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地產新聞
港樓頂得住加三次息
(東方) 2018年2月26日
早前美國十年期國債孳息一度攀升至逾2.95厘高位,引發全球金融市場波動,但曾任摩根士丹利董事總經理、星級分析員卓百德(Peter Churchouse)卻無懼「息魔」,直言即使香港跟隨美國今年加息三次,本港實質利率仍處於很低水平,難以顯著推冧香港樓市及經濟,反而美國長債與短債息差處於異常低的水平,為美國未來兩年或可能步入衰退敲響「警號」,認為這才是金融市場明年最大的風險。

卓百德指出,儘管傳統經濟思想上,認為利率上升不利樓價,利率向下則有利推升樓價,但過去香港也曾出現減息伴隨樓價下跌的情況,認為實質利率才是預測樓價表現更佳的指標,現時市場普遍預期美國今年最少會加息三次,倘香港跟隨的話,香港三個月銀行同業拆息(Hibor)將由現時約1.25厘增至年底約2厘,若減去2%的通脹後,本港的實質利率仍然處於很低水平。

港地產商借貸比率低

他表示,單就加息而言,難以令香港經濟和樓市出現明顯下跌,但加息或打擊置業氣氛,減慢樓價升勢,甚至會令樓價輕微下跌。然而,根據過去經驗,樓市大冧往往與地產商或買家的債務高槓桿有關,惟現時香港主要地產公司的借貸比率在全球同業之中可說是最低,而本港平均的按揭借貸成數僅約50%,這意味無論銀行或借款人都有大量的緩衝以防加息,香港出現樓市及金融系統等風險的機會不大。

展望明年,卓百德認為不是憂慮利率會急速上升,反而是擔心美國或可能出現新一輪經濟放緩或經濟衰退。他指出,相比起股市,債市能更佳預示中期經濟展望,儘管現時美國長債孳息仍高於短債孳息,但兩者息差處於不尋常的低水平,一旦出現倒掛,即長息低於短息,意味市場不預期美國經濟會急速增長,通脹中期亦不會顯著上升,故毋須大幅加息以遏止通脹。反而,根據歷史經驗,每次美國出現經濟衰退前,都會出現美國國債長息低於短息的情況,因此,美國或出現新一輪經濟衰退,才是明年最大的風險。

美銀美林亦說,若美國只是溫和加息,經濟又續維持強勁增長,料不會令香港樓市急跌,亦不會為香港地產股敲響「喪鐘」,惟近日股市的波動及下半年本港優惠利率或有機會上調,或令下半年的住宅銷售有所冷卻,地產股或跑輸大市,喜歡收租股多於地產發展股。

花旗指收租股值博

花旗則指出,受惠農曆年後的旺季及發展商積極推售新盤,加上花紅及加薪等財富效應,預期今年上半年本港樓市將可上升10%,惟下半年則會回吐5%,而投資者對股票風險升溫的憂慮,地產股的資產折讓率或進一步擴闊,拖累地產股跑輸大市,首選沽售信和置業(00083)及恒隆地產(00101)。不過,卻看好收租股,指於樓市及股市延後的財富效應下,人民幣回升刺激內地旅客來港消費,而高檔零售經過三年的調整後,終於邁向復甦,故看好九龍倉置業(01997)、領展(00823)及新世界發展(00017)。