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蔡志忠
2016年3月9日
物業市場應分為兩個市場
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  人們常說經濟好樓市就好,也就是說當經濟好,人均收入增加時,消費力自然也增強,當然也會惠及樓市。樓宇是人類居住的必需品,當人們賺錢多了,自然要改善生活環境,於是首次置業、細樓換大樓的個案就會立即增多,市場上甚至會出現買多一兩層樓作收租的投資者。

  在香港,我認為應該形容樓市好經濟好更為貼切,環顧過去,香港樓市上升並非單由經濟帶動,或者可以這樣說,在每個階段,香港樓市升幅均遠高於經濟增長幅度,我們看到經濟增長率多或少,對樓市並沒有直接影響。

地產好經濟就好

  原因是什麼?香港號稱國際金融中心,金融和地產是兩大重要經濟支柱。香港處於亞洲核心地段,4小時可直飛亞太區所有大城市,加上背靠祖國面向世界,自然成為經貿交流的重點城市。在這個彈丸之地,由於地少人多,房屋的內外需求十分殷切,樓宇不光是用來作居住用途,還成為投資保值的工具。

  地產業是香港經濟發展的重要部分,直接從事地產相關行業的人數達10萬人,間接關連行業的人也有20萬至30萬人(如:銀行、傢俬、裝修、律師行等),如此龐大就業數字,地產業的興衰對香港經濟起關鍵性作用,加上地產稅收也是政府庫房收入的重要來源之一,因此,地產好經濟就好這一論點,在香港以往的經歷就完全體現出來。

  很多人會質疑,樓價高租金高會影響經營成本,營商環境會變差,另一方面,年輕人上車會愈來愈困難,埋怨會愈來愈深。這些論調其實很正常,也沒有不對,但如果因為以上原因而刻意推倒樓市,對經濟發展會帶來不良後果。本人從事地產行業快30年,經歷不少起起跌跌,未見過樓價大跌時,香港人會有好日子過。

政府責任   不是幫助市民買

  筆者認為,香港的成功是因為金融和地產的成功,大多數港人的財產都投放於樓宇上,放棄地產業發展其他行業不切實際。政府的責任是要解決市民居住問題,而不是要幫助市民買樓,如果整天讓外界有一個錯覺,以為政府必須幫助市民上車,買不到樓就是政府責任,那麼社會怨氣會愈來愈多。到了有一天,連月入1萬元的年輕人也埋怨要買樓,樓價要壓低到什麼程度才能滿足他們?

  香港人喜歡學新加坡,為什麼不學習人家的房屋政策,將物業市場分為兩個市場,大興土木興建公屋、居屋和資助房屋,此一市場充分照顧本地人的居住需求。然後將另一市場劃分為私人市場,價格升跌由市場自動調節,政府盡量減少干預。這樣一來,既可保住最自由經濟市場美譽,又可使地產方面的稅收來源有保證。

 
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1. 學習 2016-03-09 11:37:44

[香港人喜歡學新加坡,為什麼不學習人家的房屋政策,將物業市場分為兩個市場,大興土木興建公屋、居屋和資助房屋,此一市場充分照顧本地人的居住需求。然後將另一市場劃分為私人市場,價格升跌由市場自動調節,政府盡量減少干預。這樣一來,既可保住最自由經濟市場美譽,又可使地產方面的稅收來源有保證。]

很正確!

2. 同意 2016-03-09 11:40:23
起多啲公屋居屋俾班基層住,唔駛成日嘈到拆天!
3. 反aa 2016-03-09 11:47:31
政府責任   不是幫助aa賣
4. 喜歡學新加坡 2016-03-09 12:23:04

 香港人喜歡學新加坡,為什麼不學習人家的房屋政策,將物業市場分為兩個市場,。。。。。。

同時學習嚴肅處理南亞人到港假難民犯案...

5. 中產人 2016-03-09 12:45:24
但中產最悲,買不起私樓又冇資格抽公營房屋。實情是中產才是經濟支柱。
6. 學新加坡 2016-03-09 12:45:28
新加坡共有約130萬外籍勞工南亞比重不少, 為什麼不學習人家的外籍勞工政策?
7. 終於面對現實 2016-03-09 12:47:05
經濟才是樓市升跌真正的因素,以往各下所謂剛性需求不知需求到那裡去了。
8. 向飯民說不 2016-03-09 13:48:54
樓上,你問下李卓人啦,現在香港甘民粹,市民超反智,邊甘容易輸入外勞。
9. 單向政治化 2016-03-09 14:50:51
to 8樓,

咁不如問埋陳婉嫻,成日在免費報紙寫文,反外勞
13. 學新加坡 2016-03-09 15:37:28
要學就要學足,凡事都管同擴大税網等。學D唔學D冇異東施效顰,到時仲大鑊。
14. 向饭民说不 2016-03-09 16:14:24
9楼,当然要问埋陳婉嫻,所以点输入外劳。

外劳其实是解决人口老化的一个方法。不过市民太民粹。只有等死
15. Danny 2016-03-09 16:32:17

起夠所有基層人士都夠住嘅公屋居屋,咁就和平了嗎?

某啲人係憎人富貴厭人貧,目的唔係上車買樓,係志在搞衰香港.

16. 井 2016-03-09 16:39:53

環球視野:德國政策 杜絕炒樓


德國憲法明確規定了「德國是一個高福利國家」,與醫療、教育一樣,保障居民住房也是政府的重要目標之一。這是所有房地產政策的核心出發點。因此,各級政府從來不敢通過抬高當地地價和房價,來增加政府的房租收入或稅收收入,德國也沒有任何一個地區的「支柱產業」是房地產。

看到周邊國家紛紛淪陷,德國政府沒少為此制定對策。大體說來包括保持供求關係平衡,嚴格監管租賃市場,土地私有制使開發商難以壟斷供應市場,房產貸款條件嚴格,新購房產制定高額綜合稅率,以及誰敢哄抬房價就把他送進牢房這一必殺技,保證了德國房價近40年來不僅沒漲反而下降的現象。

德國法律規定,如果地產商制訂的房價超過「合理房價」的20%,即為「超高房價」,構成違法行為。購房者可以向法院起訴,如果房價沒有降到合理範圍之內, 出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過「合理房價」的50%,則為「房價暴利」,便觸犯了《刑法》,構成犯罪,可以判處3年徒刑。

完善的房屋租賃市場,為保證德國房價的穩定起到了很好的牽制作用。據《中國日報》報道,在柏林居住數十年的華人反映,許多德國人一生都是租房住,德國法律保護租房者的合法權利,不允許政府或物業擁有者隨意調高租金,即使物價上漲也不得隨意漲價,而德國政府修建了大量的商品房,其標準與開發商對外銷售的房子沒有任何區別,幾乎可以滿足所有低收入家庭的住房租賃需求。

德國的租房合同大部份是無期限期,除非房東要收回房子自己住,否則不能要求房客搬走,如果房東強行趕房客走,那麼房客可以將房東告上法庭。房東也不能隨意提高房租,如果房租超過當地「房租指導價」的20%,那麼房客可訴諸法律,如果超過50%,法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。

17. 并 2016-03-09 16:42:21
所以德國可以擁有[

德國只有8000萬人口,為何能誕生2300個世界名牌?]

18. 引刀一快 2016-03-09 17:32:06
邪惡軸心國都專出名牌,中國和平崛起,所以就淨係得珠江橋牌。
19. 人工賓賓化 2016-03-09 17:43:28
學 星加坡 一樣死路一條.....
樓價壓到香港1/3~1/4 ,但係就搞到大部份工作都捭外勞霸佔,
雇主請人 工資 永遠只會捭 賓賓 價....
(但係 星加坡物價 係 香港 2~3倍 )
20. 德國名牌 2016-03-09 17:57:21
8000萬人2300名牌 有幾多個可以搵到錢呢??
一個名牌炒菜鍋,最少要賣到1500~3000蚊港紙一個,有幾多 虛榮怪 肯出錢買呢??
21. 嘟嘟 2016-03-09 17:59:31
政府樓宇政策偏向低下階層,靚地都會留來起公營房屋,而且新的公營房屋綠化及設施都好好,個個將來又賺大錢,,中產階級95-97年辛苦積蓄買左樓,用左二十年樓價剛剛才返舊日價就即刻比人打撃。相反住公營房屋者好多都在大陸、海外有樓,大把錢又要來爭住公營房屋,政府又仼由居屋公屋升值幾十倍自由買賣。其實政府如果限制公營房屋不能買賣只能交還政府,房屋問題可以即時解決。
22. 地產人 2016-03-09 18:05:39

完全同意咁講:

"政府的責任是要解決市民居住問題,而不是要幫助市民買樓,如果整天讓外界有一個錯覺,以為政府必須幫助市民上車,買不到樓就是政府責任,那麼社會怨氣會愈來愈多。到了有一天,連月入1萬元的年輕人也埋怨要買樓,樓價要壓低到什麼程度才能滿足他們?
"

23. 向飯民說不 2016-03-09 18:19:53
引刀,你這樣說就不對了,德國工業發展100幾年,中國先起步幾十年,名牌點會比德國多。
24. 同意廿一樓 2016-03-09 19:06:07
社會分裂就係因為特首太民粹,不斷傾向冇能力不真責任而聲大夾惡嘅人,而呢班人慢慢以為呢個世界欠咗佢地,要求日高,不满日漲,中產受屈但死忍,結果真係攬炒一途。

25. Danny 2016-03-10 01:34:19

同意樓上24樓,政府過於遷就低下層,搞到一班無業者或故意唔做嘢嘅人愈來愈懶,仲聲大夾惡,以為世界欠咗佢地.

呢班人唔知自己冇納稅冇貢獻,日日發夢想統治香港,全世界包括當局都驚咗佢地,其實香港人點解咁沉默!

26. 不是地產經紀 2016-03-10 08:26:21
幾年前外遊美國滑雪勝地Lake Tahoe,大風大雪中,在當地一朋友家中圍著爐火飲酒,其中一個話題就係關於『究竟美國乜嘢人係最惡嘅呢?』,朋友俾嘅答案有啲出乎我意料,但當然亦有道理。

當時,我朋友講,美國最惡有兩種人,一種係大有錢佬,另一種係乜都無嘅窮人,呢兩種人係美國基本上大晒,無人敢得罪佢哋。

香港嘅情況應該都係大同小異吧。
27. 向飯民說不 2016-03-10 13:28:17
香港班廢青的似是而非的思想是被誰洗腦的。

正常來說,不要說97年前,香港依賴大陸,今時今日,香港其實更加依賴大陸,但是廢青卻倒轉來講。好像大陸無香港會死。


28. 真真薯片 2016-03-10 15:32:11
蔡生終於講到有point既建議, 住宅分兩個市場, 本地人每個家庭有一間公/居屋, 另外設私樓市場任炒, 大陸貪官洗黑錢炒到20萬一呎都冇所謂, 而公/居屋同私樓質素要有明顯分別, 咁先有動力比人去買私樓

問題係政府冇地起咁多公屋居屋, 新加坡肯填海所以起到足夠組屋, 所以道理係咁, 現實上香港政府冇資源去做(雖然照計用成萬億起基建, 用黎起樓應該會起到足夠公/居屋, 但係地霸同犯民唔會比政府咁做啦)
29. 真真薯片 2016-03-10 15:35:48
大家都要搵錢, 歐洲樓炒唔起, 自然要搵第二d野去賺錢, 科技又好, 名牌又好, 農業又好, 總之要整d產品黎搵錢

中港樓炒得起, 而且非常賺錢, 既然炒樓咁賺錢, 又洗乜搞科技, 農業, 名牌? 搞移民好過啦
30. 蓄芳待來年 2016-03-10 22:55:52
政府冇地起公屋?唔肯做先至係實情。
唔起三跑將塊地起公屋唔得?割一兩忽郊野公園出來唔得?係你哋話俾佢(政府)聽唔得,佢先至借勢話唔得,仲要七情上面扮冇計。你試吓50萬人上街叫佢割一兩忽郊野公園出來起公屋,你睇吓得唔得?
31. 引刀一快 2016-03-10 23:53:12
To 23樓 向飯

睇睇喇,大陸人嘅講法,我好同意,你試試瞭解下。

32. 過路人 2016-03-11 02:33:13

我認為29樓"待來年"兄講得有道理,香港唔係冇地,而係政府冇決心搵地,個個高官得過且過,最好無事一身輕,費事俾人罵.

宜家社會怕咗果班學生老師律師記者同埋無業者,佢哋宜家最惡,但係他們最冇甚麼大貢獻.

33. 工資深圳化 2016-03-11 08:55:26
星加坡 真係好 信和 就唔會過香港搵食啦.
為咗達到樓價公屋化 , 星加坡 宜家 係工作外勞化, 工資深圳化,物價 歐美化.
噤樣扭曲經濟,遲早有一日會爆煲.
34. 真真薯片 2016-03-11 12:36:45
30樓,

其實係地霸用香港人既錢去資助犯民反對起樓, 同時政府入面又有人配合(主要係貪憎), 所以香港“冇地”起樓

到689上台後, 啟德, 西九大局已定,唔夠樓住689話起新界東北又比人反, 公道講其實都幾無辜(當然波叔其身不正走去囤地搞劏房係死多兩錢重)
35. 好日子 2016-03-13 03:18:00

樓價大跌香港日子難過!

"很多人會質疑,樓價高租金高會影響經營成本,營商環境會變差,另一方面,年輕人上車會愈來愈困難,埋怨會愈來愈深。這些論調其實很正常,也沒有不對,但如果因為以上原因而刻意推倒樓市,對經濟發展會帶來不良後果。本人從事地產行業快30年,經歷不少起起跌跌,未見過樓價大跌時,香港人會有好日子過。"

36. 調整期 2016-03-13 12:19:04

現在香港樓市處於高位調整期, 震出弱者貨源, 好日子持續...

 

37. 一層自住樓 2016-03-13 13:31:42

香港實體經濟未爆煲!!!

立法會………..通過高鐵撥款…未來經濟仍未走向絕境. 財團有錢買貨, 當然要推跌過市來買啦, 一層自住樓的小業主,好難玩出玩入的…

 

38. 美國QE 2016-03-13 15:10:22

美國QE ,

小時候聽到QE,只會想到醫院。相隔多年,同一個簡稱有著不同意思,今天我們聽到QE,一定會想到美國的「量化寬鬆貨幣政策(Quantitative Easing)」。究竟此政策為何許物?常聽到坊間所謂:印銀紙。 如今的印銀紙行為,無須像 ...

美國QE ,影響到美股近5年度走勢與香港樓市都處於高台位處境中....

 

https://hk.finance.yahoo.com/q/ta?s=%5EDJI&t=5y&l=on&z=l&q=l&p=&a=r14&c=  

39. 引刀一快 2016-03-13 16:34:44
好一句“ 未來經濟仍未走向絕境 ”。

同意!“仍未”!
40. to 37/f 2016-03-13 17:13:25
通過左之後咪走到絕境囉

熱切期待完全冇貧富懸殊既香港
41. 香港不會 2016-03-13 22:52:34
熱切期待完全冇貧富懸殊既香港???
 
香港不會:  完全冇貧富懸殊既香港...香港是一個競爭性的地方...
強起弱跌, 智立愚敗, 在一個高科技管理的社區裡, 槍打出頭鳥,
歷史不會走回1917年的列寧革命年代, 因為1917年的列寧革命年代的人先後都成為現在的管理人...
42. to 41/f 2016-03-14 11:21:34
香港未來係唔會有覺得貧富懸殊冇問題既人

熱切期待
43. 無辜的 2016-03-14 21:36:08

香港是一個自由競爭性的地方...香港的現象就是人類的其中一個縮角, 你不滿意可以去美國住, 看看美國如何對付你...

不要在網絡上恐嚇其他無辜的市民...

44. 并 2016-03-15 17:57:33
20,人地德國GDP有幾勁你知唔知?
人地創新科技,樣樣都勁過香港,係因為德國人唔洗為左一間幾百呎既屋,而放棄好多創新思想.
而德國正正保護緊自己國家既強大,所以香港地產佬係唔會識呢樣野
45. 并 2016-03-15 17:59:51
香港已經不是一個自由經濟,97前你做生意你可以不同意見,97後,你做生意就一定要同對方一樣意見,呢D唔係自己經濟,只係大陸中共放落黎香港既白痴思想
46. 向飯 2016-03-15 18:42:25
40樓,點解你同反飯兄一樣咁白痴㗎,消灭貧富懸殊社會主義祖國都放棄la,你想香港同祖國打對台?獨立......特行?
47. 并 2016-03-16 10:27:43
48. 并 2016-03-16 10:28:11
49. to 46/f 2016-03-16 22:50:54
白痴仔,資本主義係國家滅忙既主要原因,邊個國家行都應該要打對台

你要支持你要死就"䑌"去大陸/美國定居.唔去搞壞大家個香港