青衣住宅地估值19億

青衣細山路住宅地皮將於下周五截標，項目佔地約66,737方呎。理想城市集團企業估值部主管張聖典坦言，因應賣地章程所列條款對發展商造成的額外影響，地皮難望造出理想成交價。因為項目須要負責附近約60萬方呎斜坡的維修及保養工作，預料將反映於出價上，張聖典對地皮估值約19億元，每呎樓面地價約4,000元。

斜坡維修影響叫價

截標地皮位於青衣美景花園後山的細山路，據政府公佈，地皮最低樓面為240,252方呎。當中，若以最高7.1倍地積比發展，可建總樓面約474,182方呎。賣地章程規定地皮內可作商業用途面積不得多於200,210方呎，並只限於最低三層，加上存在限高（不得高於香港主水平基準140米）條款，對發展商自由度上造成一定規限。

張聖典說，發展商除需負責項目範圍附近斜坡的維修及保養工作，更進一步要為項目後方近60萬方呎山坡進行岩土勘察工作並進行一切所需的防護措施以防止山泥及落石等問題影響住宅項目範圍；發展商並需為所進行工程作出登記及承擔起日後的維修保養工作。由於所包括的範圍幅員廣闊，相信將對發展商出價造成影響。

發展商亦需負責為項目範圍內的一個隧道通氣位置建設出入口、鋪設項目前方的行人道路，以及進行的噪音、渠務及排污問題環境評估，相信亦將反映於出價之上。因應上述問題，張聖典認為項目估值約19億元，每方呎樓面地價為4,000元。參考鄰近項目，預期本項目落成後的實用呎價達15,000元。