主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 3974
地產新聞
樓市跌勢持續 狠插爆鑊難防
(東方) 2016年1月9日
差估署公布去年十一月本港樓價按月下跌百分之三,創下金融海嘯以來最大單月跌幅;兩個月後的樓市,市場環境再經歷大變,劈價和減租例子不絕於耳,甚至新盤銷情亦開始淡靜,一六年伊始真正敲響了警鐘,跌幅估計更嚇人,樓市無可避免要面對大幅調整的事實。

去年中內地發生股災,港樓仍未受影響;不過,今次情況卻未容樂觀,因伴隨的是人民幣貶值,熱錢流走,信心疲弱,演變成全球金融事件,香港經濟難免首當其衝,港樓亦勢必同受打擊。去年尾以中小型單位跌幅較大,豪宅在供應減少下反而較具支持力,惟風向一旦逆轉,各類物業均不能幸免。

香港樓市下行周期現在只是開始,連續升了六年的樓市,要回落多少和回落多久才算合理難有定論,但樓市不脫愈升愈買、愈跌愈沒人買的特性,由超買到進入超賣,過去的周期一般少說亦要三年,直至市民負擔能力回復正常合理水平,新買家累積足夠購買力為止。

目前環球金融市場亂局相信是另一大危機,內地投資者積極轉移資產至其他人民幣以外市場,人口老化和通脹走低則長線不利樓市。此外,中港經濟轉弱和市民收入不振等因素,更是加速樓市下跌的催化劑。

除了樓價下跌之外,租金下挫屬強烈信號,因為更能反映用家需求。有業主不願減價而轉賣為租,一些原想買樓的則先行租樓以作觀望。「供平過租」近年一直是樓價上升的動力,但近期「租平過供」的屋苑正在增多;本港息率現時尚可不跟隨美國,惟滯後半年見真章,現下租金平均回報率仍逾兩厘半,十年期美債孳息則降至兩厘一五,債券價格至今不倒,主要是其避險功能;當「息升租降」,投資觀念可隨時逆轉。

樓市三大負面因素:加息、經濟放緩及供應增多逐漸浮現,加息通常代表經濟好景,可是明顯不能應用在香港身上;樓宇供應在一六年突破兩萬伙,開始超越需求,形成三層疊加。政府相信必要時可「減辣」,以應付逆周期;但正如在樓市上升周期「加辣」一樣可能無濟於事。

一五年樓價步入轉角由升轉跌,去年十一月單月下跌百分之三,今年一月開局更差,一直企硬的業主信心逐步動搖。中國經濟是軟着陸抑或硬着陸固然是關鍵,但幾年來累積的潛藏危機可能集中爆發,將令樓價升得愈高、跌得愈痛。