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蔡志忠
2016年3月9日
物業市場應分為兩個市場
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  人們常說經濟好樓市就好,也就是說當經濟好,人均收入增加時,消費力自然也增強,當然也會惠及樓市。樓宇是人類居住的必需品,當人們賺錢多了,自然要改善生活環境,於是首次置業、細樓換大樓的個案就會立即增多,市場上甚至會出現買多一兩層樓作收租的投資者。

  在香港,我認為應該形容樓市好經濟好更為貼切,環顧過去,香港樓市上升並非單由經濟帶動,或者可以這樣說,在每個階段,香港樓市升幅均遠高於經濟增長幅度,我們看到經濟增長率多或少,對樓市並沒有直接影響。

地產好經濟就好

  原因是什麼?香港號稱國際金融中心,金融和地產是兩大重要經濟支柱。香港處於亞洲核心地段,4小時可直飛亞太區所有大城市,加上背靠祖國面向世界,自然成為經貿交流的重點城市。在這個彈丸之地,由於地少人多,房屋的內外需求十分殷切,樓宇不光是用來作居住用途,還成為投資保值的工具。

  地產業是香港經濟發展的重要部分,直接從事地產相關行業的人數達10萬人,間接關連行業的人也有20萬至30萬人(如:銀行、傢俬、裝修、律師行等),如此龐大就業數字,地產業的興衰對香港經濟起關鍵性作用,加上地產稅收也是政府庫房收入的重要來源之一,因此,地產好經濟就好這一論點,在香港以往的經歷就完全體現出來。

  很多人會質疑,樓價高租金高會影響經營成本,營商環境會變差,另一方面,年輕人上車會愈來愈困難,埋怨會愈來愈深。這些論調其實很正常,也沒有不對,但如果因為以上原因而刻意推倒樓市,對經濟發展會帶來不良後果。本人從事地產行業快30年,經歷不少起起跌跌,未見過樓價大跌時,香港人會有好日子過。

政府責任   不是幫助市民買

  筆者認為,香港的成功是因為金融和地產的成功,大多數港人的財產都投放於樓宇上,放棄地產業發展其他行業不切實際。政府的責任是要解決市民居住問題,而不是要幫助市民買樓,如果整天讓外界有一個錯覺,以為政府必須幫助市民上車,買不到樓就是政府責任,那麼社會怨氣會愈來愈多。到了有一天,連月入1萬元的年輕人也埋怨要買樓,樓價要壓低到什麼程度才能滿足他們?

  香港人喜歡學新加坡,為什麼不學習人家的房屋政策,將物業市場分為兩個市場,大興土木興建公屋、居屋和資助房屋,此一市場充分照顧本地人的居住需求。然後將另一市場劃分為私人市場,價格升跌由市場自動調節,政府盡量減少干預。這樣一來,既可保住最自由經濟市場美譽,又可使地產方面的稅收來源有保證。

 
 
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1. 學習 2016-03-09 11:37:44

[香港人喜歡學新加坡,為什麼不學習人家的房屋政策,將物業市場分為兩個市場,大興土木興建公屋、居屋和資助房屋,此一市場充分照顧本地人的居住需求。然後將另一市場劃分為私人市場,價格升跌由市場自動調節,政府盡量減少干預。這樣一來,既可保住最自由經濟市場美譽,又可使地產方面的稅收來源有保證。]

很正確!

2. 同意 2016-03-09 11:40:23
起多啲公屋居屋俾班基層住,唔駛成日嘈到拆天!
3. 反aa 2016-03-09 11:47:31
政府責任   不是幫助aa賣
4. 喜歡學新加坡 2016-03-09 12:23:04

 香港人喜歡學新加坡,為什麼不學習人家的房屋政策,將物業市場分為兩個市場,。。。。。。

同時學習嚴肅處理南亞人到港假難民犯案...

5. 中產人 2016-03-09 12:45:24
但中產最悲,買不起私樓又冇資格抽公營房屋。實情是中產才是經濟支柱。
6. 學新加坡 2016-03-09 12:45:28
新加坡共有約130萬外籍勞工南亞比重不少, 為什麼不學習人家的外籍勞工政策?
7. 終於面對現實 2016-03-09 12:47:05
經濟才是樓市升跌真正的因素,以往各下所謂剛性需求不知需求到那裡去了。
8. 向飯民說不 2016-03-09 13:48:54
樓上,你問下李卓人啦,現在香港甘民粹,市民超反智,邊甘容易輸入外勞。
9. 單向政治化 2016-03-09 14:50:51
to 8樓,

咁不如問埋陳婉嫻,成日在免費報紙寫文,反外勞
13. 學新加坡 2016-03-09 15:37:28
要學就要學足,凡事都管同擴大税網等。學D唔學D冇異東施效顰,到時仲大鑊。
14. 向饭民说不 2016-03-09 16:14:24
9楼,当然要问埋陳婉嫻,所以点输入外劳。

外劳其实是解决人口老化的一个方法。不过市民太民粹。只有等死
15. Danny 2016-03-09 16:32:17

起夠所有基層人士都夠住嘅公屋居屋,咁就和平了嗎?

某啲人係憎人富貴厭人貧,目的唔係上車買樓,係志在搞衰香港.

16. 井 2016-03-09 16:39:53

環球視野:德國政策 杜絕炒樓


德國憲法明確規定了「德國是一個高福利國家」,與醫療、教育一樣,保障居民住房也是政府的重要目標之一。這是所有房地產政策的核心出發點。因此,各級政府從來不敢通過抬高當地地價和房價,來增加政府的房租收入或稅收收入,德國也沒有任何一個地區的「支柱產業」是房地產。

看到周邊國家紛紛淪陷,德國政府沒少為此制定對策。大體說來包括保持供求關係平衡,嚴格監管租賃市場,土地私有制使開發商難以壟斷供應市場,房產貸款條件嚴格,新購房產制定高額綜合稅率,以及誰敢哄抬房價就把他送進牢房這一必殺技,保證了德國房價近40年來不僅沒漲反而下降的現象。

德國法律規定,如果地產商制訂的房價超過「合理房價」的20%,即為「超高房價」,構成違法行為。購房者可以向法院起訴,如果房價沒有降到合理範圍之內, 出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過「合理房價」的50%,則為「房價暴利」,便觸犯了《刑法》,構成犯罪,可以判處3年徒刑。

完善的房屋租賃市場,為保證德國房價的穩定起到了很好的牽制作用。據《中國日報》報道,在柏林居住數十年的華人反映,許多德國人一生都是租房住,德國法律保護租房者的合法權利,不允許政府或物業擁有者隨意調高租金,即使物價上漲也不得隨意漲價,而德國政府修建了大量的商品房,其標準與開發商對外銷售的房子沒有任何區別,幾乎可以滿足所有低收入家庭的住房租賃需求。

德國的租房合同大部份是無期限期,除非房東要收回房子自己住,否則不能要求房客搬走,如果房東強行趕房客走,那麼房客可以將房東告上法庭。房東也不能隨意提高房租,如果房租超過當地「房租指導價」的20%,那麼房客可訴諸法律,如果超過50%,法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。

17. 并 2016-03-09 16:42:21
所以德國可以擁有[

德國只有8000萬人口,為何能誕生2300個世界名牌?]

18. 引刀一快 2016-03-09 17:32:06
邪惡軸心國都專出名牌,中國和平崛起,所以就淨係得珠江橋牌。
19. 人工賓賓化 2016-03-09 17:43:28
學 星加坡 一樣死路一條.....
樓價壓到香港1/3~1/4 ,但係就搞到大部份工作都捭外勞霸佔,
雇主請人 工資 永遠只會捭 賓賓 價....
(但係 星加坡物價 係 香港 2~3倍 )
20. 德國名牌 2016-03-09 17:57:21
8000萬人2300名牌 有幾多個可以搵到錢呢??
一個名牌炒菜鍋,最少要賣到1500~3000蚊港紙一個,有幾多 虛榮怪 肯出錢買呢??
21. 嘟嘟 2016-03-09 17:59:31
政府樓宇政策偏向低下階層,靚地都會留來起公營房屋,而且新的公營房屋綠化及設施都好好,個個將來又賺大錢,,中產階級95-97年辛苦積蓄買左樓,用左二十年樓價剛剛才返舊日價就即刻比人打撃。相反住公營房屋者好多都在大陸、海外有樓,大把錢又要來爭住公營房屋,政府又仼由居屋公屋升值幾十倍自由買賣。其實政府如果限制公營房屋不能買賣只能交還政府,房屋問題可以即時解決。
22. 地產人 2016-03-09 18:05:39

完全同意咁講:

"政府的責任是要解決市民居住問題,而不是要幫助市民買樓,如果整天讓外界有一個錯覺,以為政府必須幫助市民上車,買不到樓就是政府責任,那麼社會怨氣會愈來愈多。到了有一天,連月入1萬元的年輕人也埋怨要買樓,樓價要壓低到什麼程度才能滿足他們?
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