主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 32772    回應 : 61
蔡志忠
2015年10月7日
歷史會否重演?
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  在專家一面倒的唱跌聲中,樓市軌道轉向幾乎已成定局。究竟樓價會否如一眾專家的預期,大跌兩成至三成,可能還是言之過早。大家可以從未來幾個月的樓價指數裏看出端倪,如沒意外,指數每個月只會下調1%左右,因此相信在短期內,樓價出現大跌的機會仍然很微。

  然而,當各位打開報章雜誌看一些地產新聞時,肯定到處可見樓價下跌一至兩成,甚至三成的成交個案報導,而準買家去市場尋找筍盤時,卻會因為找不到跳樓貨而為之氣結。這到底是怎麼一回事?我只能告訴大家,這就是內行人跟外行人的分別。

低價成交是媒體焦點

  未買樓的人總希望樓價多跌一些,讓自己可以尋到心頭好。在主觀的意識形態下,對於那些大跌的言論和低成交價報導,自然是深表認同,從而忽略了一些客觀的事實。其實行內人就會知道,那些超低的成交個案只是廖廖可數,因為是媒體的焦點所在,所以大家看不到那些篇幅較小的高價個案。

  當然,假如後市一直被看淡,如政府常常警告市民,又要加息又增加供應,還有經濟前景悲觀等等不利因素之下,買家都選擇不買樓或遲些買樓,樓價難免會一跌。不過目前樓市並非沒有購買力,在政府「3D辣招」仍然生效時,新樓市場成交依舊暢旺,大家不能否認的是,樓市的確存在剛性需求。

  筆者經常說,政府出手救市,就是樓價下跌之時,也可以說當供過於求時,樓價便有機會下跌。今天當局還在利用辣招捆綁二手樓供應,加徵重稅趕走外地買家,仍在購買時間等待供應來臨。在如此情況下,樓價又怎會大跌?

恐慌心態 不敢趁低吸納

  猶記得2002年,當時沒有地產辣招,政府宣布暫停居屋供應和減少興建公屋,市場仍然供過於求,那時的樓價跌至谷底,買家如果選擇那個時候買樓,他們肯定個個中了六合彩。可惜在低位懂得入市的人始終很少,這一點樓市跟股市很相似,恐慌的心態使人們不敢趁低吸納。

  如今特首和財金高官口徑不一,政策各自表述,顯然他們對於樓市走勢持不同看法,在這樣的情況下,樓價似乎難以大跌。那麼究竟甚麼時候樓市才是最低迷呢?

  假如有一天,政府內部意見一致,像當年一樣宣布減少樓宇供應,取消所有地產辣招,那麼就是淡友們渴望的日子來臨,到時千萬要把握入市良機。不過,歷史往往難以重演,這個日子會不會再來,真是天曉得!

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
1. 小業主 2015-10-07 11:44:40

我好同意蔡生講法,恐懼令人唔敢入市.

"猶記得2002年,當時沒有地產辣招,政府宣布暫停居屋供應和減少興建公屋,市場仍然供過於求,那時的樓價跌至谷底,買家如果選擇那個時候買樓,他們肯定個個中了六合彩。可惜在低位懂得入市的人始終很少,這一點樓市跟股市很相似,恐慌的心態使人們不敢趁低吸納。"

2. Danny 2015-10-07 11:49:08
歷史唔會重演嘅,香港人吸收經驗教訓,借貸率好低,供樓好地地冇問題,低息環境很長,就算加都係低息,負擔唔大叫人大平賣好困難.
3. 歷史長河 2015-10-07 12:06:36
歷史會重演,不過唔會簡單重複。歷史是人類創造的,人類本性唔會變,而每日行為則變化多端。所以有兩句話:「天下本無事,庸人自擾之」,「人無遠慮,必有近憂」。共勉。
4. 春天來臨 2015-10-07 12:11:56

"假如有一天,政府內部意見一致,像當年一樣宣布減少樓宇供應,取消所有地產辣招,那麼就是淡友們渴望的日子來臨,到時千萬要把握入市良機。不過,歷史往往難以重演,這個日子會不會再來,真是天曉得!"

今天政府仲要大量增加土地供應.仲想對樓市加辣,何來大跌市?

5. 亮劍 2015-10-07 12:26:44
為何楼價在政府又出胡椒噴剂,又施放煙霧弹都唔跌呢?

請看下列数据!(本人只是業餘上網找資料,有錯希望大家指正)。

最近兩叁年由農地/工業地轉住宅地的全新大型屋苑楼花,有下面幾個:

07年7月20日,高埔村,補地價金額约 26 億,後來起咗爾巒,总計有 780 間楼。

07年8月9日,大埔鳳園,補地價金額约 26.5 億,後來起咗嵐山,总計 1071 間楼。

08年3月18日,將軍澳第85区,補地價金額约 28.74 億,後來起咗峻滢,总計有 1777 間楼。

08年7月10日,元朗龍田村,補地價金額约 21.3 億,後來起咗溱柏,总計 1620 間楼。

10年2月4日,落禾沙,補地價金額约 96 億,後來起咗迎海,总計约有 3500 間楼。

10年4月8日,元朗十八鄉,補地價金額约 23.35 億,後來起咗尚悦,总計 2580 間楼。


而其餘未公開發售既大規模補地價項目有:

10年3月1日的元朗15区(YOHO Town3期),補地價金額约 71億。

11年10月13日的西貢大埔仔(THE CLEARWATER BAY),補地價金額约66.4億。

11年8月12日的錦田沙埔(峻巒),補地價约70.21億。


在此之後,大型補地價的成功個案(MTR項目例外),我好似唔多覺。



政府呢個需求管理,只重減少需求,但他們不知道供應在另一方面縮減咗,而呢度條條係大数呀……波叔!
6. 杞人憂天 2015-10-07 12:58:39

中原城市領先指數 CCL 

處於一個大形派發區中, 沒有重大事件, 難以急跌, 自己只嚇自己, 杞人憂天...

7. 亮劍 2015-10-07 12:59:18
2014 年 8月9日舊新聞,以下所提及的土地改變用途申請,借問波叔進展如何??

【等待審批】
元朗區存在大量申請中的住宅項目,部份計劃甚至還處於有待城規會批准的階段,當中大部份屬於元朗大地主之一的恒地所有,恒地現時申請中具規模的發展項目粗略計算牽涉逾4,000伙,除不斷觸礁的南生圍項目1,600伙,錦田南江下圍地盤正申請興建16幢共1,566伙,而毗鄰錦上路站的東匯路項目,則打算提供475伙,另有和生圍濕地復修及住宅項目提供400幢洋房。另一個大地主新世界,在練板村及榮基村皆有項目申請中,計劃分別可興建約270幢及150幢洋房。
8. 引誘你前往購置 2015-10-07 13:13:03
歷史會否重演?
日本會否再次入侵中國???
現在日本擁有大量空置房屋, 引誘你前往購置...風水輪流轉...
9. 四眼仔 2015-10-07 14:32:30
蔡生說得好! 有些人對自己過往失敗過的事情,無論客觀條件怎樣,仍會堅持抱著死不罷休的態度,常是因為那些人好要面子,不能正確面對自己的失敗,盲目地去說服自己去相信..它終有一天會實現的..所以那些人每天都會洗自己和別人的腦一次,直到他們想像的事情出現為止.
10. 運輸工人 2015-10-07 15:19:57
祝Donald生日快樂。
11. 打工仔 Andy 2015-10-07 15:20:15
歷史會不斷重演的!
12. CD ROM 2015-10-07 17:53:55
最慘係一般歷史重演, 當局者都要在完結時才能發現呢.............
13. 向饭民说不 2015-10-07 18:03:58
太阳底下无新事。
14. 滿記 2015-10-07 18:59:08
非常客觀,實際的文章。
當跌了五個巴仙,等待已久的購買力又出來。
15. 滿記 2015-10-07 18:59:14
非常客觀,實際的文章。
當跌了五個巴仙,等待已久的購買力又出來。
16. 老師 2015-10-07 19:17:04
若非曾特首,楼市绝無今日的生機。請各位曾受過Donald恩惠的朋友,為今日曾前特首的遭遇,同声一哭_
17. 老師 2015-10-07 19:17:05
若非曾特首,楼市绝無今日的生機。請各位曾受過Donald恩惠的朋友,為今日曾前特首的遭遇,同声一哭_
18. 文斯 2015-10-07 22:01:06
     一直以來都有追看蔡先生对楼市走向分析的文章,从中得益良多。他那中肯、客觀的分析也令人折服,再加上可欣賞其深厚的語文功力,流暢的文笔,让读PP者耳目一新。
     
      今天蔡老板此文,应能让楼市大淡友們陷入深思,市場真的是那麼慘淡吗,或有些似2013第四季度那樣。
19. 鄧學士 2015-10-07 23:11:02
可以過百既百分比上升,我就想不通點解二三成下跌都冇可能
20. 鄧學士 2015-10-07 23:15:04
港交所由百幾變幾百時啲分析員都話佢唔大機會碌返落百幾,但又真係得咗喎
21. 鄧學士 2015-10-07 23:20:29

咁都叫客觀,係咪儍ga,我懷疑筆者係咪做生意既,元氣壽司家下賣緊十幾廿蚊碟,佢如果見咁多人食就慢慢加到百蚊碟睇下仲會唔會咁多人食?樓市亦一樣,點解咁貴成交咁低?若然咁值錢,點解成交反而唔上升?
22. 有驚無險 2015-10-07 23:37:21

曾先生 曾經為救十餘萬 負資產 脫苦海, 希望他大步躝過......有驚無險啦...

23. 走入贏家的行列 2015-10-07 23:45:04

 

一直未買樓的人一直是輸家,

他們永遠不會走入贏家的行列...

 

24. David 2015-10-08 00:55:24

total agree, mr choi.good point!

25. Max 2015-10-08 01:42:16
蔡生比較中肯,為好淡雙方同時落墨,機會均等!
同時感激為香港做出貢獻的前特首 曾爵士!望有驚無險!
26. 奇妙 2015-10-08 02:40:45

亮劍兄,

其實劏房波這幾年的供應,有許多都是面積很少的一人單位,根本不是供應給家庭用。或者應該說這些單位只是供破碎家庭使用。這些單位不能滿足正常家庭自用需要,就算有八萬五個都無助解決正常家庭自用需要。而投資者基於3D存在,利潤考量及破碎家庭(包括單身人士)的負担能力及需要及其後幾年大量供應,亦會懷疑其投資價值。買這些貴價單位坐艇就必然了。然而,這應不能影響舊一点同樣小型破碎家庭單位的價值,因為兩者呎價無可比矣。如果唔係劏波都唔會holdD咁嘅單位博到收購,博唔到其租值回報也可觀。新破碎單位在這幾年應該無得比。不過這就苦了些不知就裡的整天只忙着工作為家庭糊口而闇於地產的勤勞港人。當他們買下來住一排就領會到住劏房帶來的壓力,民怨的積累,奇妙地劏波又記一功。

27. 中肯 2015-10-08 07:18:15
冇買點算贏輸?冇賺冇蝕
28. 文斯 2015-10-08 07:40:20
      从息口角度看:欧、日、中國经济持續不振,美國也好不到那裡去,大幅加息談何容易,最多就是象徵性地加0.25厘后暂停。

      从香港現今的生活模式看:老人家为减少与子女間的磨擦,有能力的话都會尽量帮子女置业,相見欢同住难,自古以来该如此,此也是刚性需求的一種。
29. 元朗人 2015-10-08 08:37:10
很同意16樓对曾特首讃言。

如一位地產界或業主衹懂鬧曾生,真令人費解兼覺得佢忘本。
30. 引刀一快 2015-10-08 09:21:10
To 19樓 鄧學士兄



樓價升100%,咁祗要跌50%就會還原。由100萬升到200萬嘅屋,跌25%已經係減50萬,通常,都係等佢減咗一段,再估一段,比較靠譜。

31. 不只看1個月 2015-10-08 11:35:01

 

陳德霖-樓市轉勢否-不只看1個月

 

 

32. 文斯 2015-10-08 12:14:00
     10一12月份将是楼市的静默期,2016年就难说,就算下跌,也绝不會超過5%,有可能,静待者将重新考慮入市。大家应知悉,現深圳较好地段已每平方超越5万人民幣,按此概念,香港樓价实不算贵。依现观世界经济表現,低息将是不二选择,也就是说低息将持續一段颇长时间。
33. 文斯 2015-10-08 12:15:47
     10一12月份将是楼市的静默期,2016年就难说,就算下跌,也绝不會超過5%,有可能,静待者将重新考慮入市。大家应知悉,現深圳较好地段已每平方超越5万人民幣,按此概念,香港樓价实不算贵。依现观世界经济表現,低息将是不二选择,也就是说低息将持續一段颇长时间。
34. 滿記 2015-10-08 14:08:58
中肯評論,實際的預測
35. 滿記 2015-10-08 14:09:43
中肯評論,實際的預測
36. 末季樓價 2015-10-08 18:42:09

趙國雄:末季樓價或有輕微升幅 不見樓市有下行壓力

37. 地產人 2015-10-08 18:55:32

To:樓上文斯兄,看來閣下都唔係太睇淡後市,即係樓價跌唔到幾多,咁嘅話政府一定唔撤招,我同意樓價唔會大跌,某啲人只係講驚嚇言論而已.

不過樓市有排靜,二手冇成交,經紀前景暗淡!

38. Tony 2015-10-08 19:32:00

我信好多人一知半解,唔係地產代理唔知好多市場走勢.

 "然而,當各位打開報章雜誌看一些地產新聞時,肯定到處可見樓價下跌一至兩成,甚至三成的成交個案報導,而準買家去市場尋找筍盤時,卻會因為找不到跳樓貨而為之氣結。這到底是怎麼一回事?我只能告訴大家,這就是內行人跟外行人的分別。"

39. 過客 2015-10-08 22:34:49

今天嘅電視又報導樓價指數創新高,點搞呀,一眾淡友,你哋講咗成年樓價跌.

宜家樓價繼續升,點解你哋唔醜怪,仲成日鬧人,你們知道甚麼是厚顏無恥嗎?

40. 哈哈 2015-10-08 22:35:16
歷史會否重現呢個唔係一個問題,問題歷史應該唔應該重現!

好明顯而家係必需重現既!
樓市一日唔冧香港必亂!
41. 自毀前程 2015-10-09 03:20:56

樓價上漲,  是社會發展的必然,  哈哈一族不斷發出網絡恐嚇言論是沒有任何作用的,  如果你走上犯罪的道路上, 就只會自毀前程...無論你如何恐嚇, 樓價還是上漲, ...

 

42. to 42/f 2015-10-09 14:02:04
樓市步向0成交!餓9死哂你地班廢物agent 就係而家既必然!

玩投資樓市最後實冇好下場!熱切期待!
43. 熱切期待乜 2015-10-09 14:34:01

登上樓王

特首、行政會議成員及政治委任官員的利益申報資料已更新。特首梁振英申報的利益與去年相若,包括與太太合共擁有7個住宅物業。至於勞工及福利局局長張建宗,申報的物業由8個增至9個,繼續是最多物業的官員,榮登「樓王」。

政府昨公佈最新的申報資料。繼續成為「樓王」的張建宗,資料顯示,其妻在東區添置一個尚未落成的住宅單位。

梁振英及太太唐青儀共同擁有山頂兩個相連空置物業、南區一個出租住宅物業;海外物業方面,包括新加坡兩個出租住宅物業;梁太則在英國擁有兩個住宅物業作家庭居住。

梁太在英有兩住宅物業

梁振英亦繼續是Lotvest Ltd的公司股東,亦已將所有Wintrack Worldwide(BVI)及附屬公司,以及DTZ Holdings Plc及附屬公司的股權,以信託形式持有。

政務司司長林鄭月娥則分別在蘇州及英國劍橋郡擁有住宅,其夫在廣東中山添置一個自住單位,以及本身持有一個位於英國劍橋作出租用途的住宅。但政制及內地事務局局長譚志源,卻減持港島南區一個空置車位。

湯家驊更正資料
有報道稱,公民黨議員湯家驊涉嫌漏報作為一間公司股東或董事的身份,公司去年出售一個持有物業,帳面賺逾500萬元。湯稱是助理填寫公司英文名時漏了一個字,已更正資料

44. 運輸工人 2015-10-09 16:26:43
大跌來臨,今年出貨就是贏家。
CCL:146.45
45. 大跌談何易 2015-10-09 17:11:36

今年出貨就是贏家...大跌談何易...

 

 

 

46. middle middle class 2015-10-09 17:22:20
同意 16 及 22 樓。  希望曾生冇事。
47. 如何大跌 2015-10-09 17:39:21

都話, 大地產商玩你囉...如何大跌?

 

 

48. 運輸工人 2015-10-09 19:01:52
曾生有事梁生都走唔甩
49. 引刀一快 2015-10-09 23:34:20
其實跌得大唔大,就係取决於想走嘅人多唔多,最大粒果D都走貨,走勢都明朗咗喇。
50. 多餘的 2015-10-10 00:08:14

現在講樓價起跌根本是多餘的...

 

 

51. 東方竹 2015-10-10 01:20:25

今年樓價升咗一成,也即係話今年冇上車者輸咗一成,未來樓市走勢難料.

今年冇買樓者係唔係贏家,答案唔知,相信未必贏得到.

不過需要居住而冇買樓,選擇咗租樓者,肯定輸咗租金.

52. 睇東方變窮人 2015-10-10 11:25:59
你日日叫跌偏偏唔跌,歌仔有唱:又三年,又三年..............
53. 捆綁樓市 2015-10-10 11:53:10

現在香港盛行捆綁樓市起跌族...

 

 

56. 虛偽媒體 2015-10-10 19:27:51

同意媒體鍾意嘩眾取寵.

[未買樓的人總希望樓價多跌一些,讓自己可以尋到心頭好。在主觀的意識形態下,對於那些大跌的言論和低成交價報導,自然是深表認同,從而忽略了一些客觀的事實。其實行內人就會知道,那些超低的成交個案只是廖廖可數,因為是媒體的焦點所在,所以大家看不到那些篇幅較小的高價個案。]

57. 越想買樓的人 2015-10-10 23:41:58

導覽、 搜尋

維基百科目前還沒有名為「羊群行為」的條目。 請在創建這個頁面之前先在維基百科上搜尋「羊群行為」,檢查標題是否重複或寫錯。

弗里德里希·威廉·尼采
尼采經典語錄名言名句欣賞:1.每一個不曾起舞的日子,都是對生命的辜負。 2.其實人跟樹是一樣的,越是嚮往高處的陽光,它的根就越要伸向黑暗的地底...
 
越想買樓的人,
越是想樓價跌???
58. 引刀一快 2015-10-11 01:40:00
To 57樓

用詞合理即可,冇必要以維基是否收錄爲准。

喺呢個論壇出現嘅人士,基本上全部都對房産有興趣,觀點差別主要在兩點:
1,現在是否高位、是否入市良機?樓市會否轉向?
2,房産是否投資唯一良策?
59. 入市良機? 2015-10-11 13:42:38

"未買樓的人總希望樓價多跌一些,讓自己可以尋到心頭好。在主觀的意識形態下,對於那些大跌的言論和低成交價報導,自然是深表認同,從而忽略了一些客觀的事實。其實行內人就會知道,那些超低的成交個案只是廖廖可數,因為是媒體的焦點所在,所以大家看不到那些篇幅較小的高價個案。"

蔡生欠公道 , 早排有超高破頂的成交個案亦是廖廖可數 , 也是媒體的焦點所在,所以大家也看不到那些香港經濟轉差 , 未來兩三年有大量供應湧現 , 美國加息週期準備開始的客觀壞消息 , 点解蔡生不提醒讀者呢? ?

60. 港元注資45億元 2015-10-12 14:17:20
歐美股市連升6日,今早亞太區股市除日股休市外,普遍造好,港股上周亦類升952點,反映第四季開季較上一季度為好,由於上周五傍晚金管局為港元注資45億元,有機會有更多資金流入港股,
61. 睇得通 2015-10-13 00:13:00

投資成功與失敗?

什麼時候買樓好? 當然是2003年啦!!!

如果你直至《佔領中環》一役, 仍然未動快子, 這一飯餐美食就基本上食不成了,

現在是進入強者/有準備競爭者冒險世界, 少啲膽汁都不敢入場, 問題是你有冇膽量啫.

終觀1997年投資風險,當年負資產約佔10%左右, 而且大部份負資產已經在2009年前後已經消失, 而現在大部份成功投資者都得到超過880%以上的成功系數, 失敗的5%--10%,基本上已經輕鬆帶過啦,…沒有失敗的開始,那有成功的收益回報呢???

智者多慮,小市民就會驚慌失措,不知道如何自處好???

現在香港有728萬人口以上, 家庭約265萬個,私樓約140萬套房, 過往12年,大多數賣出樓房的人,都難以買回平價的物業, 正正是偷雞不著蝕把米…

62. 再注資近70億港元 2015-10-13 20:32:28
港元匯價強勢,再度觸及強方兌換保證,金管局再注資近70億港元入銀行體系,令周四結算的銀行體系市場結餘增至逾3679億港元
63. to 61/f 2015-10-14 09:18:27
收X啦地代仔,得閒不如出去跑數唔係餓q死你!