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地產新聞
鎖定公營房屋補價金額值得研究
(信報) 2017年10月24日
土地和房屋問題備受社會高度關注,由前特首董建華牽頭成立的團結香港基金就繼續針對此重大議題出謀獻策。基金會昨日發表第三份土地房屋政策研究報告,提出多項重點建議,包括盡快在維港以外重啟大型填海發展新市鎮,以及支持政府以「公私營合作」模式加快增加房屋供應等等。

當中最有新意的是提議「補貼置業計劃」,鎖定資助出售房屋補價金額,促請當局正視現行資助出售房屋(如居屋、租置單位)補價機制讓市民「望塵莫及」的情況,並以建築成本定價出售公營房屋單位,目的是「與民共富」。

香港是否應該再次填海造地,爭論多時,未有定案,特首林鄭月娥早前坦白承認確有填海傾向,她說道:「如果容許政府在維港以外進行較大規模的填海,或許完全不用觸碰郊野公園。」雖然林鄭認為維港以外填海是最可靠和實際的方式提供土地,但這樣的工程必須擺平諸多拗撬,達成共識大有難度,因此政府還是按兵不動。即使最終落實填海,造地建屋需時十多年,無法解決燃眉之急。

「公私營合作」模式加快增加房屋供應又如何?這種做法無疑較為節省時間,而且林鄭在其「港人首置上車盤」的計劃之中已有類似概念,可惜在她的《施政報告》裏只提及興建一千個首置單位,數量上肯定無法滿足龐大需求。

團結香港基金建議透過公私營合作增加土地供應,以釋放私人土地的發展潛力,政府可考慮透過道路基建、上調地積比率等政策,增加私人土地可建單位,發展商須替政府興建一定數量的公營房屋,亦建議政府成立「土地發展專員辦事處」,加快土地審批程序。這些想法可謂跟政府不謀而合,如何避免惹來「官商勾結」的批評則考驗官員的智慧。

「補貼置業計劃」是基金會最新研究報告的重頭戲,牽頭者是香港大學黃乾亨黃英豪政治經濟學教授王于漸。他認為,現時的公營房屋政策令土地價值無從釋放,政府應該幫助港人置業,讓更多住在公營房屋的市民擁有資產,透過土地、樓價升值分享經濟繁榮成果,拉近貧富差距,「補貼置業計劃」就是一個以置業為本的房屋政策。

基金會倡議,政府以建築成本定價出售公營房屋單位,並鎖定補價金額,以市值四百萬元的單位為例,假設售價為一百萬,兩者相差的三百萬為未來補價金額,於最初買賣時鎖定,不再隨樓價浮動,讓購入單位的住戶按本身能力做可預期的計劃,在條件充足時完成補價,成為擁有全部業權的「真業主」。根據基金會副總幹事黃元山的講法,政府不該「與民爭利」。

公營房屋升值,補價金額隨之水漲船高,業主出售之時獲利的其實是政府;要是鎖定補價金額,等於政府讓利,亦是變相與市價脫鈎。

關於與市價脫鈎這一點,「港人首置上車盤」的構思其實正正如此,雖然具體細節留待明年推出,但大原則就是售價以買家的負擔能力作為衡量要素,而不是一切由市場主導。在這個大原則之下,我們認為「補貼置業計劃」絕對值得政府積極研究。

我們多次強調,現在的樓市已經嚴重扭曲,撥亂反正之道莫過於營造「兩個市場」,其一是有投資價值的私樓,其二是沒有太多升值潛力、主要為安居而設的公營房屋。基金會所倡議的政府以建築成本定價出售公營房屋單位,並鎖定補價金額,長遠來說相信有望促成「兩個市場」的客觀事實,從而紓緩市民望樓興嘆的怨氣。

既然特區政府坐擁萬億元財政儲備,政府讓利如果有助重建置業階梯,使更多市民得以自擁物業而安居,何樂而不為?