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蔡志忠
2016年6月22日
調高按揭成數 難改樓市跌勢
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  近日香港樓價造出每平方呎22.8萬的歷史新高,使市場一片嘩然,如果此成交價沒有其他附加條件的話,本人相信應該打破了世界紀錄。香港就是這麼神奇,這邊廂大家都認為樓市一蹶不振,那邊廂卻出現天價成交個案,有時候連專家們都無所適從,究竟樓價將何去何從?

  香港的高樓價長期遭人話柄,無樓者和有樓者到了針鋒相對的局面。為了挽救民望,歷屆政府均曾推出抑制樓市措施,其中尤以今屆梁振英政府最為積極。然而辣招出完一招又一招,樓價依然愈升愈有,直至去年九月份,利淡消息充斥市場,辣招開始發揮威力,梁特首及港府高官三番四次公開聲明,強調要將樓價壓低,擺出一副樓價不跌勢不罷休的姿態,樓市總要給執政者一點面子吧,於是樓價從高位下跌了13%。

為造好業績  發展商割價傾銷

  然而,此等跌幅似乎仍未能讓市場接受,人們皆認為還要再跌10%至15%,即從高位下調近30%才收貨。在政府「3項辣招」的捆綁下,二手樓成交量長期處於萎縮狀態,面對新樓市場的衝擊,二手市場沒有招架之力。而地產商為造好業績,下半年必將割價傾銷,或以大額回贈樓價給買家作變相減價,或以高成數按揭貸款作招徠,近期甚至有發展商以120%的按揭吸引買家入市。

  縱使樓市已確定下行,可是港府仍然沒有任何撤招或減辣意向。面對經濟放緩,零售市場、銀行按揭、律師、裝修及傢具等行業出現不景氣,當局似乎無動於衷,這一點使筆者甚為失望。各位必須留意,負資產個案從去年第四季的95宗,升了14倍至今年第一季度的1432宗,假如樓價如市場預期再下跌15%,那麼涉及的覆蓋範圍更加廣,去年向銀行貸款7成半或以上按揭的人士,即時加入負資產行列,到時數字有可能再次雙位數倍升,分分鐘高達1萬個的警戒線。

特別時期措施 應適時檢討

  經濟不景會影響樓市,樓市不振也會拖累經濟,為免出現惡性循環,重蹈覆轍,筆者建議,當局可以稍微調高首次置業者的按揭成數,此舉只會讓此範圍內的少數買家較為容易上車,符合政府當初意願。雖然可能會刺激小量交投,但樓價仍然缺乏上升動力,就像新樓市場那樣,發展商增加樓宇的高成數二按,只是帶來更多買家,不會扭轉樓市跌勢。

  講明是特別時期的特別措施,就不應該實施近6年這麼久,打樓市其實也是打經濟,此等措施需要適時檢討,不宜一成不變。自由市場經濟裏有天價成交,也有劈價個案,只要興建更多的公屋和居屋,滿足低層市民的居住需求,私人市場是不需要過度干預的。

 
 
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1. Danny 2016-06-22 10:47:43
[縱使樓市已確定下行,可是港府仍然沒有任何撤招或減辣意向。面對經濟放緩,零售市場、銀行按揭、律師、裝修及傢具等行業出現不景氣,當局似乎無動於衷,這一點使筆者甚為失望。各位必須留意,負資產個案從去年第四季的95宗,升了14倍至今年第一季度的1432宗,假如樓價如市場預期再下跌15%,那麼涉及的覆蓋範圍更加廣,去年向銀行貸款7成半或以上按揭的人士,即時加入負資產行列,到時數字有可能再次雙位數倍升,分分鐘高達1萬個的警戒線。 ]

蔡生唔駛擔心,政府認為負資產係一種警惕,就算有一萬個樓市也唔會冧.
2. 過路者 2016-06-22 10:51:59
我認同蔡生文章,政府微調按揭成數,等年輕人容易啲上車,咁至可以幫助市民.樓價仍然唔會改方向,仍然會向下跌 .
3. Danny是蔡生分身? 2016-06-22 11:16:00

每次作者發文,danny兄一定第一個出來支持。自帶頂貼?分身還是員工?

4. 對牛彈琴 2016-06-22 11:24:07

 

對牛彈琴,難收效益..

 

5. 蕭峰 2016-06-22 11:36:01
港府搞咁多事,幫唔到青年上車,反而係大地產商以高成數按揭在幫人上車,真係笑話!

6. 過路者 2016-06-22 12:01:22
每個人都有fans,每篇文有讚亦有彈,大家何須太認真?
7. Danny 2016-06-22 12:07:58
TO3樓: 本人睇蔡生文章一年幾了,認為佢代表我地小業主心聲,有共鳴!知道佢逢星期三出文,就一早留意!

好像以下,蔡生真係講中晒!好正!

[經濟不景會影響樓市,樓市不振也會拖累經濟,為免出現惡性循環,重蹈覆轍,筆者建議,當局可以稍微調高首次置業者的按揭成數,此舉只會讓此範圍內的少數買家較為容易上車,符合政府當初意願。雖然可能會刺激小量交投,但樓價仍然缺乏上升動力,就像新樓市場那樣,發展商增加樓宇的高成數二按,只是帶來更多買家,不會扭轉樓市跌勢。]
8. Tony lam 2016-06-22 12:21:00
樓價並非香港獨高、貴亦唔係政府做成、呢個係量化寬鬆引致負息口、引發嘅全球發燒、香港中外賭徒薈聚、資金來去自如、更會係熱點中的熱點、冇重藥壓住、實烈火狂升、當賭徒食飽散水、必通街炮灰、有為者必遭揸重貨之炒家詛咒、目前嘅樓價…再加工作入息前景、減首期???等新鮮人借多D、送佢地落鑊 !  太太太冇良心嘞 !!!

最正路係加重辣、投資/第二物業/再抽重D水、三年改8年賣樓有利潤抽51%、冇利免罸、香港人首次置業使費從輕、強積金可攞嚟供樓、回報一定好過比積金經理人拎去賭!

利申 : 我有多少磚頭但冇借貸、喪升時可套利、跌時如果冇辣招、即係使費平、一定執多D當補貨。

9. Danny TO:3樓 2016-06-22 12:24:09
3樓兄台,本人出自中文系,真係覺得蔡生文章更為出眾,此等文筆才叫暢通,大家應該實事求是.

本人更加欣賞佢笑罵由人嘅態度,從未見佢反駁讀者意見,評論由讀者去做,沒有排除異己,心胸廣闊.唔再講了.否則又話我係佢.謝謝!
10. 二少 2016-06-22 12:26:14
120按揭其實係用2個物業借1個物業的120%,實際每個物業只借6成或更低.純花招矣!
11. 地產人 2016-06-22 12:26:27
好準確!好文!
"就像新樓市場那樣,發展商增加樓宇的高成數二按,只是帶來更多買家,不會扭轉樓市跌勢。 "
12. 業主 2016-06-22 13:51:03
市場經濟下,自願的價就係市價,就係合理價,買唔起係個人的問題,唔係個價既問題。依架買唔起樓的香港人只會用自己的能力去衡量別人的負擔,成日覺得「我冇能力買樓,所以樓價太高。」最攪笑就係正苦官員都認同哩個諗法,用極端政策打壓樓市。唔通真係想重演03年十萬負資產的慘劇先會收手。
13. 天一半地一半重稅 定係 高地價?? 2016-06-22 14:24:44
歐美 各國 玩重稅制,所以咪唔洗 高地價囉!

有幾多 港人 願意接受 政府 共產50%人工 呢味野 ??
14. 一點紅 2016-06-22 16:30:27
Danny兄讀中文,那麼請教下你寫(唔駛)是否應該是(唔使)才對?廣東話(使得),(使用),(使錢),使乜等等字眼和駕駛的駛字無關吧?
純粹討論無意冒犯。
15. Koichi Fuyumi 2016-06-22 17:42:25
To 12/F 業主師兄,

其實香港政府並不是如政客或傳媒所描述一樣無知. 香港的樓價是平還是貴, 是有客觀數據證明的: 例如 Demographia International Housing Affordability Survey: 2016 的Housing Affordability Ratings 是比較常引用的數據.

另外, 單單看租金回報率亦可知樓價是否偏高或偏低.
16. 邱先生 2016-06-22 18:05:26
   TO3楼:蔡生的作品,文笔流暢,文章言之有物、分析理性,得到读者的欣賞是理所當然,好的作品理应受到好評,合情合理。不要想太多,好好细品就行,這樣对兄台的中文表達能力有帮助。
17. 搵著數 2016-06-22 19:51:19

 

在地產商而言,當然是高價去貨為上籤,

在買樓者而言, 當然是平價買樓為上籤,

其外目的不外是, 搵著數...

 

 

 

18. 中肯 2016-06-22 22:58:04
蔡生好客觀講出樓市仍向下跌,不會因為自己是好友而盲目唱好,這樣叫做中肯!
19. Danny 2016-06-22 23:08:16

14樓一點紅兄:

小弟雖喜歡文學,不過也是平凡之輩,只是看到一些不平事,心中難免有感而發.

好的市道分析就是好文章,作為小業主一名,我欣賞蔡生作品,他代表了我的心聲.

每一次都有驚喜,都有啟發,沒有嘩眾取寵,沒有身邊一些固定追隨者的恭維和奉承,自然散發出文字的魔力!讚!

 

20. 歷史長河 2016-06-22 23:13:49
偉大的金管局為咗大局、為咗避免金融機構出現系統風險而主動擔任起銀行守門員的角色,要其收緊借貸額度,提前15年做好壓力測試。而財大氣粗又不受監管的一眾開發商則主動承擔這些在金官局眼中不可承受的風險,在商言商,有何不可?發展商行使銀行功能無論對發展商還是銀行都是一種無耐,是市場在行政扭曲下的一種變種。

當政者或許抱有一個美麗願景,可結果總是事與願違。
21. 天天 2016-06-23 02:28:22
地產商推120%按揭貸款,不僅反映他們為賣樓攪盡腦汁,也反映對市埸被扭曲的不滿, 誰願意無端端插一隻腳入去銀行那邊?
好在地產商個個實力雄厚,否則一定給政府辣招玩死.