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地產新聞
樓價兩年半升浪玩完
(東方) 2018年9月29日
中美貿易戰及加息等不利消息接連湧現,香港樓市正式轉勢向下。差餉物業估價署最新臨時數字顯示,八月份私人住宅售價指數報393.9點,按月下跌0.08%,史上最長的28個月樓價升浪宣告「斷纜」。

愈來愈多機構唱淡香港住宅樓市前景,高盛預計按揭息率於二○二○年前加至約4.1厘,屆時住宅樓價要回落15%,市民始能維持現時的供款負擔水平。

差估署指數自一六年四月展開升勢,至同年十一月更錄得306.7點的史上高峰,直至今年七月份一直無間斷地攀升,期間樓價累升多達45.2%。

新界中型單位呎價挫4%

不過,樓價終於失守,主要是受累實用面積1,075方呎以上大型住宅單位減幅較大所致。該類單位售價指數報333.1點,按月下挫0.57%。1,075方呎及以下單位的售價指數按月則僅跌0.025%。

事實上,雖然市場對細單位仍具剛性需求,但以地區及單位大小劃分,港島及新界區面積431方呎以下單位平均呎價均見回軟。當中,港島區按月挫約2.49%最明顯,平均呎價約17,231元。

新界同類單位每方呎售價約13,325元,按月減少約0.63%,形成連跌兩個月的頹勢,平均售價亦進一步降至約572萬元。期間唯獨九龍細戶樓價報升,按月有1.67%增長,平均售價約636萬元,呎價約14,802元。

另外,減幅最勁的則是面積431至752方呎的中小型單位,新界區該類單位呎價挫約3.95%至11,293元,是各種單位走勢最差。

至於較樓價走勢滯後的租金指數,八月臨時數字報195.7點,較七月上升約0.98%,連續七個月增長,今年已累升約4.4%。

顯示較近期樓價走勢的中原城市領先指數則欠缺方向,最新報186.6點,按周無升跌,為近四周第二次出現橫行現象。

按息上揚加劇供樓負擔

對於樓價首見向下,紀惠集團行政總裁湯文亮認為,差估署指數反映樓市轉勢,預期各區的劈價盤愈來愈多,原因是購買力被新樓消耗,剩餘的又被居屋吞噬,賣樓人士必定要降價才有機會沽貨,故跌勢已經形成。

另一方面,高盛發表壓力測試,分析不同按揭利率和樓價下之市民供款負擔變化。以現時按息(2.5厘)和樓價計算,供款與入息比率為77%,即供款佔去入息77%。

該行預計,香港按揭利率將於今年上半年至二○年期間上漲約1.6厘,如果樓價維持現時水平,市民的供款與入息比率將會升至介乎88至91%;若同時樓價再升10%,比率更會飆至96至101%。(見表)

另外,評級機構標準普爾預期香港樓價未來十二個月會下跌5至10%,指香港銀行體系結餘今年已大幅「縮水」,會令港息走勢迅速追隨美息,息口上升更會削弱家庭還款能力。

標普又指,港府推出一手單位空置稅增強發展商盡快清貨的動機,因此單位供應增加以及中美貿易戰引致的經濟前景不明朗,將一同拖低樓價。