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蔡志忠
2016年7月20日
當局應考慮放寬工廈改用途
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  本港接連發生兩場工廈大火,政府宣布加強對違反地契用途工廈的執法行動,主要針對工廈存有「危機品牌照」及符合「公眾人流」兩方面作考慮,即指工廈有違契用途,引來不少公眾人士進出,包括小孩等,一旦發生火警,後果十分嚴重。

  今次違契使用者包括商店、教會、食肆、康樂、娛樂及學習中心等等,一些成本較低的行業,都不得於工廈經營,香港寸金尺土,商舖、寫字樓租金昂貴,零售、食肆等連鎖店和大企業才可負擔高昂租金,小企業和一些創意產業只能移至工廈經營,如今政府即將嚴厲執法,這些行業如何生存,難道他們也要北移?

  眾所週知,自從80年代末期開始,香港工業轉型,工廠大多數遷往珠江三角洲一帶,工業大廈裏幾乎沒有工廠,空置率達到非常嚴重的程度,記得03年沙士時期,工廈樓價暴跌,有些呎價甚至低至每呎百多元,業主賣樓幾乎是半賣半送,有朋友當時買了新界某工業大廈收租,1萬呎樓面只需百多萬元,今天看起來簡直不可思議。

  現今工業大廈裏沒有工廠,是歷史遺留的問題,小市民都知道,政府不可能不清楚,工廠當寫字樓用途更是完全公開,公開到連使用者都忘了是違反地契的行為。工廈違契十分普遍,幾乎各行各業都有,筆者夠膽說,有九成以上的工廈有犯規情況,當局要全部執法談何容易?

新移民10年後 才有機會住公屋

  這樣發展下去,後果不堪設想,除了違契經營生意外,據說還有大約1萬2千人住在工廈劏房裏,這又是社會悲歌,無論住宅劏房還是工廈劏房,居住者絕大多數是基層新移民,他們來港未滿七年,不夠資格申請公屋,唯有蝸居劏房,工廈劏房租金廉宜,這些低層人士才有容身之所。假如有一天將這些人趕離工廈,他們只有選擇返回原來國家居住,不必家庭團聚了。

  有專家說政府應立即大量增加公屋供應,以解燃眉之急。其實不然,真正解決劏房問題的方法,是檢討公屋輪候的資格,例如讓剛移民到香港的人士可以申請公屋,否則蓋多少公屋都幫助不了他們,仍然要10年後,這些人才有機會入住公屋。

  筆者認為,全港絕大部分工廈都有犯規情況,政府短期內不可能完全執法,要解決問題,應該從多方面入手,首先從危機程度方面處理,一些領有製造或貯存危險品牌照,以及消防安全設備不夠的工廈,應該立即嚴厲執法。此外,亦應考慮放寬那些消防安全足夠的工廈用途限制,容許其在條件許可下,申請補地價更改用途,這樣既可讓工廈物盡其用,也可緩解基層困境。

 
 
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1. 必然 2016-07-20 11:40:14

 [筆者認為,全港絕大部分工廈都有犯規情況,政府短期內不可能完全執法,要解決問題,應該從多方面入手,首先從危機程度方面處理,一些領有製造或貯存危險品牌照,以及消防安全設備不夠的工廈,應該立即嚴厲執法。此外,亦應考慮放寬那些消防安全足夠的工廈用途限制,容許其在條件許可下,申請補地價更改用途,這樣既可讓工廈物盡其用,也可緩解基層困境。]

正確,應該咁樣做,如果唔係工廠冇人生產,全部空置.


2. 天天 2016-07-20 11:43:55
香港政府人道主義行先,南亞人都咁關照,冇理由趕走大陸親人來香港團聚,基層新移民冇得住,點樣解決?
3. Danny 2016-07-20 11:46:32
呢個問題好嚴重,政府應認真考慮清楚,工廈完全空置,執法行得通嗎?
4. 亮劍 2016-07-20 12:40:45
小弟相信香港的樓市行緊M型走勢,左一半的M已經在三個月前行完,現在正在行M右邊果邊,估計在17年出完井噴然後急跌。

有楼在手請等埋井噴先走,因為政府定必在楼市高位做出連串儍事來配合配合。 

例如取締工廈劏房 。
管制在私人舊楼的劏房。
儍招仲可能包括畀人用強迫金供楼甚至做首期。 
首次置業大幅減免印花稅。 
高官們還可能重推首次置業貸款加上一腳,送個楼市一程!!
6. V問亮劍 2016-07-20 15:16:22
亮劍, 点解会急跌?
7. 吹神 2016-07-20 15:58:17
根本就是靠估亂吹
8. 急跌 2016-07-20 16:11:55
可能在2018
9. 向饭民说不 2016-07-20 16:12:12
香港有钱人真系无政治智慧,刚刚先发生火灾,死消防员,你仲叫政府活化。

政府文化一直以来就是多做多错,小做小错,不做不错。不管是港英时期,还是特区政府,都系一样。

现在政府的首要目的是避免工夏在出现火灾,也就是增加procedure,增加活化的困难。
10. 向饭民说不 2016-07-20 16:13:47
香港有钱人真系无政治智慧,刚刚先发生火灾,死消防员,你仲叫政府活化。

政府文化一直以来就是多做多错,小做小错,不做不错。不管是港英时期,还是特区政府,都系一样。

现在政府的首要目的是避免工夏在出现火灾,也就是增加procedure,增加活化的困难。
11. 真.香港人 2016-07-20 16:14:50

"....真正解決劏房問題的方法,是檢討公屋輪候的資格,例如讓剛移民到香港的人士可以申請公屋,否則蓋多少公屋都幫助不了他們.."

敢問作者, 憑什麼要讓剛移民到香港的大陸人可以未住滿7年就申請公屋我們納稅人的錢並不是用在照顧本地基層或老人的福利上倒是用在養蝗作者是什麼邏輯? 我們中產人士每年繳那麼多稅, 香港的教育卻一路倒退。 我們供的MPF 去養活一大班基金經理, 老了卻沒有享受任何醫療保障, 退休保障。  那有一個先進國家/城市會讓剛抵埗的新移民享受連本地人都未能享有的福利? 蔡先生是否太荒謬?

12. 亮劍 2016-07-20 16:16:14
任何投資產品若要急跌,定必係呢個投資工具在短期內急升,這就會引發無實力的群眾盲搶,透支晒未來的購買力的後果,就是急插要大家本利歸還,甚至跌凸!

如果呢次小弟看錯,會是甚麼情況?

那就是高慢牛,價格以每年約一成的升幅,拾級而上以回應現金購買力的折損!
14. Taiwaner 2016-07-20 16:55:52
亮劍兄, 那請問為何會是2018 呢?
因為供應量嗎?
16. 向飯民說不 2016-07-20 18:12:31
你投票給飯民,就有這樣的結果。
17. 鐖鍏 2016-07-20 18:33:20
亮劍兄說得好,一個脫歐,一個工厦火災,兩件事的出現,樓市真是很難再跌,只有升,可能政府真的會應真考慮增建公屋,暫時煞慢私樓的供應,去做就樓市後M型的升市,我拭目以待政府的公報
24. 政府早已有公佈,迫令以廣州傻B為首的淡友馬上投降! 2016-07-20 21:21:55
https://hk.finance.yahoo.com/news/%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%9C%80%E5%85%B7%E5%83%B9%E5%80%BC%E8%B3%87%E7%94%A2%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E4%BE%9B%E6%87%89%E7%B7%8A%E5%BC%B5-035801268.html

香港最具價值資產土地供應緊張

華爾街日報華爾街日報 – 9時前
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  • 今年2月,香港一個購物中心內,新鴻基地產開發的一處住宅物業的模型在進行展示。
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    華爾街日報 - 今年2月,香港一個購物中心內,新鴻基地產開發的一處住宅物業的模型在進行展示。

在寸土寸金的香港,房屋供應緊張問題正在發酵。


根據智庫團結香港基金(Our Hong Kong Foundation)的最新研究,香港新的開發用地正在減少。原香港特區行政長官董建華領導的該智庫稱,人口增長速度將超過新增房屋供應步伐,迫切需要創造更多土地。

團結香港基金高級研究員、報告作者曾維謙(William Tsang)稱,他們看到土地和房屋資源嚴重不足。政府越來越多地依賴改變原有土地的用途進行開發。這意味著可建設用地在減少。如果耗盡之後,要怎麼辦呢?

研究發現,2012年,900萬平方英呎公開拍賣土地中有73%是填海土地,2015年780萬平方英呎拍賣土地中有50%是填海土地。因此,政府越來越多地依靠出售改變形式的重復使用土地,如工地、坡地、原職工宿舍等。

香港創造新增土地有兩種主要途徑:填海造地和在郊區開發新市鎮。這兩種途徑均耗時長久,從規劃到完工可能需要10年以上。

曾維謙說,在保護和開發之間需要達到平衡。每種土地供應形式都有其挑戰和困難。

Anjie Zheng


https://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%A4%A7%E8%A1%8C%E9%BB%9E%E8%A9%95-%E8%8A%B1%E6%97%97%E6%96%99%E4%B8%8B%E5%8D%8A%E5%B9%B4%E6%B8%AF%E6%A8%93%E5%83%B9%E5%8D%878-%E5%9C%B0%E7%94%A2%E8%82%A1%E6%9C%89%E4%B8%8A%E5%8D%87%E7%A9%BA%E9%96%93-070300766.html

【大行點評】花旗料下半年港樓價升8% 地產股有上升空間

星島日報星島日報 – 5時前
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【星島日報報道】花旗發表報告表示,近期看到房屋二手市場成交量持續復甦,過去20個星期35個屋苑每周成交量在70宗水平,較之前的34宗成交大幅回升,相信成交量反彈主要因為早前積壓巨大需求,預期下半年成交量保持每月約5000的水平,樓價有望上升8%,全年計上升3%。

  該行指,今年以來地產股上升9%,跑贏同期恒指表現。相信樓價已在3月時見底,預期地產股強勢持續。而地產股目前仍在交易區間低端,有上升空間,首選新地(00016) 、新世界發展(00017) 、領展(00823) 、恒地(00012)。

  報告提到,在樓價下跌及低息環境下,本港整體房屋負擔能力過去12個月錄得明顯改善至38.1%,按揭利率未來12個月內不大可能上升,樓價變得可負擔,導致市場需求回升,潛在需求預料有16,000個單位。(nc)

25. 另一市民 2016-07-20 22:10:21


香港政府如果仍然批准新移民來港團聚,就必須容許工廈補地價活化,在消防灑水系統安全的情況下,更改用途作住宅之用。

否則新移民冇地方住,住宅劏房會變成天價租金。宜家工廈大部分空置係一種浪費,反正給工廈業主更改用途是需要補地價,所以佢地並冇太大著數。
26. 延續生存壽命 2016-07-20 22:11:06

 

有專家說政府應立即大量增加公屋供應,以解燃眉之急。???

香港應該減少停止一部份社會福利政策, 可以學習使用1975年前的低福利政策.香港就可以延續生存壽命...多 0的人移民去美加...

 

 

 

28. To向飯 2016-07-20 22:13:34
向飯兄:將來政府執法後,工廈全部空置才需要做活化。

活化是需要更改好符合消防條例及有足夠花灑系統,走火通道安全才批准。業主亦需要補地價及大維修,這樣比現在亂咁改建和亂做劏房好得多。
30. 井 2016-07-20 22:19:58
菜生你好支持下泛民同本土派,689一聲要立法,你班商家有權出聲?
連民建聯工聯會都會投支持票,而反對反而係泛民幫你班人
32. 冇聊人 2016-07-20 23:36:30
政府若放寬工廈用途很大機會失控
33. 向飯民說不 2016-07-20 23:37:43
28樓,你的建議不切實際,如果甘容易統一所有業主,有錢人一早就做了。而且可以做到甘,基本上可以考慮重建。
34. 向飯民說不 2016-07-20 23:43:42
30樓,所以話飯民系人渣,有破壞無建設。醫管條例被拉布玩死,在次證明飯民無得救。人渣中的人渣。

無錯,建制派不見得系咩好人,最低限度不會想破壞香港繁榮。

689幾時學土耳其清洗假發人,傳媒,大學教授等。
35. 向飯民說不 2016-07-20 23:47:20
30樓,看你應該很年輕,建議你還是多d接觸不同的事物,被飯民騙了還不知道。
36. Danny 2016-07-21 00:27:46

我支持蔡生講法,如果政府咁樣嚴厲執法,工廈全部唔係工廠就要搬,會造成官民衝突,最終工廈冇工廠,所有其他產業都要撤離,咁工廈全部會交吉,唔合乎商業經濟原則.

政府考慮重新推行活化措施,容許工廈補地價改裝成寫字樓及零售用途,咁至係合適措施,盡快糾正消防走火和灑水系統,好過宜家冇監管,非法改建造成危險,立即要檢討這些政策,至係負責任嘅做法.

37. 過路者 2016-07-21 00:42:21

政府唔會俾新移民申請公屋,因為本地人會反對.

工廈劏房係新移民嘅淒身之所,趕佢地返鄉下冇得家庭團聚,倒不如諗諗其他方法,改良工廈重新入則,叫業主補重地價俾政府,改為住宅供給新移民居住,都係一種利民舒困措施,大前提係要正規入則,安全至上.

38. TO:向飯 2016-07-21 01:15:34

33樓向飯:

閣下所言差矣,你認為政府可以全部執法?1千幾幢工業樓趕走晒租客行得通?,你真係講笑,你都冇方法.

政府係冇得選擇,全部工廈都冇工廠,政府一早就知啦,政府明知執法不可行而行,就係故意想引起社會反抗,到時再名正言順重推活化或優化或重建措施,當然申請全部要根據屋宇署消防條例,安全措施足夠,我認為向業主重徵補地價金額,容許佢地改裝,咁至係兩全其美嘅做法.


39. 過路者 2016-07-21 01:22:54

抄一下有識之士嘅見解:

[Hongkong People 2016-07-14 16:45:35

其實點解要日日取締劏房?政府其實應該效法外國,立法讓工廠大廈改裝成住宅,只要附合防火條例同適當補地價,就可合法改裝。咁樣就可鼓勵善用社會資源之餘亦可解決住屋問題,何樂而不為。

有時都唔明D官諗乜?香港工業息未咗二十年,仲需要咁多工廠区同工廠大厦嗎?成日話冇哋,但其實嗰腦轉下,大把供應可以釋放。]
40. 八仙嶺走勢 2016-07-21 08:39:44

 

港人多善忘, 這裡是香港, 新界有八仙嶺...

一年多前已經有網友提出八仙嶺走勢...八仙 各顯神通...冇咁易跌....

 

41. 井 2016-07-21 10:36:40
破壞香港繁榮,即係左派投保障勞工反對票都係為左香港?
42. 搭訕 2016-07-21 10:52:41
單一大業主補地價改變廠房作主宅用途,眼睇已困難重重。
1補地價錢
2外圍環境是否適合 
3交通配套
4社區設施如街市,康樂場地, 醫院等
如屬獨立的小業主,是否會萬眾一心願意補地價改變用途,改善消防設施?當中反對的又如何,以強制配合?
43. 另一市民 2016-07-21 11:15:41

政府有幾多合條件嘅工廈,就容許佢地改幾多,無論全幢或單一樓層,最緊要合消防安全條例.

目前最好方法就係咁做,趕走晒全部工廈經營者同蝸居者,唔人道.


44. 各安本份 2016-07-21 21:09:10

各在其位 各安本份...

作為網友,睇吓就算,..

我發覺,地產博客一群是最沒有膽識的人種, 連主張政見帶入主法會的人選都沒有,何需指點江山...



45. 環境市場 2016-07-21 23:59:44

 

可惜,法子兄已甚少留言。

睇翻一年多前寫嘅嘢,呢家仲用得,哈哈!”

 

46. 市民 2016-07-22 02:26:39
政府趕走工廈劏房住戶,新移民迫晒喺住宅劏房,咁租金會大幅上升,細價住宅也會大升.話唔定樓價會爆邊上升!
47. 眼角尾 2016-07-22 20:36:44

 

今年樓價將回升.銻好多人眼角尾...

<匯港通訊> 中原城市領先指數 CCL 最新報130.50點,按周上升0.51%。中原城市大型屋苑領先指數 CCL Mass 報131.74點,按周上升0.51%。CCL(中小型單位)報130.12點,按周上升0.45%。三大指數齊創20周新高,一旦升穿新春高位,即進一步確定樓價回升。早前三大指數連升4周,顯示樓價早已蘊釀由止跌回穩進入止跌回升

 

48. 支持位 2016-07-22 21:33:57
中原城市領先指數 CCL  每周五公佈 – 最新2016/07/22公佈,反映2016/07/112016/07/17(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
本週公佈 與上週比較 與上月比較
[中原城市領先指數]

130.5

  0.51 %   0.87 %
[中原城市(大型單位)領先指數]

132.39

  0.78 %   0.05 %
[中原城市(中小型單位)領先指數]

130.12

  0.45 %   1.00 %
[中原城市大型屋苑領先指數]

131.74

  0.51 %   0.97 %

 

 

想不到樓價咁快找到反彈支持位!!!

 

 

49. 兩頭藤 2016-07-23 11:01:42


為咗乜? 唱跌冇意思,慌失失,沽咗樓,好後悔,想買返,兩頭藤…