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蔡志忠
2016年3月16日
降評級展望 樓市會大跌?
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  評級機構穆迪本月初剛把中國的評級展望,由穩定調低至負面,事隔一個多星期,香港亦遭遇同一對待。原因主要是穆迪認為香港與中國關係密切,中國經濟走下坡對香港是負面因素。然而,財政司司長曾俊華卻持相反意見,認為香港與大陸的這種密切聯繫,中國因素對香港而言應該是機會,而不是風險。

  的確,穆迪是存在雙重標準,當其他先進國家與一些發展中國家,包括與中國有密切聯繫時,他們的評價是正面因素,但放在香港,這種密切關係卻變成負面因素,這樣的一個評估,顯然是用兩把尺,對不同國家或地區採取不同量度方法。

  於是,報章媒體又出現驚嚇言論,經濟專家人稱羅博士又開始大力唱淡樓市,認為香港樓價有機會大跌4至5成。末日博士發表大跌言論大家聽得多,幾年來幾乎每三個月到半年就會發表一次,每逢有經濟負面消息傳出,媒體自然就會找他做訪問,其實不用做訪問也知道他的答案是什麼。

  周一香港股市並没有因評級下降而下跌,相反股市上升了兩百多點,市場對於評級的心理影響大於實際。香港財政儲備龐大,庫房每年均錄得盈餘,降低評級展望或會影響發債息率,使融資成本增加,對於歐美國家影響較為深遠,然而香港基本上沒有欠債,今年經濟仍然有望保持1%至2%增長,因此穆迪此舉料對香港經濟衝擊有限,相信其更想表達的是政治態度。

樓價回調20%至25%  見支持

  至於樓市方面,樓價會否如末日博士所言下跌一半?筆者相信機會甚微。目前希望樓價下跌的聲音到處可聞,樓市已確認處於下行週期,而樓價也從高位下跌了1成多。縱然專家們均預測今年樓價仍有1成下調空間,然而低迷的交投量似乎在說明業主不肯再大幅減價讓步。如此市況,大幅蝕讓的個案愈來愈少,樓價今年要再跌愈1成並不容易。

  因此大致上可以得出結論,樓價在高位(去年8月)下跌20%至25%時,應該會找到很大的支持點。香港資金充裕,銀行按揭貸款業務萎縮,銀行為爭取生意額外回贈優惠給客戶,在今天低息環境下,業主供樓負擔輕鬆,對其持貨力來說自然較強。

  那邊廂,中國政府釋放流動性,大城市樓市仍然火熱,深圳東莞等地樓價今年均錄得幾成升幅;這邊廂,香港長期處於超低利率,樓價跌勢開始喘定,銀行今年有望放寬按揭成數。看來,影響樓市的因素與降紙評級沒直接扯上關係,樓價要下跌一半,似乎不可能。

 
 
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1. 故意 2016-03-16 12:19:01

評級是故意打擊中國及香港!

[周一香港股市並没有因評級下降而下跌,相反股市上升了兩百多點,市場對於評級的心理影響大於實際。香港財政儲備龐大,庫房每年均錄得盈餘,降低評級展望或會影響發債息率,使融資成本增加,對於歐美國家影響較為深遠,然而香港基本上沒有欠債,今年經濟仍然有望保持1%至2%增長,因此穆迪此舉料對香港經濟衝擊有限,相信其更想表達的是政治態度.]

2. 大跌難 2016-03-16 12:20:48
同意蔡生言論,大跌市難,最多跌2成!
3. 兩把呎 2016-03-16 12:21:45

根本雙重標準!

"的確,穆迪是存在雙重標準,當其他先進國家與一些發展中國家,包括與中國有密切聯繫時,他們的評價是正面因素,但放在香港,這種密切關係卻變成負面因素,這樣的一個評估,顯然是用兩把尺,對不同國家或地區採取不同量度方法。"

4. 屋村師爺陳 2016-03-16 13:47:08
其實之前因爺倫被迫加息,帶來環球金融動盪,引來股巿連環急跌效應,如果伯南克仍在位的話相信呢個機會好微。

無可否認股民因股傷身,套樓填氹不只是豪宅級業主嘅事,骨牌式效應連小業主都不能獨善其身,05年中由2萬八千幾點一直滑落至今,有證為鑑。

不過,蔡生所言非虛,隨著大力劈價嘅業主紛紛離場後,所剩落嚟嘅業主一般是腳踏實地的一群,正所謂「滴股不沾」供樓日子隨年流逝,供滿嘅距離亦不遠,何需賤賣手上荀盤?

這星期美國到期議息,相信爺倫有足夠數據支持佢必需奉行持續長時間低息政策。若然環球巿場回復秩序時加息也未遲,「量鬆遊規」下,出得嚟行就預左要還,「你美國印得,我唔印得咩」。

所以有機會再來一次樓巿如洪水般氾濫也不出為奇,人們此時只睇跌巿會用「等」來換取機會時間,有多少人用睇「升」的風險,我答「有」,就係遲遲唔肯減辣嘅人,米當自己就醒目人哋就傻仔咁睇。

你話減就減,萬一大升果日嚟得急咁點算?影響民生嘅事軟弱政府必出招干預,計我話「唔加辣就等如減辣」,3D怪策配怪想嘛。

隨著恒指慢慢凝聚足夠本錢穩定步上時,相信年底或出年年頭,樓巿方向又調轉回頭走。所以未上車人士好應把握這個機會,近日有見集團急不及待以底價6.2億收購加連威老道整棟舊樓,就知佢哋有幾開心啦。
5. Danny 2016-03-16 15:17:36

[那邊廂,中國政府釋放流動性,大城市樓市仍然火熱,深圳東莞等地樓價今年均錄得幾成升幅;這邊廂,香港長期處於超低利率,樓價跌勢開始喘定,銀行今年有望放寬按揭成數。看來,影響樓市的因素與降紙評級沒直接扯上關係,樓價要下跌一半,似乎不可能。]

同意這句!

6. 并 2016-03-16 16:03:36

湯文亮:樓價即時轉勢 下跌五成有可能!


紀惠集團行政總裁湯文亮認為,穆迪太遲降香港評級,至少遲了一年,更話樓價本身唔駛跌咁多,依家因為降級,可能會跌四、五成,害死去年上車的市民。

全文如下:

有記者問CY同林鄭,對於穆迪降低香港評級有何意見,兩個人都沒有回答,對於CY不回答,大家都唔會有意見,費事佢講多錯多,至於林鄭,可能做官做到失去信心,都是選擇不回答,大家有小小意料之外,不過,如果有記者問我,我就會反客為主,話穆迪太遲降香港評級,最低限度一年之前就應該降,現在可以話是收成期,現在講不但太遲,而且講得咁肯定,話樓價會跌四五成,咁樣講就浪費了金管局陳德霖一番心機,推出了七次逆週期措施都是想保住香港樓價,如果唔係,樓價最低限度比最高峰時多三成,今次穆迪降香港評級,樓市就會即時轉勢,下跌四五成就真的有可能,穆迪點解唔調查清楚。

做生意的人,在去年第一季就知道經濟環境轉弱,大家都持盈保泰,減少投資,希望可以捱過今次寒冬,穆迪又點會唔知,不過,如果當時穆迪降香港評級,大家就會聯想到與佔中有關,而事實上又的確有關,所以,為了政治任務,穆迪將香港評級下降的時間推遲一年,這個政治任務,害死了去年不顧一切上車的人。

大家對穆迪降低香港評級過度演譯,香港評級在次高位置已經很多年,亦無法再上一級,最高級是美國,但幾年前亦被穆迪評為負面,不過,負面並不是真的降級,或者可以說是有機會降級,在過去很多年,穆迪評香港為穩定,因為上又不能,跌又冇份,今次評為負面,其實是警剔香港政府同香港人,雖然遲了一年,但遲到好過冇到,令香港人明白,幸福並不是必然,令那些睇數據的評論員明白,數據其實是滯後,評論是要前瞻性,令那些在去年質疑樓市唔會爆煲的人明白,原來,他們是不明白樓市。

7. 地產人 2016-03-16 17:32:21

樓上"并哥哥",湯生並沒有講樓價跌5成,係閣下自己加上去.閣下斷章取義,自己加抬頭字句,錯誤引導讀者,別給湯生見到.

佢文章指穆迪降香港評級,穆迪話引致樓價有機會下調4-5成,只是一種推論而已,小題大作!

8. SHUN 2016-03-16 17:46:40
股票市場已經跌左唔少(28000跌落18000)点、大約數、返而樓市現在才陰陰跌………………再落三成啦!
9. Danny 2016-03-16 17:57:25

樓價冇可能跌5成,全世界印銀紙,已經抵銷資產價格跌幅,現階段樓價跌多1成就要即刻買,否則蘇州過後冇艇搭.

睇下廣東,唔係經濟轉差嗎,點解樓價1年內升2-5成?

10. 引刀一快 2016-03-16 18:18:15
“  穆迪是存在雙重標準,當其他先進國家與一些發展中國家,包括與中國有密切聯繫時,他們的評價是正面因素,但放在香港,這種密切關係卻變成負面因素, 這樣的一個評估,顯然是用兩把尺 ”

必須用兩把尺!同鄰居嘅關係,又點同老婆嘅關係比呢?除非.....同隔離張師奶有路啫。
11. 有樓房收租 2016-03-16 19:13:34

 

上網睇睇美股走勢圖樣,就可以畀大家了解如何持有樓房收租的現實...

 

 

https://hk.finance.yahoo.com/q/ta?s=%5EDJI&t=5y&l=on&z=l&q=l&p=&a=r14&c=  

12. Clear Mind People 2016-03-16 20:57:45

It is ridiculous for HK to fall 50%.

Reason is simple : Just one river across, Shenzhen rise more than 52% in one year. Now Shenzhen Nan Shan, Futian is average more than 7000 RMB/ft。 Some of them even up to 15,000 RMB/ft near commerical center. Those HK frogs under the wells don't know anything. Even 1%  landlord go to HK to buy property, it already creates strong support.

 If HK fall 50%, 1 Shenzhen property = can buy several HK properties.... So many RMB money printing around the street, how come HK could fall 50% ??? ridiculous.

If this is the case, I immediately sold two of my properties in Nam Shan and get back 10 millions dollars, and ready to go back to HK to buy those cheap HK properties NOW. I  am waiting for this chance !

13. 好 2016-03-16 22:35:00
11樓,請詳解!
14. 提醒你 2016-03-17 01:20:58

樓價跌幅收窄咗,樓市再大跌機會很微,如果廣東樓價升咁多,香港樓價更加唔會大跌.

國內資金就係怕銀紙貶值至走晒去買樓,資金流入香港樓市少不免,聽講政府快放寬按揭貸款,香港樓市分分鍾倒升,各位淡友,咪話唔提醒你.

15. 奇怪的地方 2016-03-17 10:01:48

美國聯儲局一如預期,在香港時間今天凌晨2時宣布,維持利率在0.25至0.5厘之間。局方同時把年底利率的預測調低至0.875厘,代表官員預期今年只會加息兩次,較原本預測的4次為少,這意味局方打算顯著放緩加息步伐,對經濟的憂慮仍在。

香港是一個很奇怪的地方,

例如買股票的人,當你買入股票時,大鱷/大魔就推出沽空股票的理據.

當你沽空股票時,大鱷/大魔就推出買入股票的理據. 搞到你頭擰擰.

同樣的現象,樓市亦存在此現象.

18. 吸納平價貨 2016-03-17 10:57:55

持有一個物業的小業主,持有半個物業聯名小業主,是最難走精面沽空物業的,在過往的經驗中,此類人士沽空物業時,好難再追回, 現在所見,好多賣樓者,好似未見過錢咁,把公屋/居屋陳年舊樓攞出來買,

現在股市已經有基金偷偷摸摸吸納平價貨...

樓市亦有實力買家買入心頭好, 爆煲,我睇有排未爆...

 

 

 

19. 苦前業主 2016-03-17 11:38:33
12樓港式英文相當有趣,I agree that!
美國佬在議息前,
噚晚東亞已向各界宣按揭戰,好戲在後頭。相信東亞內有前瞻高手,係唔係你先4樓?

20. to 18/f 2016-03-17 11:50:43
樓市爆嗰陣你都跳左icc啦 onX aa
21. 賣出自住樓 2016-03-17 18:13:59

香港有80%小業主不會隨便賣出自住樓, 他們都不會有什麼問題,因為根本冇人會一手買晒咁大手筆的資產,

如果???樓市爆嗰陣你都跳左icc啦 onX aa ???

 

22. 毋須因為 2016-03-17 19:25:09

長和主席李嘉誠表示,香港多年來有風波,現時見到個個人無信心。他重申炒樓不好,但自住則沒有問題。

提到年輕人置業方面,李嘉誠說,若有能力分期付款置業,年輕人何時買樓都無問題,若為「搏一搏」而炒樓則不好。

他指,現時不少樓宇,尤其住宅方面,建築費已貴過地價。若市民在前年或去年買樓,按現時樓價計,部分人會有虧蝕並不奇怪,特別是去年買樓的人現時多數都虧蝕。

另外,他認為,現時業界財政健全,毋須因為財政問題而售樓

23. 長和系 2016-03-18 00:49:16
長和系業積唔錯,超人講嘢較為悲觀,係因為時不予我,佢哋明顯唔鍾意CY政府!
24. 長和系 2016-03-18 00:49:16
長和系業積唔錯,超人講嘢較為悲觀,係因為時不予我,佢哋明顯唔鍾意CY政府!
25. 士旦 2016-03-18 07:01:20
CY 順應民意去打壓樓價,又建居屋,又派錢,CY 其實政策就是傾斜低下階層,但犯民要佢下台,根本只是想推反中央政權籍口,邊個上,結果都是被反對派沫黑反對
26. 自行決定 2016-03-18 09:11:53

【經濟日報專訊】再有大型銀行加入低息搶客,市場預料將爆發減息大戰。由於銀行有權決定息口界綫,加上美國宣布維持利率不變,有大型銀行正研究調整息口,及增優惠吸客,不排除有更低息口應市。

東亞銀行日前推出首年定息1.8厘、隨後全期一個月拆息H(Hibor,銀行同業拆息)加1.6厘(實際供款利率約1.82厘)按揭計劃,由於只須符合按揭額200萬元以上,並涵蓋樓花、現樓及轉按等物業,業界認為暫時屬於市面上最優惠的計劃。

不低於成本 可自行決定

27. 并 2016-03-18 17:00:06
28. 雲在青天水在瓶 2016-03-19 23:10:20
本周中原指數127.50,是自08年以來的按周最大跌幅,對比高位回落13%。與此同時,物業成交在新年後明顯增加,形成大跌市大成交的景象。這一場景會有兩種截然相反的解釋:一種是低位承接力強,另一種是沽壓沉重。

通常在股票市場,在低位大跌大成交往往是見底的前兆,因為只有大戶才有足够的財力在低位接貨。而現時的樓市,投資者一早就被政府趕出市場,接貨者基本上是用家,出貨者相當部份是以前入市的投資者。也就是說,物業投資者在出貨,散戶用家在入貨。這就不難理解此景為第二種解釋,即樓市沽售壓力很大。

現在社會上要求撤招減辣的呼聲越來越大,戲路正按我的劇本套路演下去。如果政府我自巋然不動,不減辣不撤招,調整幅度可能小一些,跌至牛三浪的0.382倍或已足够,即從高位回落2成3。如果政府頂不住壓力,減辣撤招,令樓市放盤大幅增加,調整幅度必然大一些,可至牛三浪的0.5倍,即從高位回跌3成。

全球經濟不景氣,令美國的加息幅度和力度都有所減退。市場從預期今年加息4次,到預期加3次,再到現在預期加2次,股市在這種氣氛下動力增強,馬上作出反應,從低位回升不少。樓市反應較慢,數據也遲到,估計未來一、二個月也會暫時穏定一下。但加息幅度小了,加息周期就可能拖長,因此,新買家不必急於入市。

近年香港的政治因素對經濟的影響越來越負面。以至於李嘉誠先生忍不住發出呼籲:" 不要再損害香港"!穆迪以美式的政治正確,把這種影響歸咎於國內的政治干預,這是決對不能認同的。香港的政客、政棍不停地阻擋與內地的融合,阻碍經濟的發展,才是香港經濟弱勢的真正政治原因。

旺角騷亂的年輕人,挖的不僅是磚頭,而且是香港百年來賴以成功的基石。投出的石頭,不僅是砸向警察和記者,而且也是砸向他們父輩建設了數十年上百年的香港社會的肌體。或許他們和當年的紅衛兵一樣,堅信自己手握真理。但我相信,他們中的大多數,也會像今天的老紅衛兵一樣,年老時公開向社會懺悔。
29. 歷史長河 2016-03-20 01:04:22
28樓:
「也就是說,物業投資者在出貨,散戶用家在入貨。」

現在成交中大約八成要交DSD,貨源歸邊情況嚴重。主要是投資者在入貨,而非用家。二三千宗也可稱為大成交量?假設錯誤,結論會對嗎?

認同關於扔擲磚頭的評論。
30. 地產人 2016-03-20 01:52:33

樓市好像股市走勢,未必個個同意.但講年輕人毀了香港前輩們建立嘅百年基石,倒是甚有道理.

[旺角騷亂的年輕人,挖的不僅是磚頭,而且是香港百年來賴以成功的基石。投出的石頭,不僅是砸向警察和記者,而且也是砸向他們父輩建設了數十年上百年的香港社會的肌體。或許他們和當年的紅衛兵一樣,堅信自己手握真理。但我相信,他們中的大多數,也會像今天的老紅衛兵一樣,年老時公開向社會懺悔。 ]

31. 引刀一快 2016-03-20 08:48:33
長河san

咁你認爲依傢嘅成交係咩人出貨呢?
32. 歷史長河 2016-03-20 09:03:37
刀兄,哈哈,二千宗成交,何人入貨、出貨又有什麼關係呢?只是見有人又在扮高人,插下咀啫。
33. 引刀一快 2016-03-20 09:10:45
長河san

買賣兩閑,仍然活躍其中嘅,當然展現緊某種市場特徵喇。
34. 引刀一快 2016-03-20 09:19:53
雲兄

今日叫鏟走郊野公園嘅人,同紅衛兵並無二樣啊。
35. 真真薯片 2016-03-20 11:42:24
業主唔會隨便賣樓, 其實用家一樣唔會隨做買樓, 講到尾都係多人賣定多人買, 總有人一定賣/一定要買. 就靠果一小部份成交決定市價

二手業主起碼要捱過未來兩三年入伙同賣樓高峰期再算
36. 沽樓潮 2016-03-22 20:19:39

 

現在沽樓潮,都是怕執輸的人...