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蔡志忠
2015年10月7日
歷史會否重演?
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  在專家一面倒的唱跌聲中,樓市軌道轉向幾乎已成定局。究竟樓價會否如一眾專家的預期,大跌兩成至三成,可能還是言之過早。大家可以從未來幾個月的樓價指數裏看出端倪,如沒意外,指數每個月只會下調1%左右,因此相信在短期內,樓價出現大跌的機會仍然很微。

  然而,當各位打開報章雜誌看一些地產新聞時,肯定到處可見樓價下跌一至兩成,甚至三成的成交個案報導,而準買家去市場尋找筍盤時,卻會因為找不到跳樓貨而為之氣結。這到底是怎麼一回事?我只能告訴大家,這就是內行人跟外行人的分別。

低價成交是媒體焦點

  未買樓的人總希望樓價多跌一些,讓自己可以尋到心頭好。在主觀的意識形態下,對於那些大跌的言論和低成交價報導,自然是深表認同,從而忽略了一些客觀的事實。其實行內人就會知道,那些超低的成交個案只是廖廖可數,因為是媒體的焦點所在,所以大家看不到那些篇幅較小的高價個案。

  當然,假如後市一直被看淡,如政府常常警告市民,又要加息又增加供應,還有經濟前景悲觀等等不利因素之下,買家都選擇不買樓或遲些買樓,樓價難免會一跌。不過目前樓市並非沒有購買力,在政府「3D辣招」仍然生效時,新樓市場成交依舊暢旺,大家不能否認的是,樓市的確存在剛性需求。

  筆者經常說,政府出手救市,就是樓價下跌之時,也可以說當供過於求時,樓價便有機會下跌。今天當局還在利用辣招捆綁二手樓供應,加徵重稅趕走外地買家,仍在購買時間等待供應來臨。在如此情況下,樓價又怎會大跌?

恐慌心態 不敢趁低吸納

  猶記得2002年,當時沒有地產辣招,政府宣布暫停居屋供應和減少興建公屋,市場仍然供過於求,那時的樓價跌至谷底,買家如果選擇那個時候買樓,他們肯定個個中了六合彩。可惜在低位懂得入市的人始終很少,這一點樓市跟股市很相似,恐慌的心態使人們不敢趁低吸納。

  如今特首和財金高官口徑不一,政策各自表述,顯然他們對於樓市走勢持不同看法,在這樣的情況下,樓價似乎難以大跌。那麼究竟甚麼時候樓市才是最低迷呢?

  假如有一天,政府內部意見一致,像當年一樣宣布減少樓宇供應,取消所有地產辣招,那麼就是淡友們渴望的日子來臨,到時千萬要把握入市良機。不過,歷史往往難以重演,這個日子會不會再來,真是天曉得!

 
 
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1. 小業主 2015-10-07 11:44:40

我好同意蔡生講法,恐懼令人唔敢入市.

"猶記得2002年,當時沒有地產辣招,政府宣布暫停居屋供應和減少興建公屋,市場仍然供過於求,那時的樓價跌至谷底,買家如果選擇那個時候買樓,他們肯定個個中了六合彩。可惜在低位懂得入市的人始終很少,這一點樓市跟股市很相似,恐慌的心態使人們不敢趁低吸納。"

2. Danny 2015-10-07 11:49:08
歷史唔會重演嘅,香港人吸收經驗教訓,借貸率好低,供樓好地地冇問題,低息環境很長,就算加都係低息,負擔唔大叫人大平賣好困難.
3. 歷史長河 2015-10-07 12:06:36
歷史會重演,不過唔會簡單重複。歷史是人類創造的,人類本性唔會變,而每日行為則變化多端。所以有兩句話:「天下本無事,庸人自擾之」,「人無遠慮,必有近憂」。共勉。
4. 春天來臨 2015-10-07 12:11:56

"假如有一天,政府內部意見一致,像當年一樣宣布減少樓宇供應,取消所有地產辣招,那麼就是淡友們渴望的日子來臨,到時千萬要把握入市良機。不過,歷史往往難以重演,這個日子會不會再來,真是天曉得!"

今天政府仲要大量增加土地供應.仲想對樓市加辣,何來大跌市?

5. 亮劍 2015-10-07 12:26:44
為何楼價在政府又出胡椒噴剂,又施放煙霧弹都唔跌呢?

請看下列数据!(本人只是業餘上網找資料,有錯希望大家指正)。

最近兩叁年由農地/工業地轉住宅地的全新大型屋苑楼花,有下面幾個:

07年7月20日,高埔村,補地價金額约 26 億,後來起咗爾巒,总計有 780 間楼。

07年8月9日,大埔鳳園,補地價金額约 26.5 億,後來起咗嵐山,总計 1071 間楼。

08年3月18日,將軍澳第85区,補地價金額约 28.74 億,後來起咗峻滢,总計有 1777 間楼。

08年7月10日,元朗龍田村,補地價金額约 21.3 億,後來起咗溱柏,总計 1620 間楼。

10年2月4日,落禾沙,補地價金額约 96 億,後來起咗迎海,总計约有 3500 間楼。

10年4月8日,元朗十八鄉,補地價金額约 23.35 億,後來起咗尚悦,总計 2580 間楼。


而其餘未公開發售既大規模補地價項目有:

10年3月1日的元朗15区(YOHO Town3期),補地價金額约 71億。

11年10月13日的西貢大埔仔(THE CLEARWATER BAY),補地價金額约66.4億。

11年8月12日的錦田沙埔(峻巒),補地價约70.21億。


在此之後,大型補地價的成功個案(MTR項目例外),我好似唔多覺。



政府呢個需求管理,只重減少需求,但他們不知道供應在另一方面縮減咗,而呢度條條係大数呀……波叔!
6. 杞人憂天 2015-10-07 12:58:39

中原城市領先指數 CCL 

處於一個大形派發區中, 沒有重大事件, 難以急跌, 自己只嚇自己, 杞人憂天...

7. 亮劍 2015-10-07 12:59:18
2014 年 8月9日舊新聞,以下所提及的土地改變用途申請,借問波叔進展如何??

【等待審批】
元朗區存在大量申請中的住宅項目,部份計劃甚至還處於有待城規會批准的階段,當中大部份屬於元朗大地主之一的恒地所有,恒地現時申請中具規模的發展項目粗略計算牽涉逾4,000伙,除不斷觸礁的南生圍項目1,600伙,錦田南江下圍地盤正申請興建16幢共1,566伙,而毗鄰錦上路站的東匯路項目,則打算提供475伙,另有和生圍濕地復修及住宅項目提供400幢洋房。另一個大地主新世界,在練板村及榮基村皆有項目申請中,計劃分別可興建約270幢及150幢洋房。
8. 引誘你前往購置 2015-10-07 13:13:03
歷史會否重演?
日本會否再次入侵中國???
現在日本擁有大量空置房屋, 引誘你前往購置...風水輪流轉...
9. 四眼仔 2015-10-07 14:32:30
蔡生說得好! 有些人對自己過往失敗過的事情,無論客觀條件怎樣,仍會堅持抱著死不罷休的態度,常是因為那些人好要面子,不能正確面對自己的失敗,盲目地去說服自己去相信..它終有一天會實現的..所以那些人每天都會洗自己和別人的腦一次,直到他們想像的事情出現為止.
10. 運輸工人 2015-10-07 15:19:57
祝Donald生日快樂。
11. 打工仔 Andy 2015-10-07 15:20:15
歷史會不斷重演的!
12. CD ROM 2015-10-07 17:53:55
最慘係一般歷史重演, 當局者都要在完結時才能發現呢.............
13. 向饭民说不 2015-10-07 18:03:58
太阳底下无新事。
14. 滿記 2015-10-07 18:59:08
非常客觀,實際的文章。
當跌了五個巴仙,等待已久的購買力又出來。
15. 滿記 2015-10-07 18:59:14
非常客觀,實際的文章。
當跌了五個巴仙,等待已久的購買力又出來。
16. 老師 2015-10-07 19:17:04
若非曾特首,楼市绝無今日的生機。請各位曾受過Donald恩惠的朋友,為今日曾前特首的遭遇,同声一哭_
17. 老師 2015-10-07 19:17:05
若非曾特首,楼市绝無今日的生機。請各位曾受過Donald恩惠的朋友,為今日曾前特首的遭遇,同声一哭_
18. 文斯 2015-10-07 22:01:06
     一直以來都有追看蔡先生对楼市走向分析的文章,从中得益良多。他那中肯、客觀的分析也令人折服,再加上可欣賞其深厚的語文功力,流暢的文笔,让读PP者耳目一新。
     
      今天蔡老板此文,应能让楼市大淡友們陷入深思,市場真的是那麼慘淡吗,或有些似2013第四季度那樣。
19. 鄧學士 2015-10-07 23:11:02
可以過百既百分比上升,我就想不通點解二三成下跌都冇可能
20. 鄧學士 2015-10-07 23:15:04
港交所由百幾變幾百時啲分析員都話佢唔大機會碌返落百幾,但又真係得咗喎
21. 鄧學士 2015-10-07 23:20:29

咁都叫客觀,係咪儍ga,我懷疑筆者係咪做生意既,元氣壽司家下賣緊十幾廿蚊碟,佢如果見咁多人食就慢慢加到百蚊碟睇下仲會唔會咁多人食?樓市亦一樣,點解咁貴成交咁低?若然咁值錢,點解成交反而唔上升?
22. 有驚無險 2015-10-07 23:37:21

曾先生 曾經為救十餘萬 負資產 脫苦海, 希望他大步躝過......有驚無險啦...

23. 走入贏家的行列 2015-10-07 23:45:04

 

一直未買樓的人一直是輸家,

他們永遠不會走入贏家的行列...

 

24. David 2015-10-08 00:55:24

total agree, mr choi.good point!

25. Max 2015-10-08 01:42:16
蔡生比較中肯,為好淡雙方同時落墨,機會均等!
同時感激為香港做出貢獻的前特首 曾爵士!望有驚無險!
26. 奇妙 2015-10-08 02:40:45

亮劍兄,

其實劏房波這幾年的供應,有許多都是面積很少的一人單位,根本不是供應給家庭用。或者應該說這些單位只是供破碎家庭使用。這些單位不能滿足正常家庭自用需要,就算有八萬五個都無助解決正常家庭自用需要。而投資者基於3D存在,利潤考量及破碎家庭(包括單身人士)的負担能力及需要及其後幾年大量供應,亦會懷疑其投資價值。買這些貴價單位坐艇就必然了。然而,這應不能影響舊一点同樣小型破碎家庭單位的價值,因為兩者呎價無可比矣。如果唔係劏波都唔會holdD咁嘅單位博到收購,博唔到其租值回報也可觀。新破碎單位在