行政長官林鄭月娥今日發表任內首份《施政報告》，市場憧憬不會再為樓市「加辣」，政策風險減退，並會透過公私營合作改劃農地興建首置上車盤。一眾大行大合奏唱好，預期地產商可受惠農地加快置換興建住宅，把土地價值釋放，刺激本港地產股昨天再度爆升，四大發展商共獲逾20億元資金追捧，市值合計急漲208億元【表】。
4大發展商市值漲208億
中信里昂估計，《施政報告》中的樓市政策，除了推出首置上車盤計劃，亦會把重點放在發展新市鎮，地產商面對的政策風險將降低。由於政府決心增加公私營房屋供應，需要大規模置換農地建屋，將令持有大量農地儲備的地產商受惠，該行看好新鴻基地產（00016）及新世界發展（00017）。
中信里昂又提到，發展商置換農地的速度已經加快，新地過去半年已轉換720萬方呎總樓面面積，而恒基地產（00012）亦計劃於短期內開始換地。大和認為，恒地的商業模式建基於釋出土地價值，恍似預先累積「土地期權」（options on land），待日後土地發展時把期權行使，增加其價值。由於回報要很長時間，故需要一定的耐性。
新世界昨天以全日高位12.04元收市，飆5.06%，創逾4年新高；恒地一度升4.68%至55.95元，收報55.25元，仍漲3.37%；新地曾高見132.8元，收報131.8元，升1.62%；長實集團（01113）上揚0.77%，報65.15元。
大中華投資策略研究學會副會長（港股）李偉傑認為，雖然市場對《施政報告》早有憧憬，相信正式公布後，地產股「未至於見光死」，但短期內進一步上揚動力已減弱。
恒地3區農地可拓新市鎮
據了解，恒地本周一應分析員要求，曾安排前往視察集團位於粉嶺北、古洞北及洪水橋的農地。中信里昂指出，恒地擁有的農地當中，有3個地區可作新市鎮發展，料提供12萬個住宅單位，能容納39萬人。美銀美林引述恒地管理層表示，有信心年底前把古洞北及元朗和生圍置換，該行估計恒地可因此產生48億元潛在收益。另瑞銀分析，政府提出新市鎮發展概念，恒地有21%農地正位於相關新發展區，當中的價值可望逐步釋放。預計未來15年隨着全部農地被置換，恒地的估值將增加最多23%。
恒地回應稱，農地置換進程應以年報為準。據恒地年報，早前就古洞北土地向政府申請換地，已獲同意進一步處理，面積4.5萬方呎，可發展樓面34萬方呎，與政府達成補地價後可啟動發展。元朗和生圍別墅發展及濕地保育項目，已獲城市規劃委員會批准，項目佔地223萬方呎，可興建約400幢獨立屋，正進行補地價手續。
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