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蔡志忠
2016年6月22日
調高按揭成數 難改樓市跌勢
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  近日香港樓價造出每平方呎22.8萬的歷史新高,使市場一片嘩然,如果此成交價沒有其他附加條件的話,本人相信應該打破了世界紀錄。香港就是這麼神奇,這邊廂大家都認為樓市一蹶不振,那邊廂卻出現天價成交個案,有時候連專家們都無所適從,究竟樓價將何去何從?

  香港的高樓價長期遭人話柄,無樓者和有樓者到了針鋒相對的局面。為了挽救民望,歷屆政府均曾推出抑制樓市措施,其中尤以今屆梁振英政府最為積極。然而辣招出完一招又一招,樓價依然愈升愈有,直至去年九月份,利淡消息充斥市場,辣招開始發揮威力,梁特首及港府高官三番四次公開聲明,強調要將樓價壓低,擺出一副樓價不跌勢不罷休的姿態,樓市總要給執政者一點面子吧,於是樓價從高位下跌了13%。

為造好業績  發展商割價傾銷

  然而,此等跌幅似乎仍未能讓市場接受,人們皆認為還要再跌10%至15%,即從高位下調近30%才收貨。在政府「3項辣招」的捆綁下,二手樓成交量長期處於萎縮狀態,面對新樓市場的衝擊,二手市場沒有招架之力。而地產商為造好業績,下半年必將割價傾銷,或以大額回贈樓價給買家作變相減價,或以高成數按揭貸款作招徠,近期甚至有發展商以120%的按揭吸引買家入市。

  縱使樓市已確定下行,可是港府仍然沒有任何撤招或減辣意向。面對經濟放緩,零售市場、銀行按揭、律師、裝修及傢具等行業出現不景氣,當局似乎無動於衷,這一點使筆者甚為失望。各位必須留意,負資產個案從去年第四季的95宗,升了14倍至今年第一季度的1432宗,假如樓價如市場預期再下跌15%,那麼涉及的覆蓋範圍更加廣,去年向銀行貸款7成半或以上按揭的人士,即時加入負資產行列,到時數字有可能再次雙位數倍升,分分鐘高達1萬個的警戒線。

特別時期措施 應適時檢討

  經濟不景會影響樓市,樓市不振也會拖累經濟,為免出現惡性循環,重蹈覆轍,筆者建議,當局可以稍微調高首次置業者的按揭成數,此舉只會讓此範圍內的少數買家較為容易上車,符合政府當初意願。雖然可能會刺激小量交投,但樓價仍然缺乏上升動力,就像新樓市場那樣,發展商增加樓宇的高成數二按,只是帶來更多買家,不會扭轉樓市跌勢。

  講明是特別時期的特別措施,就不應該實施近6年這麼久,打樓市其實也是打經濟,此等措施需要適時檢討,不宜一成不變。自由市場經濟裏有天價成交,也有劈價個案,只要興建更多的公屋和居屋,滿足低層市民的居住需求,私人市場是不需要過度干預的。

 
 
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1. Danny 2016-06-22 10:47:43
[縱使樓市已確定下行,可是港府仍然沒有任何撤招或減辣意向。面對經濟放緩,零售市場、銀行按揭、律師、裝修及傢具等行業出現不景氣,當局似乎無動於衷,這一點使筆者甚為失望。各位必須留意,負資產個案從去年第四季的95宗,升了14倍至今年第一季度的1432宗,假如樓價如市場預期再下跌15%,那麼涉及的覆蓋範圍更加廣,去年向銀行貸款7成半或以上按揭的人士,即時加入負資產行列,到時數字有可能再次雙位數倍升,分分鐘高達1萬個的警戒線。 ]

蔡生唔駛擔心,政府認為負資產係一種警惕,就算有一萬個樓市也唔會冧.
2. 過路者 2016-06-22 10:51:59
我認同蔡生文章,政府微調按揭成數,等年輕人容易啲上車,咁至可以幫助市民.樓價仍然唔會改方向,仍然會向下跌 .
3. Danny是蔡生分身? 2016-06-22 11:16:00

每次作者發文,danny兄一定第一個出來支持。自帶頂貼?分身還是員工?

4. 對牛彈琴 2016-06-22 11:24:07

 

對牛彈琴,難收效益..

 

5. 蕭峰 2016-06-22 11:36:01
港府搞咁多事,幫唔到青年上車,反而係大地產商以高成數按揭在幫人上車,真係笑話!

6. 過路者 2016-06-22 12:01:22
每個人都有fans,每篇文有讚亦有彈,大家何須太認真?
7. Danny 2016-06-22 12:07:58
TO3樓: 本人睇蔡生文章一年幾了,認為佢代表我地小業主心聲,有共鳴!知道佢逢星期三出文,就一早留意!

好像以下,蔡生真係講中晒!好正!

[經濟不景會影響樓市,樓市不振也會拖累經濟,為免出現惡性循環,重蹈覆轍,筆者建議,當局可以稍微調高首次置業者的按揭成數,此舉只會讓此範圍內的少數買家較為容易上車,符合政府當初意願。雖然可能會刺激小量交投,但樓價仍然缺乏上升動力,就像新樓市場那樣,發展商增加樓宇的高成數二按,只是帶來更多買家,不會扭轉樓市跌勢。]
8. Tony lam 2016-06-22 12:21:00
樓價並非香港獨高、貴亦唔係政府做成、呢個係量化寬鬆引致負息口、引發嘅全球發燒、香港中外賭徒薈聚、資金來去自如、更會係熱點中的熱點、冇重藥壓住、實烈火狂升、當賭徒食飽散水、必通街炮灰、有為者必遭揸重貨之炒家詛咒、目前嘅樓價…再加工作入息前景、減首期???等新鮮人借多D、送佢地落鑊 !  太太太冇良心嘞 !!!

最正路係加重辣、投資/第二物業/再抽重D水、三年改8年賣樓有利潤抽51%、冇利免罸、香港人首次置業使費從輕、強積金可攞嚟供樓、回報一定好過比積金經理人拎去賭!

利申 : 我有多少磚頭但冇借貸、喪升時可套利、跌時如果冇辣招、即係使費平、一定執多D當補貨。

9. Danny TO:3樓 2016-06-22 12:24:09
3樓兄台,本人出自中文系,真係覺得蔡生文章更為出眾,此等文筆才叫暢通,大家應該實事求是.

本人更加欣賞佢笑罵由人嘅態度,從未見佢反駁讀者意見,評論由讀者去做,沒有排除異己,心胸廣闊.唔再講了.否則又話我係佢.謝謝!
10. 二少 2016-06-22 12:26:14
120按揭其實係用2個物業借1個物業的120%,實際每個物業只借6成或更低.純花招矣!
11. 地產人 2016-06-22 12:26:27
好準確!好文!
"就像新樓市場那樣,發展商增加樓宇的高成數二按,只是帶來更多買家,不會扭轉樓市跌勢。 "
12. 業主 2016-06-22 13:51:03
市場經濟下,自願的價就係市價,就係合理價,買唔起係個人的問題,唔係個價既問題。依架買唔起樓的香港人只會用自己的能力去衡量別人的負擔,成日覺得「我冇能力買樓,所以樓價太高。」最攪笑就係正苦官員都認同哩個諗法,用極端政策打壓樓市。唔通真係想重演03年十萬負資產的慘劇先會收手。
13. 天一半地一半重稅 定係 高地價?? 2016-06-22 14:24:44
歐美 各國 玩重稅制,所以咪唔洗 高地價囉!

有幾多 港人 願意接受 政府 共產50%人工 呢味野 ??
14. 一點紅 2016-06-22 16:30:27
Danny兄讀中文,那麼請教下你寫(唔駛)是否應該是(唔使)才對?廣東話(使得),(使用),(使錢),使乜等等字眼和駕駛的駛字無關吧?
純粹討論無意冒犯。
15. Koichi Fuyumi 2016-06-22 17:42:25
To 12/F 業主師兄,

其實香港政府並不是如政客或傳媒所描述一樣無知. 香港的樓價是平還是貴, 是有客觀數據證明的: 例如 Demographia International Housing Affordability Survey: 2016 的Housing Affordability Ratings 是比較常引用的數據.

另外, 單單看租金回報率亦可知樓價是否偏高或偏低.
16. 邱先生 2016-06-22 18:05:26
   TO3楼:蔡生的作品,文笔流暢,文章言之有物、分析理性,得到读者的欣賞是理所當然,好的作品理应受到好評,合情合理。不要想太多,好好细品就行,這樣对兄台的中文表達能力有帮助。
17. 搵著數 2016-06-22 19:51:19

 

在地產商而言,當然是高價去貨為上籤,

在買樓者而言, 當然是平價買樓為上籤,

其外目的不外是, 搵著數...

 

 

 

18. 中肯 2016-06-22 22:58:04
蔡生好客觀講出樓市仍向下跌,不會因為自己是好友而盲目唱好,這樣叫做中肯!
19. Danny 2016-06-22 23:08:16

14樓一點紅兄:

小弟雖喜歡文學,不過也是平凡之輩,只是看到一些不平事,心中難免有感而發.

好的市道分析就是好文章,作為小業主一名,我欣賞蔡生作品,他代表了我的心聲.

每一次都有驚喜,都有啟發,沒有嘩眾取寵,沒有身邊一些固定追隨者的恭維和奉承,自然散發出文字的魔力!讚!

 

20. 歷史長河 2016-06-22 23:13:49
偉大的金管局為咗大局、為咗避免金融機構出現系統風險而主動擔任起銀行守門員的角色,要其收緊借貸額度,提前15年做好壓力測試。而財大氣粗又不受監管的一眾開發商則主動承擔這些在金官局眼中不可承受的風險,在商言商,有何不可?發展商行使銀行功能無論對發展商還是銀行都是一種無耐,是市場在行政扭曲下的一種變種。

當政者或許抱有一個美麗願景,可結果總是事與願違。
21. 天天 2016-06-23 02:28:22
地產商推120%按揭貸款,不僅反映他們為賣樓攪盡腦汁,也反映對市埸被扭曲的不滿, 誰願意無端端插一隻腳入去銀行那邊?
好在地產商個個實力雄厚,否則一定給政府辣招玩死.
22. 見怪莫怪 2016-06-23 11:39:41

 

好客觀講出樓市仍向下跌,不會因為自己是好友而盲目唱好,這樣叫做中肯???

 

 

中原城市領先指數 CCL處於牛四上升軌跡上,現在處於停留等待命令的靜態狀況中,目前未見跌破120點,不算是爆煲現象,目前政治市如果出現反彈,有機會出現牛五的走勢,在此預祝根基豐厚堅守的小業主,你哋可以得到美好的回報...

見怪莫怪,目前冇人夠膽唱好,見光即死...

 

 

23. 蕭峰 2016-06-23 13:03:57
「最正路係加重辣、投資/第二物業/再抽重D水、三年改8年賣樓有利潤抽51%、冇利免罸、香港人首次置業使費從輕、強積金可攞嚟供樓、回報一定好過比積金經理人拎去賭!」

笑死........   請問咁好提議,你如果想高位賣幾間,capital gain 已經被抽走51%,你點樣係低位執幾間啊?

24. Tony lam 2016-06-23 13:36:50
23樓   而家先走貨  ? 要賣樓先有力再買樓 ? 呢D就係你同我嘅分別嘞、你心態係呢三兩年先入市嘅典型。

減辣谷上去火星咩、地代實第一個缺氧、成幾單天價、戥人高興、其他就望天打卦水都冇滴。

大家境况唔同、實唔對咀形、走辣底買我實快過你、留D位比人上車啦!笑可以係苦笑/儍笑嚟嘅 !
25. 二少 2016-06-23 14:39:17
無錯,留D位比我上車啦!等我上咗車先上火星。gogogo
26. 蕭峰 2016-06-23 15:00:15
樓上仁兄

唔係咁老氣!

都冇問過你幾時出貨,只係覺得你提議有意思,即刻被你標籤「係呢三年入貨既人」。所以呢度越來越少人講野,只可以一味就住其他人。

長河兄講的冇錯,所有唱好者,全部係地代!


27. 引刀一快 2016-06-23 15:17:23
淨係得你同長河san話所有唱好者全部係地代,冇淡友咁講喎.
28. Bosco 2016-06-23 15:41:59
認同打擊樓市會打擊經濟,但是否同意樓市就這樣騎劫經濟?
香港面對的問題是結構性問題,出口及創匯能力相比廿年前是前所未有的艱難。
蔡生的方案是治標更向業主傾斜。
如果真心為年輕人好,應該創造多點發展機會,加年輕人槓桿不是治本辦法
29. Tony lam 2016-06-23 16:05:04
點解一提地代就好似身有屎咁、做地代犯法㗎 ? 見你笑死咁辛苦先答下啫、自己有樓又唔等錢洗、味抖下比人上車囉、錢賺唔哂嘅 !

做買賣冇計好淡、衹講識唔識揸價出入、好市唔搶、淡市時就做上門親家。

叫人去湧、會害死D冇銀衹想博一轉嘅友仔、價位太離地、地代先難維皮㗎!
30. 業主 2016-06-23 16:06:19
有一個名牌大學的經濟學教授,精於研究數據,覺得樓市數據顯示出的樓價貴到「堅離地」,所以一直住係大學宿舍,唔敢買樓。另一個中學都未畢業既隱形富豪,從來都唔識睇數據,只係識睇自己有幾多現金,佢見到啱心水又可以負擔到既物業就買,從來無諗過平定貴。都係嗰句,千萬不要用自己的能力去衡量別人的負擔能力。
31. 蕭峰 2016-06-23 16:55:16
一時話「自己有樓又唔等錢洗、味抖下比人上車囉」,一時又話「喪升時套利,跌時執返幾間當補貨」,全部被你講晒!



32. 引刀一快 2016-06-23 17:01:05
點解呢類比喻之中,賺唔到錢嘅一定係淡友,賺大錢就一定係好友?

點解教授成世淨係評估樓價一次?評估一次就唔理個市上上落落,成世唔買樓?


中學都未畢業,已經有能力做隱形富豪,故事可唔可以到此爲止?富豪唔睇價買嘢,冇參考價值喎.
33. 香港土著 2016-06-23 17:07:50
刀兄,

同「信主得救」哩類信念一樣, 只要信, 不要明. 問多兩句就打你落地獄!
34. 十郎 2016-06-23 17:11:01


                 點解要幫年輕人上車。


35. 十郎 2016-06-23 17:12:51


               點解要推年輕人上車?


36. 業主 2016-06-23 17:51:01
每個人既理解力同見識都有高低,或者可以用一個淺啲既比喻,十歲既小吉個袋有一百元,係玩具城見到變型金剛模型每個要伍百九九蚊,一套係五個,佢覺得咁貴點會有人買得起。點知第日係學校同坐係隔離既小明傾起,原來小明話佢一早已經買了一套,仲係用自己的零用錢買既,小吉諗極都唔明,點解我買唔起既嘢人哋會買得到。
37. 回引刀一快兄 2016-06-23 18:13:21
點解呢類比喻之中,賺唔到錢嘅一定係淡友,賺大錢就一定係好友?

《你話呢?現實如何?》

點解教授成世淨係評估樓價一次?評估一次就唔理個市上上落落,成世唔買樓?

《教授整日睇世界各地供樓負擔比之類報告,結論總是港樓價堅離地》


中學都未畢業,已經有能力做隱形富豪,故事可唔可以到此爲止?富豪唔睇價買嘢,冇參考價值喎.

《富豪去年入幾間紅山,點解?》
38. Tony lam 2016-06-23 18:16:30
[只係識睇自己有幾多現金,佢見到…啱心水又可以負擔到既-....物業就買,從來無諗過平定貴? ? ?(無諗會發達?呢句一係佢呃你、一係你諗嘅唧!)]

中哂! !即係佢有睇自己荷包、唔會比人點咗去火星 !

教授肯定係高學歴、但唔一定高能力。

蕭兄   可能火星真係缺氧、令人wing wing下!講乜你都係望住地球想返家鄉哩!我係話~减辣~~~嘅話、啱食就大啖好多、明未  !



39. 回十哥 2016-06-23 18:18:03
趁年輕時買免得拼搏一生到老時發現整副身家買唔起一間屋。
40. 蕭峰 2016-06-23 18:19:31


是特首大人信誓旦旦要幫年輕人上車!哈哈...


41. 二少 2016-06-23 18:50:52
幾年前變型金剛賣100蚊果陣我買得起ga,不過聽咗個專家話大陸經濟下行,變型金剛會大跌價所以無買,點知……佢現在仲講緊同一理由話會大跌ga.
42. 多的是 2016-06-23 19:17:47

 

長河兄講的冇錯,所有唱好者,全部係地代!????????

 

地代那有這麼聰明, 香港江湖穩仕多的是...

 

 

43. to 40樓 2016-06-23 19:54:27
咁嘅一片好心,帶來嘅唔係希望,而係失望同不滿。
正宗共産黨 : 唯心主義者。


44. 香港土著 2016-06-23 19:54:44
36樓業主,

其實,我懷疑係其他人明你講乜,但你就……
45. LYC 2016-06-23 20:06:30
2手租盤沽盤好快會降至零供應,租金樓價亦無可厚非地要直線上升。
大家好友們發達在望啦!
46. 路过的人 2016-06-23 20:45:47
人一般是以己度人,就是以自身经验去看这个世界。在香港,有钱人多的是,但发达的途径各自精彩。

来这个地产论坛来分享成功经验的,应该是在地产中赚过钱的人,论坛里有很多收租佬就成了这一帮成功人士。 事实是:他们现在应该是财务很自由,不用等全民退保,都可以安享晚年。 

我们应该明白人家的成功,你不一定复制得来。知道了,自己在人生做抉择时,可以想起一些成功人的经验。

如果要借镜其他发财途径而成功的人士, 大家就要多去其他论坛看看。 多多参详。



47. 井 2016-06-23 22:38:18
48. 尚書 2016-06-24 01:26:41
樓價唔係低就好,唔係要遷就後生仔買樓,廢青係冇資格買樓,努力啲啦!
49. 引刀一快 2016-06-24 03:10:26
To 37樓 

點解呢類比喻之中,賺唔到錢嘅一定係淡友,賺大錢就一定係好友?

《你話呢?現實如何?》現實就係各有賺蝕,如果做好友就一定得米,咁D米係邊個跌岀嚟嘅?

點解教授成世淨係評估樓價一次?評估一次就唔理個市上上落落,成世唔買樓?

《教授整日睇世界各地供樓負擔比之類報告,結論總是港樓價堅離地》
供樓負擔比之類報告”之類嘅嘢,個個都識睇,淨係教授識睇咩?淨係靠睇報告做决定,平常人教授又有咩分別?點解教授唔可以係做報告果個?所有報告都係与現實不符咩?依傢細價樓有人買就唔算係堅離地咩?

中學都未畢業,已經有能力做隱形富豪,故事可唔可以到此爲止?富豪唔睇價買嘢,冇參考價值喎.

《富豪去年入幾間紅山,點解?》人家又唔係中學未畢業,人同財富都唔隱形,有關係?
50. 引刀一快 2016-06-24 03:14:22
To 44樓 香港土著兄

每個人既理解力同見識都有高低,或者可以用一個淺啲既比喻,

佢明顯睇唔通我反問嘅含意。
51. 引刀一快 2016-06-24 03:17:59
To 41樓

乜咁慘呀,聽咗邊個專家講嘢呀?我2013年仲入緊貨喎。
52. 引刀一快 2016-06-24 03:20:26
To 45樓 LYC兄

哇,犀利喇,咩事租盤降到零呀?係咪大陸走難呀?
53. Sino tom 2016-06-24 08:39:28
在下跌周期的初期就放寬按揭,將會犧牲一班心急買樓的人,好快坐艇。不過,在自由經濟社會𥚃,每個人要為自己的決定負責任。

54. 超額認購 2016-06-26 19:41:23

 

【東方日報專訊】英國脫歐觸發環球金融危機,香港樓市增添不明朗因素,但無損新盤買家的入市意欲。新地(00016)元朗PARK YOHO 1B期昨日展開首輪銷售,消息指即日速沽逾九成單位,除了吸引大批用家捧場外,有本地客更豪擲逾3,000萬元連掃4伙。發展商即晚加推50伙,最平單位524.1萬元。

英國脫歐後首個開售大型新盤的PARK YOHO 1B期,昨日推售191伙,登記認購期間錄逾3,000張入票,超額認購逾14.7倍。

 

55. 又想叻 2016-06-27 13:39:42

 

施先生 又想叻一次...

美國今年加息機會近乎零,本港在低息環境下,會否刺激本港樓市止跌回升,市場意見出現分歧。中原集團主席施永青認為,英國脫歐令全球形勢起變化,吸引內地資金南下,不排除樓價會止跌。

 

56. 嚴重錯誤 2016-06-28 10:07:43

美聯儲前主席格林斯潘接受《彭博》訪問時表示,英國舉行脫歐公投是「嚴重錯誤」,公投結果為所有事情帶來可怕結果,認為事件不必要發生。他又預計,蘇格蘭很可能舉行第二次脫英公投並會得到通過,北愛爾蘭亦將以相同方法脫英。

【東方日報專訊】英國脫歐或會令熱錢流入香港,料對樓市有正面幫助,個別地區買賣大爆發,其中馬鞍山私樓於脫歐後連錄14宗成交,佔本月該區整體交投近三成。另指標上車盤天水圍嘉湖山莊在睇樓客積極還價下,脫歐後錄至少6宗成交,

 

57. 好奇怪 2016-06-28 21:05:33

 

在香港好奇怪, 你有冇樓, 代表一個人在社會上的基本成就感...