主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 32191    回應 : 46
蔡志忠
2015年9月30日
做一個沒有堅持的樓市評論員
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  本文曾多次指出,香港人口不斷增加,房屋存在剛性需求,樓價易升難跌。然而當市場有變,政府毅然出手救市時,樓價便會正式宣告下跌。原因其實很簡單,政府政策傾向於基層,處處以首次置業者為先,因此不到最後關頭,也就是說樓市不到危難時刻,是絕對不會輕易撤招或減辣的。

  繼之前金管局局長陳德霖的放鬆按揭言論後,日前財政司司長曾俊華也罕有地提醒市民,樓宇供應大量增加,加上美國今年内加息的可能性很高,政府會在樓市有需要時作出政策調整,暗示當局隨時會減辣。大家平時見到的高官們,總是對樓市諸多刁難,總認定樓價過高必須抑遏,今天竟有這種表態,的確非比尋常。

高官言論轉軚   非比尋

  這意味著後市不容樂觀,陳局長和曾司長是政府機構裏舉足輕重的財金官員,非其他泛泛之輩可比,今天這樣表態,大家切勿輕視。不過,只是口頭警告,問題當然還沒那麼嚴重,如果一旦正式行動,即是宣布撤招或減辣時,恐怕大家已經躲避不及。

  有讀者質疑本人,既然身為樓市大好友,應當堅持己見到底,一直唱好下去。如某些末日博士一樣,無論何時何地,甚至10年20年,也要一直唱淡,這樣才能塑造個人形象,容易一舉成名。

  從個人名聲方面看,的確是語不驚人誓不休較為引人注目,然而從置業角度看,卻應該實事求是,面對現實作多方面思考。作為樓市評論者,見機行事並非壞事,該升時說升,該跌時唱跌,才對得起讀者。至於個人出名與否,或者會不會讓人譏笑左右搖擺,並不是太重要的一回事。

別對樓市心存怨

  筆者曾經於2013年初政府加辣時,認為樓價將跌一至兩成,結果樓市淡靜了七至八個月,樓價跌了6%-7%後立即回升,筆者隨之轉軚大力唱好,直到目前樓價於兩年內回升了近3成。今天又開始看淡後市,難免令人有隨風搖擺的感覺,不過筆者認為,樓市難免有升有跌,做一個沒有堅持的評論員,更是負責任的行為。

  然而,雖說看樓市不可太有原則,但是有一點大家還是必須去堅持,就是不可以對樓市心存怨恨,別老提地產霸權,更不可因為要反對高樓價,而立誓不買樓,否則的話,去看看那些埋怨者的後果吧!

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
1. 東方竹 2015-09-30 11:51:08

[然而,雖說看樓市不可太有原則,但是有一點大家還是必須去堅持,就是不可以對樓市心存怨恨,別老提地產霸權,更不可因為要反對高樓價,而立誓不買樓,否則的話,去看看那些埋怨者的後果吧!]

非常同意蔡生咁樣講!

2. 過眼雲煙 2015-09-30 11:55:33

唔堅持唱好或者唱跌,冇個人形象,係出唔到大名嘅,做大淡友或大好友至係明智選擇!

不過名聲都係過眼雲煙.

3. 過路者 2015-09-30 11:58:06

值得睇嘅文章,我完全支持!

 "從個人名聲方面看,的確是語不驚人誓不休較為引人注目,然而從置業角度看,卻應該實事求是,面對現實作多方面思考。作為樓市評論者,見機行事並非壞事,該升時說升,該跌時唱跌,才對得起讀者。至於個人出名與否,或者會不會讓人譏笑左右搖擺,並不是太重要的一回事。"

4. 不要抱存幻想 2015-09-30 12:05:25

 

不要抱存幻想!!!

梁振英指出,經過政府過去3年不斷努力增加土地供應,目前新樓供應已較過往大幅度增加,但政府明白目前本港住屋問題仍然嚴重,大部分家庭、包括年輕人仍然負擔不起現在的樓價,因此,政府會繼續努力。他表明:「具體而言我們不會『減辣』,我們會繼續增加土地供應。在需求方面我們繼續遏抑炒賣需求、投資需求和香港以外人士在香港買樓的需求。」

5. 預測 2015-09-30 12:29:03
記得有地產評論員前輩預測:
香港往後樓市會係梯級式往上前進,
但近年細樓超升左一級,希望細樓可以退回一級,
繼續按步打橫一段再升一級,豈不皆大歡喜
6. 亮劍 2015-09-30 13:45:44
周顯一個月前在明報咁講……

一般來說,樓價是在兩個先決條件之下,才會大跌,一個是供應大量增加,另一個則是購買力消耗盡了。

供應的大量增加,是在2017年後才會發生,至於地產市場的購買力,將會在樓價下跌了兩成左右,才會大舉出擊,趁低吸納,這一個過程大約需要兩年或以上,才會把潛在的購買力用光,這時才是樓價真正大跌之時。所以我認為,樓價大跌雖然遲早發生,但不是在今天,而是在兩年之後……

周顯呢個講解,與小弟這数年的沙盤推演近似。

呢次楼市上升週期,由 09 年 4 月開始,那時 CCL 大约做 60 点,大把新界楼百鬆 D 万,銀行按息係 H+0.7 %,你有 5% 首期連幾個 %使費,就可上車,在呢一刻只要你有做緊嘢,首置不難!
 
但隨着政府因應楼市「發燒」,主管房屋政策的官員們喺 09 年尾不斷堆沙包,企圖阻擋如潮洪流入市,那些掹掹緊的普羅大眾,就逐一被擠出準買家行列。
 
攪到最近兩年你無上百萬首期,每月供款只佔四成幾以下,你都幾難入埸。 

講楼市如果唔提供求關係,不如返屋企打機,有調查顯示,你香港每年要加近兩萬個單位入市場,楼市供求才能大概取得平衡,咁在 07 年起到呢家,你每年平均先得嗰一万个私楼單位(扣除拆卸)推出場,有帶個腦做人都知呢個係供不應求啦! 

必需品貨源渴市,一定行價高者得,所以這幾年能入場者,定必係有心有力有準備呢班,而且係最有實力那一群。 

咁那班有實際居住需要,但被排除出買楼行列那一群,呢家怎麼辦? 

他們不少仲同屋企人住,有D就喺呢幾年捱緊贵租,單單呢度隨時講緊有成 8 万個以上家庭 (每年欠成萬個)。 

睇翻政府同發展商呢兩叁年點玩,小弟粗略都估計倒呢 8 万幾個或以上家庭有何收場。

1 政府威逼利誘要發展商起 D 3~4 百呎單位出來畀佢「跑数」。
2 發展商順水推舟同你起细D、起多D,一來配合政府;二來將呎就價。 

攪到呢家發展商成手納米楼,那麼合理又正路的安排將會係咁: 

1 因為呢家有 3 D加重新入市好困難,小業主如非必要都不會「平沽」,咁發展商「參考呢口價」來訂定開售價,去 8~9 成貨好穩陣。 
2 因應邊緣上車客首期不足,而發展商手頭又大把優質平錢,咁唔夠借到你夠! 
3 要是纳米楼的楼價係三百呎賣 400 零萬,咁每呎平均都可賣萬幾,發展商勉強計倒数就照推。 
4 發展商手頭上的四五百萬纳米楼,大约有幾万伙,喺上述推盤法推你兩叁萬伙,應該仲未耗盡購買力,但價格要再上升,有難度呀,咁就是「高慢牛」格局。

不過如果……我話如果咋,大市輕微調整 6~8%,那麼不少之前抱觀望態度既人,就會睇住新高還價瘋狂入市,以免錯過呢一班車(死亡列車)!

但咁攪法反而會做成井噴,為後市種下爆煲的種子。 

PS 如果有人經歷過 97 年 6 月到 10 月呢一段楼市,就知點解雙頂殺人於無形之威力。
7. 反應太慢 2015-09-30 14:16:24
到了這個時候才話不尋常,現時高官還未減辣,樓價已有不少劈價盤了,如果聽你講,待高官出手時,已為時已晚⋯⋯
8. 東方竹 2015-09-30 14:24:21
亮劍兄仲係保持應有嘅水平,每次都咁認真回應,言之有物,我哋讀者鍾意,學到嘢!
9. Danny 2015-09-30 15:05:11

"從個人名聲方面看,的確是語不驚人誓不休較為引人注目,然而從置業角度看,卻應該實事求是,面對現實作多方面思考。作為樓市評論者,見機行事並非壞事,該升時說升,該跌時唱跌,才對得起讀者。至於個人出名與否,或者會不會讓人譏笑左右搖擺,並不是太重要的一回事."

我欣賞蔡生嘅言論!

 

10. 平庸 VS 負責 2015-09-30 16:05:27

很贊成您的“ 做一個沒有堅持的評論員”

 

但你的轉向也太慢了。。

 

你是一個負責的評論員 但相對來講, 也是一個平庸的評論員。。

 

11. 亮劍 2015-09-30 16:29:47

今年年頭我有講過整體楼市係先升後回格局;

而小弟亦認為,納米楼因升幅過大,過度透支未來升幅而牛皮;

最後我亮劍喺上年頭,亦已經多翻講投資者們,不要再入市搏埋最後呢段。

 

我再次重申,小弟絕不贊成下列人仕盲衝買楼:

 

1 份工危危乎者

2 4 ~ 5 成首期喺手者

3 要用家庭總收入 4 成以上供楼者

4 首期係借外人者

5 無買楼會輸大錢心理準備者

12. 亮劍 2015-09-30 17:12:03
大家都應該去过世界各地的主題公園,佢哋通常都有「返回機制」,「吸」個印仔,就可自由出入最少一次。
呢家嘗試想像一下,要是無咗呢個返回機制,咁除非你有急事處理、屋企有事要回家、不想再玩或有正經野做,否則你未玩完有乜理由「離埸」? 
例如某甲咁,同老婆連自住有三層,佢想沽一間楼換楼,咁就要面對:


雙重印花稅
更辣的壓测條款
三年SSD枷鎖
按揭息最少高0.7% 

返回機制如此辛辣,你明知跌硬都唔沽啦。 

人同此心,以後揸咗楼嘅業主,除非被發展商收楼,否則上咗車嘅人,任憑風浪起,打死都唔放 。

就算攪出人命,真的要揾間楼向上游,有閒錢的,就部署出租舊屋幫補,再買間一手自用,無首期既就雙租。


隨市區2手楼齡漸高;非首置的準業主年紀偏大;楼按政策越收越緊,就算你想去銀行做按揭,都借唔倒幾多,那麼投資者唯有以買永續債收息咁既心態入市。


呢家就算準業主有好多物業收緊租,現金流強勁,但正正係你「持貨多」,銀行「被迫」反而越保守,他們唯有先 FP 買野,然後等銀行上門撩起先同佢借。

結果2手楼供應及需求同步減少,成為有價無市格局,做地產代理嘅,真係要執生!

13. 迅 2015-09-30 17:30:42
亮劍兄分析有條有理
小弟經常有留意你的發言
小弟這幾都有參考兄台的分析做決策
獲益良多






14. 歷史長河 2015-09-30 20:13:05
對於政府出聲要減辣,市場上有不同解讀。普遍認為政府知道樓市要跌,以減辣來避免硬着陸。
小弟以為政府只是想激活成交量來彌補自由行減少,股市下跌等對經濟帶來的負面衝擊。樓市成交牽動各行各業,政策的微調可以輕易激活經濟。

正如辣招唔能壓抑樓市升勢,減辣也同樣唔會托起樓市跌勢。到現在,政府總該明白這個道理吧!
15. 打工仔 Andy 2015-09-30 20:24:55
亮劍兄

你講出好多人既心聲! 
16. 打工仔 Andy 2015-09-30 20:25:12
長河兄

正常來睇你講得啱! 不過,現在既正苦做野十分混亂! 唉......
17. 仲秋 2015-09-30 22:47:29

沒有嘩眾取寵嘅評論者,就係好嘅評論者,蔡生,你一啲都唔平庸!

蔡生又唔會告人,笑對攻擊者,有風度矣.

佢保持文章水平,文筆通順,咁至係中文水準表現.

18. 寫文章 2015-09-30 23:49:13

寫文章, 要搵睇場, 又要學啲示威黨團, 幫手唱拖, 如果你不跟隊叫萬歲, 仲要被圍攻...

19. 過路人 2015-10-01 02:24:10
看見亮劍的貼文,俾佢實際個案所感染,有文有路,中肯嘅描述令人佩服,亮兄寫多啲,
20. 西門吹雪 2015-10-01 11:41:42
亮劍兄所言甚是。
可是,人類卻是一種細膽怕死的生物。這麼理智既分析,當樓市平穩上升時,個個懂説。可是當市況改變,人心就會改變。眼見自己既物業跌左一兩成。好多人今日仲話死都吾賣,就算冇經濟困難,現金流充足,吾理辣稅多高,都無啦啦賣樓。特別係,已經十三年冇大跌市過。有幾多投資者有經驗,而又有能力應付跌市?呢d係人既本性,能夠勝過既人不多。
21. 西門吹雪 2015-10-01 11:44:01
所以我成日講,如果你諗住長揸二卅年,呢個時候最好吾好理佢升跌。吾好理d樓市新聞。免得受到影響做錯決定。是真心的
22. Danny 2015-10-01 12:40:26

"然而,雖說看樓市不可太有原則,但是有一點大家還是必須去堅持,就是不可以對樓市心存怨恨,別老提地產霸權,更不可因為要反對高樓價,而立誓不買樓,否則的話,去看看那些埋怨者的後果吧!"

唔好對樓市心存怨恨,講得好!

23. 運輸工人 2015-10-01 16:36:00
加息?加幾多先叫高?未加先驚!
如果加3厘叫高,咪等加到2.5厘先開始驚啦!
話唔定未來10年都加唔到1厘,繼續低息,咁咪攞來驚?
低年都唔借,等高先借咩?
要驚就驚正苦亂搞先真。
24. 哈哈6rf4 2015-10-01 17:13:22
冇錯唔應該對樓市心存怨恨,要怨恨係應該對嗰班視物業為投資品既資本家!應該諗辦法將呢班禍害社會既細菌清除!!
25. 好多事 2015-10-01 19:50:58
做人拎得起但放唔低,想每月供完樓,銀根仲可以好鬆動咁去下旅行食下靚嘢。一講話要加息個心就六神無主,又驚經濟差又驚生活質素下降仲驚失埋業㖭,唔好話加3厘加1厘我都驚佢哋做傻事累街坊。
一句到尾短視嘅唔該租屋住會適合啲。
26. 路人 2015-10-01 22:47:05
樓盤愈來愈少!點解?以往我在呢個網 click入去『搵樓/成交』,隨意輸入一個區,例如香港仔鴨脷洲,必定會顯出起碼一百幾十個放盤,但係近期只得車位和工業大廈有放盤,住宅只得番四、五個海怡半島,真係奇!好多區都係咁。
28. 亮劍 2015-10-02 07:07:35
有師兄分享真Sir post,他提出楼市有二十個階段,呢家又有幾多個已經出現左?
---------------------------------
所有循環之母:房地產 


目前正值1932年,我們身處芝加哥房地產審計協會。
現在是大蕭條期間,失業率大幅竄升,因此協會職員都很慶幸自己的工作還算安定。
這裡每天都有一點工作可做,例如將這個大城市所有房地產交易正確記錄下來等。
這些職員也提供類似「圖書館」的服務,民眾在此一次最多可以索取五筆房地產交易的文件資料。
協會一位年輕女職員注意到最近有一個看起來很不錯的男士經常使用這項服務,他常到協會索取這些檔案,而且愈拿愈多。
事實上,這個人看起來好像企圖取得該協會所有的存檔資訊似的,他的名字是赫莫.霍伊特。
 
透徹的調查 
 
這位追根究柢的男士目前三十七歲,他調閱的房地產檔案比平常人都多。
他在二十三歲時取得法律學位,目前在芝加哥從事房地產仲介和顧問。
他聰明絕頂,不僅希望成為市場上的一員,更想成為一個權威專家。
赫莫.霍伊特決定撰寫全球第一本有關房地價值值循環性波動的完整研究報告,他要利用這份研究取得經濟學博士的學位,如果能找到出版商,他這打算出版成書。
 
情況發展正如他所期望的那般順利。他在1933年取得博士學位,而他的論文也在同一年出版成書。
那是一篇絕頂優異的調查研究,總頁數高達519頁,裡面含括206個圖例和表格。
這本書的書名為《百年來芝加哥地區土地價值》(One Hundred Years of Land Values in Chicago),內容詳畫描述芝加哥擴張的每一段歷史,最遠追溯到l830年那個只有幾十間簡陋木屋的時代,一直到該地區在1933年成為他口中的蓬勃發展城市為止。這本書的第一部分(到第379頁為止)都在描述過去103年間的發展歷史,直到第368頁以後才進入真正的核心議題,探討土地價格的循環性波動。
 
他的發現是: 
.首先,一個可稱為「房地產循環」的現象確實存在。
.這種循環的運行速度很慢。
.儘管速度緩慢,循環的規模卻很龐大,一旦循環向下,衝擊也非常嚴重。
.房地產循環不一定會和原物料及股票循環同步—看起來投資人似乎經常在這三個市場輪流穿梭。
.通常要在循環崩潰的時候買進房地產,才能從這個市場獲得最大利益;不過,令人驚訝的是,賺到大錢的通常不是專家。
以上就是他的主要結論。
讓我們更深入逐一檢視以上每個結論。
 
霍伊特的房地產循環
 
霍伊特不僅研究這103年的統計數字,也檢視同時期的商業、政治與人口事件。最後他認為房地產循環包含以下二十個階段:

l.租金毛額開始快速上升。

2.租金淨額上升得更快。

3.由於租金飛漲,成屋的銷售價格也大幅上揚。

4.建造新屋有利可圖。

5.新屋工事增加。

6.信用寬鬆刺激建物數量增加。

7.「低本金融資」帶動新屋建築大幅攀升。

8.新屋開工消化閒置土地。

9.在景氣繁榮期間,人口預測趨於樂觀。

10.玉米田的新城市願景:土地分割法。

11.漫無節制的公共設施改善支出。 

12.各類房地產都漲到最高點。 

13.反轉走勢開始:市況呆滯。 

14.抵押回贖權取消的情況開始增加。

15.股票市場崩盤,商業活動普遍陷入蕭條。

16.進入損耗的過程。

17.銀行房地產貸款的寬鬆政策180度大改變。

18.陷入停滯與回贖權取消期。

19.存屋出清。

20.蓄勢待發,準備朝下一個繁榮期挺進,不過繁榮並非不請自來。


霍伊特發現在他進行調查的這103年期間,這一系列激烈的事件發展一共重複五到六次。

………………………………………………………………


基本上我亮劍同意房地產有循環,但最近四五年香港政府,試圖把部分要發生的情況扭轉。

由03年開始,上述一到四點已經發生咗或正在發生緊。


自09年開始,政府為防止楼市泡沫越吹越大,因此已經開始做嘢,呢度包括用各項行政及立法手段,「招呼」準買家,包括:


1 確保大家無過度持貨。

2 打擊短炒要人長揸。

3 買家的槓桿及供款佔入息比率,要處於低水平。


另一方面,就軟硬兼施,等發展商:


1 唔好頭腦發熱、不要高追。

2 唔好亂咁同D農地/廠地改規劃補地價,狂增「供應」。

3 要為小市民荷包/健康着想,要佢哋「慢工出細貨。」


以上總總措施加加埋埋,就是針對上述第五到十二点,目的係使「供應」處於「合理」水平,金融體系處於「健康」水平。


政府防火牆固若金湯,楼市只能招待強者,其餘那些邊緣買家全部要靠邊站,加上全球輪流QE,楼價拾級而上,大市欲跌無從,呢家成為高慢牛格局。
那些想玩「高沽低吸」者請死心,以後係玩鬥「揸」!!




29. 亮劍 2015-10-02 07:24:48
有些「磚家」話:「今天本港仍然身處低息環境,但回顧歷史,低息不可能永久持續,1990至1999年的按息平均接近10厘,今天息口僅約2.25厘與當時相比差天共地!!!」

我亮劍就認為在千禧年開始,香港逐步取消利率協議,舊陣時小市民供楼計按揭利息,係用最優惠利率(P)加上 2.x% 來計按息,而呢家如果你用(P)來計息,咁就係P減2.x起碼,來回爭成 5 厘息。 

而在取消咗利率協議之後呢5厘息係乜概念,我就用一個實際個案說明之:

你有個物業向銀行借貸 3 M,做 25 年分期,P 係 5.25 厘。

在 P 加 2 時代,按息計 7.25 厘

每月供款 : 21,684.21元
首年供款 : 260,210.47 元
首年利息 : 216,051.79 元
首年供本 : 44,158.68 元
首年息本比例 : 83.03/16.97 

在呢家係 P 減 3 時代,按息係 2.25 厘

每月供款 : 13,083.92 元
首年供款 : 157,007.05 元
首年利息 : 66,571.17 元
首年供本 : 90,435.89 元
首年息本比例 : 42.4/57.6 

如果加息三厘……

咁 P就是 8.25 厘在 P 加 2 時代,按息計 10.25 厘

每月供款 : 27,791.50 元
首年供款 : 333,497.98 元
首年利息 : 306, 243.18 元
首年供本 : 27,254.80 元
首年息本比例 : 91.83/8.17 

耶倫「如果」真的大加美國息,香港 P 去到 8.25 厘,計 P 減 3 ,按息就計 5.25 厘

每月供款 : 17,977.43 元
首年供款 : 215,729.18 元
首年利息 : 156,078.22 元
首年供本 : 59,650.95 元
首年息本比例 : 72.35/27.65 

在借 3M 楼按分 25 年供的個案中,你計 P 係 5.25 厘時, P+2 與 P - 3 的每月供款,相差可達 8,600.29 元(近 4 成);而首年利息支出,仲可達 149,480.62 元(近 7 成)!! 

香港利率協議的取消,對希望置業者係天大喜訊,因為來回爭呢约 5 厘息,會令小業主節省大量利息支出。

如果你睇完小弟上述講解,仲認為按息會上翻去 10 厘楼上,咁我唯有祝你好運!




30. 二少 2015-10-02 11:42:37
近日係灣仔一帶睇樓,嘗試學人鋤價20%,諗住執平貨,點知被人鋤返轉頭,叫我減租……
奉勸商舖租客們把握機會向業主要求減租至少30%,特别係幾威租客,多數成功。
31. 運輸工人 2015-10-02 16:25:15
146.01
大跌市
32. 獅子山妙語如珠 2015-10-02 21:36:24
銀行公會主席黃碧娟表示,近日公布的內地多項經濟數據顯示,內地的內外需求疲弱,提醒市場內地經濟下行風險仍在,但不認為內地經濟下行是由於股市表現欠佳所拖累,認為兩者無直接對照,她亦不排除內地會再有寬鬆貨幣政策,如減息及降準,以刺激經濟增長。

而由於本港及內地的經濟關連度較大,內地經濟下行必然影響香港,本港8月零售業總銷貨價值按年跌5.4%,黃碧娟認為,多個經濟數據顯示,本港經濟仍然受到外圍經濟影響,但經濟的波動時有發生,因此難以估計何時轉向,認為公會最重要是保持本港金融體制穩健,以應對經濟轉變。

她又指,本港樓價視乎供求,加上由於香港是國際城市,資金對投資有不同需求,故不評論現時是否樓市的「轉捩點」,但她認為美國會開始加息,提醒置業者要考慮中長線自身的負擔能力
33. 引刀一快 2015-10-03 03:31:04
政府防火牆固若金湯,楼市只能招待強者,”

强者?呢幾年都唔入市,但係就猛話入市唔駛怕,咁都叫强者,真係鐘咗個頭埋去嘅,係咩者?
34. 走水位 2015-10-03 07:50:00

香港私樓物業有130萬個以上, 有一半以上的強者永久不會出售物業, 而現在買樓的強者都是真正的強者, 企業家/銀行家出售企業資產, 攞住幾佰億資金都不知道買什麼東西好??? 而 林奮強 先生出售資產乃是走水位, 而走水位者經常會出洋相...所以我們不要加入恐嚇官員大隊...為自己積積蔭德.

35. 亮劍 2015-10-03 09:16:44
引刀兄……
要是你指桑罵槐講緊我,咁請你重新细看小弟呢年半,有那篇回應叫「不應該入市的人」去買楼?
小弟這年幾,只是叫持貨者在2017年中前,不要理會「言不由衷者的嘈音」,打死都唔好亂出嘢咋!
唔好加注、持有、沽出……照你理解是否係三種不同策略?
36. 引刀一快 2015-10-03 10:32:50
亮劍兄

我唔係指桑駡槐,係近大半年你老兄回應人連名都懶寫,特登模仿下你啫!

你所講果D” 不應該入市的人“,同” 言不由衷者的嘈音“,又係咪指桑駡槐呀?

講真,我不在”不應入市“之列,我絕對”言由衷“,但係依傢嘅勢頭,國家有5-6年難關要過,真有剛需買屋嘅人,幾乎都係”不應入市“。
37. 引刀一快 2015-10-03 10:45:08
亮劍兄

拖到後年年中,人地D樓花出晒嚟喇。依傢唔趁高潮出嘢,到果時先出嘢?
38. Marie 2015-10-04 00:58:47
看看近月市況,經濟逆轉,很多人已慢慢醒覺地產霸權及自由行的劇毒種子已開始在反噬香港社會和港人前途,那些發展商、大商家等等有關既得利益者這幾年已賺夠可以全家走資移民外國嘆世界,那會理下一代港人死活。
  
事實上在香港消費真的是貼錢買難受,租金昂貴令餐廳商店地方異常擠迫,服務態度又日益惡劣,貨品價錢又因租金貴得離譜,滿街都是"服務"內地遊客的老千騙徒,市容每況愈下,計程車司機態度惡劣,拒載頻頻;去過日本旅游,回到香港完全感受到當中巨大差異。大多商戶都要謀取"暴利"才足夠交租,但普羅大眾已用大部分工資供/租樓房,根本無力再去消費。這些所有退步墜落跟民不聊生都是地產霸權跟自由行洐生出來的禍害。

在地產霸權同自由行這些"容易錢"之下,令到香港人開始嫌其他遊客煩,嫌其他行業賺錢慢,令到香港人失去了發展新興產業的動力和過去最寶貴的十年,看看星韓過去十年完成了什麼,您就知自由行和地產霸權對香港經濟結構的嚴重傷害,不過最後就只有地產商大業主得益,但付出卻是香港整整下一代人的前途。香港人現在已變得又笨又遲鈍,集我們競爭對手的缺點於一身: 語言差、零創意、高惰性、自欺欺人、大商家壟斷主要行業、貧富越趨懸殊,各行各業不知不覺已落後於人,現在大圍環境逆轉無力轉身,根本完全自甘墮落。 

那些唯利是圖的地產商和商戶根本沒有當過"本地客"是人,當港人好像尿壺一樣,不需要時(極多自由行來港買樓購物時)嫌我們臭,嫌serve港人太麻煩,白眼港人左揀右試;現在尿急(自由行減少,生意跌)又要爬過來要本地人救他,真是極盡厚顏無恥。繼續付款只會令政府和發展商認為香港人只是一個毒癮極深的道友一樣,沒有它們的白粉不成。 

人家星加坡產業均衡,互惠互利,他們一樣沒有資源,更加不像香港有中央支持什麼"通"及什麼貿易協定,但人家人均GDP早已超越我們香港;人家沒有地產霸權,也沒有一年誇張的幾千萬自由行撐住,看看星加坡,大家就知道根本整個劇本就是發展商、大商家這些既得利益者跟港府編出來的大話和催眠: ~~~ 香港一定"需要"高樓價和炒賣資產跟自由行去續命,根本沒有能力開拓其他產業云云~~~。

董伯因8萬5被夾下台,貪曾一事無成但配合地產霸權肚滿腸肥,CY增房屋供應但日日比人針對做新聞,總之敢動樓價者亡,可見這些地產霸權的"地主會"黑暗力量在背後不斷用錢去動搖威脅樓價的人,佢地影響力現在已經完全凌架在特首和中央之上。
 
如對香港有心,請將上文用FB或WhatsApp或各大論壇轉載出去,利用每分力量救救香港,謝謝!
39. 等待到最佳時機 2015-10-04 01:12:26

什麼時候買樓, 根本是一件很難預測的事...2003年你買佐未?

什麼時候賣樓, 也根本是一件很難預測的事...1997年你賣佐未?

如果你到目前為止,都不敢買樓, 你根本不需要買樓...

現在,擁有已經供完/買下樓房的永久業主, 他們不會隨便沽空資產, 因為,他們都是在不規則的有能力買樓的時候買下樓房的...

對大多數小業主來說, 有能力買樓的時候,就是最佳入市時機,

信不信,你就等待到最佳時機啦...

 

40. 維多利亞港臭屎海水 2015-10-04 01:31:57

  回應   Marie  我不知道你是高智商/低智商的人,

香港根本是一個死港, 政府高官僚體系每年開支895億, 社福開支569億, 是否由你去支付, 最近香港土地拍賣, 李超人, 大新地入標都投唔到, 內地地產公司投到,創歷史新高價,

等香港蛀米蟲/寄生蟲救香港,飲維多利亞港臭屎海水就有份...

41. 引刀一快 2015-10-04 07:21:39
To 40樓 

係大陸造市,佢地怕香港冧市,起骨牌效應,所以用呢招,不過呢招有冇效果,真係難講。
42. 高位整固 2015-10-04 12:42:29

現在, 二手樓交投冷靜的原因, 大家都在等待下跌的期待, 大市是否甘順灘, 話跌就跌?

未必, 睇其格局, 是在一個高位整固, 牛皮橫行的格局多...不會輕易下跌...

43. 要樓市保持平穩 2015-10-05 08:55:37

 

財政司司長曾俊華表示,就市場預期樓市將會下調,港政會否調整政策「減辣」。曾俊華稱政府目標是要樓市保持平穩,未來會繼續這個目標

 

44. 神算 2015-10-05 09:57:11
亮劍,

啲堅離地成交咪反影晒你講嘅息差囉,但總會去到臨界點。
45. 猶疑不決 2015-10-05 10:56:29

 

過往, 好多想買樓的人, 都曾經擁有買樓上會的機會, 一個等待最佳時機才買樓的念頭, 錯失了十二年致六年間的美好光音...猶疑不決的性格人最近選擇躂訂/躂定離場,...買樓最嫉六魂無主...

 

 

46. 亮劍 2015-10-05 11:43:45
亮劍,啲堅離地成交咪反影晒你講嘅息差囉,但總會去到臨界點。
 
在今年4月27日…… 

小弟喺地產網發表的回應,主要係針對有心有力有需要嘅準買家,因此我由始至終都反對 :-


連幾成首期都無;
要全家總動員左撲右撲才勉強班倒水上車;
每個月要用 40 %家庭入息以上才供得掂楼嘅準买家;
盲搶------


呢個世界勉強無幸福,今時今日呢 D 上車「機會」,請「讓畀」那些對上幾年,每年都在磚頭狂執錢嘅家庭,等他們的子女「上車先」!


因此我認為金管局呢次篩走邊緣買家,係逼於無奈之舉。

47. 現在香港人 2015-10-06 13:36:52

現在香港人買樓精神情緒, 就如精神恍惚一樣搖擺不定...