01:00
鑑於新樓銷情理想,加上梁振英要爭取連任,今年樓市減辣無望了!
4. 做大好友 2016-07-27 11:15:06

支持田先生棄政從商做大好友...支持其團隊立法會2016今届能順利當選...


<匯港通訊> 上周截標的大埔滘「覆核地」,結果於昨日揭盅,由田北俊旗下的萬泰以11.82億元,力壓其餘16家財團奪得,樓面呎價達4551元,遠高於市場估值約20%,更較半年前、同區一幅亦受覆核問題困擾的地皮,地價急升約1.5倍。

萬泰總經理周國材補充指,預料投資額約30-35億元。對於今次以高價投得地皮,他指由於豪宅市場銷情持續,加上集團近年在有份合資發展的九肚山新盤,賣樓成績理想,在資金回籠的情況下,能夠再次發展住宅項目
5. 亮劍 2016-07-27 12:48:25
香港的投資者買楼投資,通常會留意以下各點。

1有無首期

2供唔供得起

3單位合不合心水

4有無人租,以便幫忙供款

5供是否平過租,產生現金流。

6楼市打後幾年有無上升空間。

7租金收入在扣除利息、税費、折舊及攤消後,能否賺倒錢。

8層樓在幾年或十零年後,是否有自用可能,例如為小朋友「買定」。 

但小弟認為不少人忽略左以下呢點。 

自金本位喺70年代初被美國打入冷宮後,世界的貨幣政策便全憑執政者操控,你經濟好需求增加,咁貨幣供應當然增加啦;到經濟唔好通缩,理應收回市面上過多貨幣供應,但實際上各國政府係反而喺預期經濟會走弱前增加貨幣供應,以便頂住經濟! 

如果,我話如果咋,大家在30年前有十萬元唔知點解放左喺床下底,昨晚畀工人摷左出嚟,請問呢十萬元的「購買力」折讓左幾多? 

如果大家都知30年購買力的折讓係如何驚人,咁呢家如果你老闆當眾宣佈,只要入纸同我申請貸款,十年內每年只收你兩厘息,期間只要繼續捞就不用提早還錢,請問你會在申請表寫多少錢? 

在此我想指出,你買任何有價資產,目的不是產生現金流,望資產升值,而係睇自然有無形之手為你「人為減債」!

你們試試想一想,你今天借銀行兩佰個,每年畀佢執兩厘息,到30年後如果還息不用還本,咁呢兩百個可以在30年後做得乜!

你買磚頭可自用或產生現金流,好大可能會有資產增值,但贏面都唔夠「負債」來得明顯。

「世上並沒有無緣無故的跌市,因此楼市崩潰前定必出現井噴!!」

而井噴的導火線,今次可能是特朗普入主白宮引發剛需!

特朗普話明佢當選美國總統,第一件事係炒咗你聯儲局局長耶倫,然後就開行 turbo 搞 qe,到時下列呢班人仲可以按耐得住嗎?

那些租住等續左3條租
那些3x歲望上車的剩女
那些老豆剛退休的宅男
那些住緊劏房的新移民
那些租住工廈的上班族

到呢D人蜂擁入場,井噴便形成。
6. Taiwaner 2016-07-27 13:30:41
如果開Turbo QE,那最大的得益者就是槓桿投資人。
7. 真心白兔 2016-07-27 14:06:56
其實最好未來加建大量公屋,降低申請要求,等年青人可以申請到從而過番正常生活,例如早D成家立室,生小孩等等,樓價長年高企,最辛苦既係人民。
8. 亮兄 2016-07-27 15:05:00
股票有冇井噴?
9. 引刀一快 2016-07-27 16:07:25
花時間寫咁多項,但係漏咗:
1,樓市打後幾年會唔會下跌?會唔會大跌?

2,如果份首期唔買樓,會唔會有其他發展?

3,樓係唔識走動嘅,往後當地社會發展勢頭如何?

為QE而買樓,係怕蝕通漲,點解唔怕跌市蝕樓價呢?真R頭。

住,係剛需

賺錢,係剛需中嘅剛需

唔想蝕錢,就係剛需剛需剛剛需


10. 亮劍 2016-07-27 16:23:45
引刀……你不如睇下呢條片。

https://youtu.be/oGqPyLdNsa8
11. 引刀一快 2016-07-27 16:24:43
30年放床底嘅十萬,同一路放喺手邊嘅十萬,完全不可同日而語,遺忘咗嘅十萬,救命都用唔上,手邊嘅十萬,除咗買樓,可以做好多有用嘅事。

借兩百個,硬放30年,到底舉嘅係咩例子???

手上有200萬,居然30年間全無用武之地的話,咁30年之後呢個地方一定係東方底特律。要麼就係呢個揸錢人完全冇謀生能力。
12. 引刀一快 2016-07-27 16:29:18
ok,我會睇。
13. 引刀一快 2016-07-27 17:50:27
亮劍兄

請問係咪準備唔回應?
14. HW1 2016-07-27 19:26:18
為了保存購買力,香港人近年每年都掃幾百億外國樓盤。香港錢實在太多,2016年所有存款直迫12萬億大関,如果不是那一大堆瘋狂辣招,CCL有機會升穿200大関。保存購買力,唯有靠磚頭。

15. 歷史長河 2016-07-27 19:43:08
近三年入市的俾SSD 鎖死,再早三年俾 H+ 0.65% 鎖死,再早三年,呢班人都已經歷各種誘惑和恐嚇,知長揸的好處。所以出現咗偌大一個太古城只有幾個鎖匙盤的奇觀。


16. 香港人 2016-07-27 22:41:23

自SARS之後,政府停止積極造地覓地差不多十年,土地「麵粉」需時製造,而土地不足的後遺症這幾年間就表露無遺。其中,私人住宅由於還有港鐵和私人發展「頂住」,勉勉強強可以在未來幾年達到落成量的目標(每年1.8萬伙),但資助房屋的供應卻可以說仍然是嚴峻的。根據政府自己的預算,未來五年資助房屋的供應比目標還少三成,而五至十年這個中期的資助房屋供應的不確定性就更大。

現實困境,問題在於政府手上的「麵粉」(土地供應)有限,一個餅不夠大自然不夠市民分。現時政府已經把機構社區用地拿出來用,但這些土地面積比例有限,地理位置上令建屋出現技術上的挑戰。而興建公屋有一定標準,例如有的要有30%的綠化範圍;建屋流程亦會不斷被檢視,如獲得土地後須進行規劃設計,地區諮詢,經區議會通過等,前期過程便充斥不少變數。

隨着越來越多市民輪候公屋,「排隊」人數持續上升,「上樓」所需時間日益拖長,令不少市民怨聲載道。根據房屋署資料顯示,截至2016年3月底,「公屋輪候冊」中申請者數目為28.48萬人,過去四年間升幅超過五成;同期平均輪候時間升至3.9年,已超越政府提出「三年上樓」的目標。不過,其實所謂的「平均輪候時間」,只是計算那些真正能上樓的人平均輪候時間,確實等待「上樓」時間則要視乎你排那一條隊伍。

近年有不少年輕人排隊公屋,但實際上「公屋輪候冊」是讓一般申請者(即低收入家庭和單身長者)申請,因此逾九成公屋會分配予他們。而「配額計分制名冊」才是提供非長者的一人申請,但由於各個家庭及申請者的背景及需要都不一樣,牽涉複雜的計分制。

現時兩個輪候冊都有約14萬個申請者,若要百分百準確計算他們等候時間大有難度。舉例,去年房屋署便直接幫助45歲以上申請者一次過額外加60分,此舉也變相令年輕申請者的排隊時間拉長。

房屋需求只會有增無減,但土地供應仍處於低水平,政府亦因長期欠缺大型土地發展項目,今日要力追的難度仍然甚高,社會整體要吸取教訓,應努力建立土地儲備,否則,就可能重轁「地到用時方恨少」的覆轍。
17. 好易明 2016-07-27 22:47:04

好易明...

竹外桃花三兩枝,春江水暖鴨先知。蔞蒿滿地蘆芽短,正是河豚欲上時。

田大少 未來睇好中國的貴族生意...

18. 猶豫不決 2016-07-27 23:08:53

香港單手拿刀的人太多,憂心忡忡,猶豫不決,決不像古代雙手持刀的人豪邁尚快.

19. TO:引刀 2016-07-28 04:11:53

香港政府會再加辣,地產再升市民反抗,社會不穩.

大陸人又來香港買貴樓價,對我們未買樓嘅人好唔友善,支持政府繼續出招,最好限制樓價升幅,禁止大陸人買樓.

20. 精神困擾 2016-07-28 11:28:02
1967年香港爆動時, 在中國同時有一樣東西出現, 叫做: 軍事管制, 簡稱:軍管...當時樓價是最低的...人的幻想經常會出現...香港精神科醫生說: 十個人有一個有精神困擾現象...
21. 1967年 2016-07-28 12:14:03