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蔡志忠
2016年6月29日
脫歐起風雲  樓市又如何?
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  英國全民公投決定了脫離歐盟,結果有點出人意外,英國首相卡梅倫問責請辭,他似乎不相信國民會作出這樣的選擇,而大英帝國將要為此付出沉痛代價。環球金融市場出現動盪,各地股市即日錄得大幅下挫,其中以德國DAX、巴黎CAC以及日經指數較為顯著,當天錄得7%-8%跌幅,甚為驚人。

  脫歐可能會產生骨牌效應,或許有其他歐盟成員仿效,聽說法國、意大利、荷蘭、瑞典等國,有右翼政黨也擬提出脫歐公投,事態發展下去,歐盟恐怕會四分五裂。自從希臘債務違約引發歐債危機,加上近期的接收難民政策,歐盟內一些富裕國家已經頗有微言,合作結盟是互惠互利,如果互相拖累倒不如分道揚鑣,誰願意長期跟窮鄰捆綁在一起?

一手傾銷 二手滯銷

  話說回來,脫歐直接受影響的應該是歐盟28個國家,亞洲國家主要是受牽連而已,實際經濟上的損失沒那麼大,相信金融市場的波動只是短暫。至於香港樓市,本人認為買家心理影響較大,短期內採觀望態度,而下半年仍然維持原來看法,在新樓盤減價促銷的影響下,整體樓價錄得約10%的跌幅。

  每逢經濟不景氣,金融市場波動,樓市就十分淡靜,而率先打破悶局的便是發展商。如03年和08年香港發生金融危機時,發展商就是以減價促銷策略搶佔市場,使得當年的新樓成交量不跌反升。下半年的市況會和金融危機時相近,各大發展商各出其謀,甚麼120%按揭、兩三成樓價回贈等等,總之目標只有一個,就是割價傾銷。

今年加息甚微 明年或見曙光

  面對這樣的局面,二手樓業主沒有招架之力,若想急於賣樓套現,惟有和發展商鬥減價。在地產辣招的捆綁下,小業主是最受害的一群,如何減價促銷?減樓價、送裝修、送釐印費或高佣金?這些費用對於小業主來說,是要自己真金白銀拿出來,而對於類似批發商的發展商而言,他們卻可以在買地的出價中向政府扣除。

  不過,雖然表面上看市況甚為不妙,但是筆者認為,有危才有機,現今世界流行此消彼長,看事物也要一分為二。脫歐動搖倫敦金融中心地位,英磅大跌一成,資金有流出傾向,加上歐洲分裂以及經濟危機等,使美國今年內加息機會甚微,甚至可能出現減息。如此種種,均有利於香港樓市長遠發展,守過艱苦的下半年,或許明年可見曙光。

 
 
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1. Danny 2016-06-29 11:07:46
蔡生代表我們小業主發聲,佳句連連!好! 

[面對這樣的局面,二手樓業主沒有招架之力,若想急於賣樓套現,惟有和發展商鬥減價。在地產辣招的捆綁下,小業主是最受害的一群,如何減價促銷?減樓價、送裝修、送釐印費或高佣金?這些費用對於小業主來說,是要自己真金白銀拿出來,而對於類似批發商的發展商而言,他們卻可以在買地的出價中向政府扣除。 ]
2. Danny 2016-06-29 11:08:19
此消彼長!有危才有機! 絕對同意!
3. 天天 2016-06-29 11:25:17
我認為脫歐香港反而有得著 ,資金走入亞洲,首選就係香港,大家拭目以待!
4. 邱先生 2016-06-29 12:08:01
     任何事件的發生,都是危与機并存,看你站在那個角度分析事件。很认同蔡先生的理性分析,特別喜歡文中這句“守過艱苦的下半年,或許明年可見曙光”。
5. 脫樓 2016-06-29 12:30:48

脫歐, 脫樓, 最終都會後悔...



6. 口痕友 2016-06-29 12:41:16
三年後…脫歐唔一定後悔,脫樓多數會後悔!
7. 轉買鋪 2016-06-29 13:01:32
資深投資者蔡志忠稱,現時市場上工廈方面細價物業較受歡迎,故正物色可作分拆或可增值的大面積工廈物業,而下半年將拆售新蒲崗三祝街工廈項目,已投入9,000萬元作裝修。

據美聯工商舖數據,上半年共錄得1,972宗工商舖買賣註冊,按年跌52%,成交額232.71億元,按年跌53%,創下2008年後新低,反映各類投資物業交投疏落。
8. 中肯 2016-06-29 18:36:59

本人覺得蔡生文章講出其獨特見解,有水準的文章,如以下:

[不過,雖然表面上看市況甚為不妙,但是筆者認為,有危才有機,現今世界流行此消彼長,看事物也要一分為二。脫歐動搖倫敦金融中心地位,英磅大跌一成,資金有流出傾向,加上歐洲分裂以及經濟危機等,使美國今年內加息機會甚微,甚至可能出現減息。如此種種,均有利於香港樓市長遠發展,守過艱苦的下半年,或許明年可見曙光。]

9. 天天 2016-06-29 19:12:54

小業主最唔抵,點同發展商鬥平?辣招根本係針對小業主,發展商平買地冇所謂,佢地係批發商!正確!

"在地產辣招的捆綁下,小業主是最受害的一群,如何減價促銷?減樓價、送裝修、送釐印費或高佣金?這些費用對於小業主來說,是要自己真金白銀拿出來,而對於類似批發商的發展商而言,他們卻可以在買地的出價中向政府扣除。"

10. 地產人 2016-06-29 19:14:25
完成欣賞蔡生文章!好嘢!
11. 釣魚船 2016-06-29 21:31:53

 

脫歐...是英國人的大英帝國的陰影高高在上的宿影...肥水不流別人田的孤獨小島主義...在現今世代獨力難支...你不融洽世界潮流,回去海盜年代...樂也融融...香港人穩坐釣魚船...hk物業有價...

 

 

12. 亮劍 2016-06-29 23:24:04
1. 亮劍 2013-10-07 09:08:11

美國呢伍拾幾年,政府都做唔到收支平𧗽,道理好簡單,政棍向低下階層買選票囉!

向富裕階層抽重稅,本來係正路波,但佢哋大孖沙有成班専業人仕及說客幫手做嘢,你啲政棍向佢哋埋手,唔該慳啲!

中產階層,有智識、有能力、又搵倒,最重要係你班友仔唔團結,咁唔㩒你㩒邊個?但政棍因為要招呼嘅「貧友」實在太多太廣,那就算將嗰班中慘揸乾都好似唔多夠找數!

都唔知乜水或邊個,佢哋發現明搶唔得,可以暗偷喎,每年發啲國債,再喺貨幣供應嗰度做少少手腳,印多十幾%,狼啲嘅話,弍成以上都仲得!

我講過幾拾次,大部分人都唔識經濟,佢哋鬼知你班政棍玩乜叉嘢。呢個就是28定律!咁有智慧嗰班,注定有運行。

在幾年前開始,有啲經濟學家,業界人仕及政府中人,都苦口婆心咁話,「美國就來退市,利息會大升,大家小心小心!」

如佢哋所講係真心真誠無老點,咁唔該佢哋再返校園重讀經濟ABC,讀下美國佬點運用財技玩老笠!

如果他們係為勢所迫,講啲唔講啲,咁聽嗰啲都應該要付部份責任,鬼叫你參唔透人家啞謎?

但最仆X係有人明知後市會大升,自己冇走不特只,仲喺度走去「襯低吸納」,呢啲先害人筆「錢」!
13. 東方紅 2016-06-30 01:33:30
亮劍復出是好事,各網友又有精彩文章睇!
14. 蘇乞兒 2016-06-30 08:59:32
英國人投今次脫歐其實係最聰明的選擇,佢哋好大原因會支持係因為移民政策。歐洲28國接收太多穆斯林,佢哋嘅繁殖能力同破壞力相信大家都知道,同西方國家信仰又有好大衝突。英國選擇而家脫歐對經濟影響只係暫時性,長遠來講英國佬除笨有精
15. 亮劍 2016-06-30 11:09:22
小弟4~5 年前開始上呢個網,有幸認識倒黄網主及喺呢度寫文章的一班博客,他們個個身懷絕技,實使我獲益匪淺,又在黄網主穿針引線之下,小弟亦同時結識咗一班對磚頭充滿興趣的朋友,在呢幾年我們组成好幾個群組,每日交流互相學習,大家既投資功力全部得以提升。


小弟做人處事,係擺事實、講道理、拿出數據、不尚空言、不攀附權勢,如果有新話題,小弟定我手寫我心!

16. 集體恐懼 2016-06-30 13:08:49

香港有兩次重大樓市0抱售年....都是政治恐慌年度...1968年,2003年....除咗政治議題,好難做成集體恐懼...



17. 二少 2016-06-30 13:16:55
亮劍兄,無記錯你09年已經以王先生在此綱站出現.
18. 東方竹 2016-06-30 14:44:07

亮劍見解精闢,每每讓人有意外驚喜,故請多鋪排高見文章,讀者有得益,當然喜歡.

19. CD ROM 2016-06-30 17:28:03
亮劍兄, 能見到你的留言當然是最好, 老網友已經不多了, 真係一個都不能少啦~~~

二少兄, 真係估唔到你係咁資深既讀者wor~~~
20. CD ROM 2016-06-30 17:28:08
亮劍兄, 能見到你的留言當然是最好, 老網友已經不多了, 真係一個都不能少啦~~~

二少兄, 真係估唔到你係咁資深既讀者wor~~~
21. 冇租收 2016-06-30 19:45:07

老頑固不會參與脫樓活動遊戲...留得樓房在不怕冇租收...



22. 跌唔到 2016-06-30 22:36:21

原來香港人咁多錢買樓的. 叫佢跌都跌唔到...冇隱...


23. 死牛一片頸 2016-06-30 23:30:42

 

中原城市領先指數 CCL  每周五公佈 – 最新2016/07/01公佈,反映2016/06/202016/06/26(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
本週公佈 與上週比較 與上月比較
[中原城市領先指數]

129.44

  0.05 %   0.83 %
[中原城市(大型單位)領先指數]

131.73

  0.45 %   0.57 %
[中原城市(中小型單位)領先指數]

129.02

  0.14 %   1.11 %
[中原城市大型屋苑領先指數]

130.78

  0.24 %   1.22 %

 

 

 

未來樓市走勢有機會進入人生難得一見的牛五形態...死牛一片頸...

24. Eric Wong 2016-07-01 13:54:44
亮劍兄,你好,煩你評論一下迷你倉/迷你寫字樓的未來發展
25. 東方竹 2016-07-01 20:52:15
亮劍兄的分析的確多人欣賞,以前嘅讀者留言質素比現在稍微高一啲.比如:雲兄以及法子等等,唉!
26. abc12345 2016-07-01 23:00:50
图表形態一味段估: 
CCL 剛剛升破敏感三角形下降軌和SMA 20, 最遲三星期後升破SMA 150, 然後步入坦途。 Yeah !
27. 二少 2016-07-01 23:14:33
我從09年起每天到此一遊,得博士及各位鼓励,13年儲夠首期準備上車,但後來出現咗個專家,日日夜夜話大陸唔掂會拖跌香港樓市,迷迷糊糊下不了決心,現在三俠、數字兄、孖寶兄、順民兄、懶人兄、雲兄……都難得一見.唉!
28. 昌字有兩日 2016-07-01 23:27:44

 

時昌迷你倉大火...原因??? 昌字有兩日...時昌迷你倉...不順口結舌尖...雙日必出火...不吉利...

 

 

29. 魚臨旱地 2016-07-02 00:08:13

 

時昌  ???

魚臨旱地,難逃厄運,此數大凶,不如更名。

 

30. 強者世界 2016-07-02 20:59:21

現在樓市進入強者世界,有實力者可玩,冇實力者不能玩...



31. 靠邊站 2016-07-02 21:35:52


在文化大革命時代,鄧小平被玩靠邊站,想不到現在香港人也玩靠邊站的遊戲...搞到咁多人失蹤...


32. 退休生活 2016-07-03 11:46:42

從09年起每天到此一遊,..........................迷迷糊糊下不了決心.........................

2009年買入二間,2012年入三間.......已經做好退休生活準備了.......


33. Sino tom 2016-07-03 12:02:03
價樓的價格及租金,會因香港普羅大眾的收入水平欠上升動力而難以再升。再加上,未來一兩年細單位供應增加,樓價不跌已是難得。
若果本港通脹持續回落,導致實質利率上升,物業的價格將再有更大的下調壓力。
個人而言,我寧願選擇買當頭起(升勢時買入),莫買當頭跌。除非我有多過一注$,能買多間物業。
34. Sino tom 2016-07-03 12:41:27
債息、銀行存款出現負利息,正反映通缩預期變得更普遍為人(包括政府)所相信。
這預期將打擊普羅的消費意慾,生意會變得越來越難做。
唯獨公共事業及科創企業少受影響,這在李十X近年的投資便可反映。
35. 以事論事 2016-07-03 13:29:58
除非香港取消最低工資,全球停止量化寬鬆,否則睇唔到本港通賬會持續回落。通賬導致普羅市民收入無實質增長,細價樓因此缺乏上升動力。
但唔好諗多咗,雖然收入無實質增長,但根據開首的兩個因素,工資與物價包括租金樓價,無條件分道揚鑣,何以只有收入保持而其它下調?
36. 引刀一快 2016-07-03 14:05:39
收入本來就滯後。
37. Sino tom 2016-07-03 14:59:23
香港的綜合消費物價指數的升幅已由2015初的4.5%下降至近月的2.6%,所以實質利率在不知不覺間上升了接近2%,借貸的負擔無聲無色地上升了。
加上經濟前景差,借貸需求更會下跌,所以不斷QE亦不能推動經濟了。
至於最低工資的影響,是在經濟下滑周期途中,會令失業率突然急升,因為僱主不能調低工資至法定水平之下來抵銷生意下滑的影響,最後可能要以炒人來減低成本。所以最低工資制度或會令香港經濟突然加速變壞。又是政府政策令經濟更波動的例子。
39. 井 2016-07-04 11:49:23
新加坡對海外人士置業限制多
更新:2016/07/04 08:31
英國成功脫歐,市場正觀望資金會否回流亞太區房地產市場,與香港近似的新加坡,便是其中之一。但有物業代理指,新加坡政府對海外人士有不少置業限制。 

寧靜優美的天鵝湖,周邊一大遍綠悠悠草地,這個被列入世界文化遺產的新加坡植物園,周邊也起了低密度住宅,貌似香港九龍塘區是當地豪宅。 

由私家電梯大堂行出大廳,大廳連開放式廚房,足足有 560 呎大。單位設四房,可經趟門走出平台及泳池,逾 340 呎大的主人房設有衣帽間、套廁、淋浴間及企缸。 

實用 883 至 2842 呎單位,扣盡 18% 優惠,呎價 2491 至 3105 元新幣,約等於 14000 至 17000 港元一呎,接近香港樓齡 30 餘年的太古城價格。 

英國脫歐,資金有機會在亞太區房地產尋找出路,新加坡這類豪宅是否置業之選?代理認為當地私樓調控政策,是在新加坡投資最不明朗因素。 

除了俗稱 SSD ,四年禁售期較香港多一年,當地政府三年前,推出簡稱 ABSD 的額外買方印花稅,就令海外人士要額外付高達 18% 稅項,而且針對按揭審批推出俗稱 TDSR 限制,也令準買家融資遇困難。 

新加坡樓市近兩年起也見頂回落,首季私樓成交量跌至 2847 宗,這個近一年季度新低外,整體樓價在 13 年第三季見頂,至今累跌近 10% 。 

事實上,海外資金投資,新加坡樓還要小心雜費開支,如單位用作出租,當地政府會抽取每年年租 10 至 20% 作房產稅,較香港差餉平均收 5% 高之外,政府也會從租金收入抽取 22% 作租金收入稅,較香港物業稅稅階高出 7% 。

40. 引刀一快 2016-07-04 14:33:49
2847宗都話唔掂?香港人口多過新加坡咁多,仲有祖國靠背,都唔多得幾多咋。
41. 向饭民说不 2016-07-04 15:02:30
回歸以後,中央太過信任一個兩制,以為香港人懂得珍惜,卻沒有限制那些拿了外國護照的人渣在香港說三道四。

現在好seven 奇怪,無論建制,黃屍,不小都是拿著外國護照。好心拿左外國護照就不要搞搞震。
42. 東方紅 2016-07-06 01:22:15

絕對同意下半年樓市新樓會割價傾銷,發展商大量新樓供應市場,令到樓價冇上升動力,只有一個字就係"跌"!


43. 東方紅 2016-07-06 01:27:54
不過補充一句,跌都係微跌,跌對於樓市可能係好事,快啲見底,政府減一下辣,經濟流動會好一啲.
44. 亮劍 2016-07-06 07:25:17
亮劍兄,你好,煩你評論一下迷你倉/迷你寫字樓的未來發展…………

小弟在此明言,我與時昌老闆時生係好朋友,所以唔方便講太多嘢,這次不幸時件,其實對不少人來說,係一個痛苦的回憶。
45. kts 2016-07-06 08:26:05
亮劍兄莫非又糸澳洲朋友?
46. 亮劍 2016-07-06 08:58:33
這個不方便透露, 希望時間能沖淡一切,時昌能夠大步檻過轉危為機。
47. kts 2016-07-06 09:25:59
如果你識Kevin 我估你都系澳洲朋友,可能我地有機會見過面添🙈🙈🙈
48. 亮劍 2016-07-06 10:05:41
照小弟所知 Kevin 兄他交遊廣闊非常好客,佢有好多朋友圈子。

等佢搞掂淘大呢單野之後,你若同他聚會,可以問佢你喺網上同我「亮劍」搭訕過。
49. kts 2016-07-06 10:15:02
好啊亮劍兄,世界真系細🙈🙈🙈
50. TO 41/F 向饭: 2016-07-14 10:15:57

本人身边的建制派和蓝丝朋友们多是有外国户籍或有居英权的, 子女也在外国留学. 他们口里说爱国, 身体却很诚实. 反而那些黄丝大都是那些没有后路, 只能留港的.