長者住雋悅抵過租私樓？

被標籤為富貴長者屋的雋悅，入場費動輒幾百萬元，但相信對於部分中產退休人士仍有一定的吸引力，因單位是全新、屋苑針對長者友善設計、提供家居護理支援服務（需另行收費）等。不過，要一筆過繳付幾百萬元，除了擔心會否影響流動資金外、亦會懷疑幾百萬元的「入住費」是否合理？

租屋27年使多逾倍

若不入住雋悅，長者可買入或租住質素相近的單位。雋悅位於北角，故用北角的私樓來比較。現時入住實用面積529方呎的雋悅單位，入住權費需564.7萬元（以六十歲開始入住、一筆過繳付計）。故以位於同一條街的私樓丹拿花園作比較（丹拿花園的樓齡已有二十四年），今年中一個實用面積525方呎的單位成交價要778萬元。雖然現時樓價和年中相比可能已有所滑落，但即使九折計也要700萬元。不過，入住雋悅不能和買私樓作比較，因為入住雋悅是消費，消費了就甚麼都沒有，但買私樓最終可以將單位賣出，視乎樓價升跌，可拿回部分、全部、甚至比買入價更多的資金。

較貼近的比較，應該是比較不入住雋悅、而租住一個質素相近的住宅單位的成本。同樣以丹拿花園作比較，現時實用面積529方呎的單位每月租金約2萬元。根據一三年的統計數據，香港男性平均預期壽命是八十一歲，女性則是八十七歲。以較大的八十七歲計，即需要二十七年的租金，一共是648萬元。

當然要準確一點，還要加上每年租金的升幅，以每年上升5%計，未來二十七年的租金將會是1,366萬元。

得益要視壽命長短

如果不入住雋悅、亦不買私樓，長者可以將本金拿來投資賺取收益。如果持有564.7萬元，每年有5%投資收益，可交大約二十四年的租金（以現時每月租金2萬元、每年上升5%計）。當然這還是忽略了雋悅需要入住者另繳管理費和自行繳付差餉。

相信讀者已理解考慮雋悅的因素，包括自己的預期壽命、未來的樓價、未來的租金升幅、有否理想的投資出路等等。以上的因素有些是可預計、有些是不可預計，很明顯壽命就不可預計！

安柏環球投資顧問研究部總監 梁偉民