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蔡志忠
2016年6月22日
調高按揭成數 難改樓市跌勢
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  近日香港樓價造出每平方呎22.8萬的歷史新高,使市場一片嘩然,如果此成交價沒有其他附加條件的話,本人相信應該打破了世界紀錄。香港就是這麼神奇,這邊廂大家都認為樓市一蹶不振,那邊廂卻出現天價成交個案,有時候連專家們都無所適從,究竟樓價將何去何從?

  香港的高樓價長期遭人話柄,無樓者和有樓者到了針鋒相對的局面。為了挽救民望,歷屆政府均曾推出抑制樓市措施,其中尤以今屆梁振英政府最為積極。然而辣招出完一招又一招,樓價依然愈升愈有,直至去年九月份,利淡消息充斥市場,辣招開始發揮威力,梁特首及港府高官三番四次公開聲明,強調要將樓價壓低,擺出一副樓價不跌勢不罷休的姿態,樓市總要給執政者一點面子吧,於是樓價從高位下跌了13%。

為造好業績  發展商割價傾銷

  然而,此等跌幅似乎仍未能讓市場接受,人們皆認為還要再跌10%至15%,即從高位下調近30%才收貨。在政府「3項辣招」的捆綁下,二手樓成交量長期處於萎縮狀態,面對新樓市場的衝擊,二手市場沒有招架之力。而地產商為造好業績,下半年必將割價傾銷,或以大額回贈樓價給買家作變相減價,或以高成數按揭貸款作招徠,近期甚至有發展商以120%的按揭吸引買家入市。

  縱使樓市已確定下行,可是港府仍然沒有任何撤招或減辣意向。面對經濟放緩,零售市場、銀行按揭、律師、裝修及傢具等行業出現不景氣,當局似乎無動於衷,這一點使筆者甚為失望。各位必須留意,負資產個案從去年第四季的95宗,升了14倍至今年第一季度的1432宗,假如樓價如市場預期再下跌15%,那麼涉及的覆蓋範圍更加廣,去年向銀行貸款7成半或以上按揭的人士,即時加入負資產行列,到時數字有可能再次雙位數倍升,分分鐘高達1萬個的警戒線。

特別時期措施 應適時檢討

  經濟不景會影響樓市,樓市不振也會拖累經濟,為免出現惡性循環,重蹈覆轍,筆者建議,當局可以稍微調高首次置業者的按揭成數,此舉只會讓此範圍內的少數買家較為容易上車,符合政府當初意願。雖然可能會刺激小量交投,但樓價仍然缺乏上升動力,就像新樓市場那樣,發展商增加樓宇的高成數二按,只是帶來更多買家,不會扭轉樓市跌勢。

  講明是特別時期的特別措施,就不應該實施近6年這麼久,打樓市其實也是打經濟,此等措施需要適時檢討,不宜一成不變。自由市場經濟裏有天價成交,也有劈價個案,只要興建更多的公屋和居屋,滿足低層市民的居住需求,私人市場是不需要過度干預的。