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地產新聞
大灣區多限購 留意商業契風險
(文匯報) 2019年5月27日
在香港生活的普羅大眾除了努力工作,更加需要在不同渠道投資去應付現時生活及未來的壓力;可見無論股票債券市場、新股IPO、基金、保險以及房地產都十分興旺。現時市場利率低企,存款進銀行利率非常低,資金持有人都不太願意把全部資產存於現金。

港辣稅難買第二層樓

在房地產市場,近年本地磚頭價格飛升,趕入市上車的市民比比皆是,而香港政府使出多項辣招,令香港市民在購買第二間住宅物業需支付15%的買家印花稅,導致一些已沒有買樓quota的市民,把視線轉移至境外物業市場,雖然遊戲規則有所不同,但市民有自己的心水,有些與美英澳關聯較大,例如曾經在當地就學或生活的市民,會較有興趣美英澳物業用作投資收租與及保值。

留意產權及土地年期

珠三角靠近香港,一直以來都是港人境外置業的熱門地點,早年買家是購買一些度假式住宅單位用作度假及退休類型的目的為主;近年內地發展非常迅速,加上套上「自貿區」、「大灣區」發展的光環,近年也出現更多的香港中產人士,以投資的角度,前往大灣區9個內地城市尋寶。

大灣區這個詞語,對港人來說由約1年多前的相對陌生,至現時在筆者與客戶接觸的活動,客戶都能全部說出9個內地城市的名字。

因應大灣區發展,很多香港人都對大灣區物業有興趣,於大灣區置業,首先需要注意購置物業的產權,在香港的土地有分為住宅、非住宅及更多種類,普通市民未必清楚;原來在大灣區的大部分城市,其住宅都有一定的限購政策,香港人需要在當地有納稅證明若干時間後才可以購買當地的住宅物業;而且具備條件下,只能最多購入一個單位,而內地物業的按揭也是按照每家庭計,只可辦一次按揭。

由於住宅有限購政策,所以現時大部分香港人在大灣區可購的物業,大多數是一些商業地契的物業,其產權及使用方式,以及土地年期,都與住宅物業不同,各位需要加倍小心。

商品房或有轉售限制

購置境外物業的風險多元化,最嚴重的可算是爛尾樓,令買家血本無歸;就算或者能夠收樓的話,也可能出現不完整的產權,例如在廣東省較早前也曾出現一些「小產權」銷售給香港人;也會有不良分子,因應內地城市住宅限制香港人士購買,把內地的商業產權例如寫字樓,包裝為可以住人的公寓,並以「商品房」包裝,導致買家在不知情況下購入,蒙受土地年期甚至日後轉售機會的損失。

就算物業及產權沒有問題,在日後的物業管理方面也有注意地方,現時香港政府不容許酒店類型物業出售,有關限制受到「集體投資計劃」相關條例的規管;但是在坊間有不良分子走「擦邊球」,將這種產品包裝為包租物業;騙徒手法層出不窮,通常是利用買家資訊及時間不足,以及對「收租」及「高回報」的喜好出發,故此各位買家切勿貪圖一時之快,誤下決定。

各位讀者考慮購買物業時,需要留意相關的流程及可能涉及的風險,簽署文件前必定要諮詢專業人士如銀行及律師的意見。

中原地產項目總監羅顯桂