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蔡志忠
2016年7月6日
深京滬樓價急追香港
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  在香港,樓市永遠是人們最熱門的話題,擁有物業的人不單單將樓宇作居住用途看待,他們更加將物業視為一種投資工具。當樓市愈升愈高時,這些業主們的身家就不斷膨脹,因此努力儲蓄買樓便成了人生奮鬥目標。

  從八、九十年代開始,香港樓價就以昂貴聞名全球,當年供樓利率高達10厘以上,樓價雖低但入息也低,上車買樓並不比今天容易。然而當年有一些年輕人,努力達成買樓願望,印證了成功需苦幹,今天他們都變成了中年人,也成為下一代的堅強後盾,正是大家口中的「成功靠父幹」。

置業「成功靠父幹」

  今天的年輕人比當年的年輕人幸運,結婚或買樓多數有父母資助,少者結婚有幾十萬幫補婚禮費用,多者買樓支付幾百萬作首期,筆者身邊就有無數父母幫助子女買樓的例子。有些年輕人努力上進,仍然追不上樓價升幅,如果說要埋怨,不光要埋怨樓價升得高,可能也要埋怨自己的父輩不努力。

  公屋輪候時間需要三至四年,客觀來說並非很長,其實申請公屋已是十分好的福利,為什麼有些人還是那麼不滿,原因並非只是居住問題,而是因為財富不均的問題,正如上文所言,樓宇本身就是一種投資工具,有樓者和無樓者財富分配不均,貧富懸殊擴大,形成一種對立局面。而近年來反高樓價的聲音不斷,究竟香港樓價真貴得那麼離譜嗎?

港府干預樓市  冀望供過於求

  經濟日報樓評家唐榮日前撰文,講述京港深樓價之對比,唐榮是香港樓市數據專家,其評論素來甚有水準,值得大家參考。今天深圳一手樓平均每伙造價港幣699萬,北京住宅均價也達602萬,比起香港二手樓平均592萬,京深樓價已經超越。但由於受到超級豪宅成交帶動,整體香港樓價平均達到785萬,當然又高於深圳及北京。

  不過,這種僅有兩三成而已的差距,相比十幾年前,兩地樓價相差十倍八倍,已不可同日而語。這也說明雖然香港樓價號稱世界最高,但也讓內地一線城市急起直追,深京滬房價近年來倍數上升,將來會超越香港嗎?

  有趣的是,不知特首梁振英是否要為連任鋪路,港府突然間罕有地廣泛報導執政成績,並自稱:「各行政策範疇逐步取得成果,土地和住屋供應的努力已見成效,樓價及租金回落,扭轉了房屋供應失衡。」原來,梁振英政府一直以壓低樓價,以及房屋供應達至「供過於求」為己任,各位讀者是否完全認同?

 
 
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1. 無言 2016-07-06 12:05:25
原來香港樓價俾深京追到咁近 ,咁港樓又唔算太離譜,香港係全世界最貴嘅地方,大家都要客觀睇樓市,唔係一味要反高樓價就得.
2. 123 2016-07-06 12:08:19
非常同意(梁振英政府一直以壓低樓價,以及房屋供應達至「供過於求」為己任。

否則香港樓價已飛上天了。
3. 同感 2016-07-06 12:10:13
蔡生嘅分析的確同人唔同,有見地!

"今天的年輕人比當年的年輕人幸運,結婚或買樓多數有父母資助,少者結婚有幾十萬幫補婚禮費用,多者買樓支付幾百萬作首期,筆者身邊就有無數父母幫助子女買樓的例子。有些年輕人努力上進,仍然追不上樓價升幅,如果說要埋怨,不光要埋怨樓價升得高,可能也要埋怨自己的父輩不努力。 "
4. 地產人 2016-07-06 12:12:12
估不到大陸樓價都咁貴,香港被追到時,就冇優勢了.
5. Danny 2016-07-06 12:13:56
 [有趣的是,不知特首梁振英是否要為連任鋪路,港府突然間罕有地廣泛報導執政成績,並自稱:「各行政策範疇逐步取得成果,土地和住屋供應的努力已見成效,樓價及租金回落,扭轉了房屋供應失衡。」原來,梁振英政府一直以壓低樓價,以及房屋供應達至「供過於求」為己任,各位讀者是否完全認同? ]

此論調會引起無樓者不滿!
6. 亮劍 2016-07-06 12:14:27
任何一個地方,若果有錢揾,綜合競爭力強,咁D楼價就唔慌平。
如果我的估計正確,咁深圳整體楼價好大可能超越香港,因為深圳的競爭力排名,追到香港好贴!
7. 邱先生 2016-07-06 12:32:38
  完全认同蔡生的看法。在回归酒會上CY仍以压抑楼价为主題,依看這主題是特首自认为最拿得出的政績(自我感覺良好而已)。一个完全不顧本港經濟已逐漸轉差的現實,更不用說能拿出什麼挽救方案的特首,這樣的特首,若他参選下届特首,我們还能要他吗!
8. 二少 2016-07-06 12:34:36
深圳市區樓價60000人民币已經閒閒地,仲係以建筑面积計,上車價二百零萬濕濕碎……如果夠錢,買嘉湖好過.
9. 歡迎 2016-07-06 12:49:30

 有趣的是,不知特首梁振英是否要為連任鋪路,????


歡迎 特首 梁振英 ...為連任鋪路.....香港樓市就不會爆煲了...


10. cY 2016-07-06 12:59:21
cY 政剛點都好過犯民政剛鼓吹不勞而獲同搞破壞経濟行為
11. 向飯民說不 2016-07-06 13:16:17
香港勝在有飯民木馬,所以無論你點不喜歡cy,他還是會當選。
12. 內地富豪狂掃貨 香港豪宅價屢破全球紀錄! 2016-07-06 13:25:56

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160706/bkn-20160706115155634-0706_00842_001.html

內地富豪狂掃貨 香港豪宅價屢破全球紀錄!

07月06日(三) 11:51



13. LYC 2016-07-06 14:07:35
14. 屋村師爺陳 2016-07-06 14:36:24
全世界好多先進地區都只能連任1次,做2屆首領不是新鮮話題了,香港亦然。

新上任政府為打著增加房屋供應為旗號時,此界政府便以政積立功;當連任成功後,為討中產及為退朝後鋪路,不得不把任何壓抑樓價工具逐步放寬。

因為此時假設大陸樓價都壓迫港樓時,香港便輸掉了優勢。連任或新任政府會用盡各方法提升樓價,因為他們會以認定全民有樓為藉口,係時候要令樓價上升。官腔會話:「我們會逐步放寬逆周期措施,不會令樓巿硬著陸」。

上年11月我已提出,加息2難,如今已中了1難,就是美國假造勢,其實經濟下滑得好緊要,當佢加息試過唔掂時,便會調頭走,只會繼續出口術,蒙蔽信眾,所以大家要小心。

我估在新一屆特首上位前,樓巿將要調整多大半年,但要好小心當巿跌幾個巴仙時,又會陰升回家鄉,甚至衝破。官媒此情況只會繼續唱跌,都唔好望佢真出招壓巿,因會使真正有迫切上車人士難上加難。

所以如果有需要上車的朋友,如結婚、換大,生小朋友等等,應該襯呢段時間吼下機會,未免錯過機會,政府及中央長遠不會使香港淪落「廉房港」。

15. Danny 2016-07-06 15:52:01

客觀睇事物,供求平衡才是正確做法,政府為壓低樓價而出招不遺餘力,需求受到管理,供應大量增加,已有一些過了位,事實上是樓價跌了,卻不等於幫助了市民上車.

執政者最重要是要有宏觀思維,世界已經變了,高樓價亦不是香港獨有,不顧經濟後果而盲目打壓樓市,最終受害者不止是商界,連打工階層都受影響,即是齊齊"扑直".

16. 引刀一快 2016-07-06 16:12:31
北京、上海嘅地鐵,係全國畀錢起嘅,深圳如果唔係喺香港隔離,深圳咩都唔係。

偌大嘅中國就提出那麽幾個城市,其它地方呢?


17. 同意 2016-07-06 16:17:49
現在仍然有很多仲發緊夢嘅人還是沉醉政府出招打壓樓市新樓盤過幾年供應大増到時就會樓價大跌的幻想世界
18. 看官 2016-07-06 16:25:01

蔡生真是為小業主利益爭辯,好友本色再現,文章內容句句真知灼見.

香港樓價如果被大陸大城市追過,港人就"係咁先"了.

19. 井 2016-07-06 16:28:29

一百萬億的消化問題︱黃元山


中國社科院日前公布,截至2015年底,中國債務總額為168.48萬億元(人民幣,下同),全社會槓桿率為249%(總債和年度GDP的比例),即GDP約67萬億元。

這個消息,其實不是一個新的資訊,不少坊間機構已經有類似接近的計算,因此,市場基本上已經Price in了中國總體的債務問題。而且,中國債務問題,不單只是總債的高低,而是在於總債增長的速度。2008年,中國的總債是50萬億元,當時的GDP超過30萬億元。

債務增長製造泡沫

換句話說,自2008年到2015年這7年間,中國的總債務增加超過100萬億元,而同時期的GDP增長才30萬億元左右。所以,筆者常說,單看GDP增長完全沒有意義,重要的是GDP增長的質素,例如究竟要用多少債去拉動這個GDP增長。舉個例子,現時的GDP約為67萬億元,要多增1%,即是6.7萬億元;要製造多6.7萬億元的GDP,其實是一定可以,問題是用多少債務去拉升總值,要用6萬億元債務還是60萬億元債務增長,這才是問題的關鍵。用高債務去拉動經濟,自然會製造信貸和債務泡沫,錢多人傻,過分投資、產能過剩、庫存過多就肯定是必然的結果。

當然,正如中國社科院指出,中國債務問題和其他國家地方不同之處,就是中國的整體儲蓄率高,而且外債低。即基本上中國的債都是「自己人借給自己人」,又由於制度使然,中國債務問題的蔓延性,和其他國家和市場不同。

生產力乃唯一出路

假設上文所述是對的,但充其量都只都說明中國能「拖延」這個債務問題,但是否能真正解決呢?

一般的說法是,要解決債務問題,就要去槓桿、去產能、去庫存等。筆者認為,這些都是虛招。高槓桿、產能過剩、庫存過多等,根本就是同一源頭和同一個道理,即時債務增長比收入和生產力增長為高。

唯一能解決債務問題,就是提高經濟的生產力。中國不是第一次面對債務問題,1997年亞洲金融風暴後,中國也經歷了,很多人只談當時候如何處置債務,左手交右手,卻不知道當時解決債務最厲害的招數,就是中國加入WTO所釋放的經濟活力和生產力。

同樣,現時與其談一些只能「拖延」或「治標不治本」的虛招,更重要是,落實中國科技創新和高價值的經濟轉型,釋放所謂的「改革紅利」,否則,就算能「拖」下去,都會出現愈來愈多的殭屍企業,消耗經濟的競爭力。

20. 井 2016-07-06 16:29:41

曾鈺成:京官指下屆選舉不再「欽點」


21. 自已為是 2016-07-06 16:33:27
真的不明白要比較不同地方的經濟發展及房地產價格不是用主要城市對比嗎?難道要用山城小鎮比較
22. 引刀一快 2016-07-06 17:08:48
點解你唔淨係攞西半山比喞,多餘。
23. 刀兄可能 2016-07-06 17:14:07
刀兄可能是問點解廣州樓價未能追上。
25. 引刀一快 2016-07-06 17:28:02
廣州人比其它三個地方實際得多,而且廣州絕對係跌watt之中,你以爲我會好似你班嘍羅咁擁貨自重,揸乜就唱好乜咩!
26. 自以為是 2016-07-06 17:47:04
呢度班嘍囉真的不知所謂應該要學習沒有揸拿去唱衰
27. 上車難 2016-07-06 17:55:16

宜家係拚父幹嘅年代!作者講得好!

[今天的年輕人比當年的年輕人幸運,結婚或買樓多數有父母資助,少者結婚有幾十萬幫補婚禮費用,多者買樓支付幾百萬作首期,筆者身邊就有無數父母幫助子女買樓的例子。有些年輕人努力上進,仍然追不上樓價升幅,如果說要埋怨,不光要埋怨樓價升得高,可能也要埋怨自己的父輩不努力。]

28. 二少 2016-07-06 18:41:13
乜都無揸所以從不唱好,就算再好,遲早會衰.
30. 好友 2016-07-06 20:07:40