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地產新聞
「女媧補地」切忌好心做壞事
(信報) 2017年4月7日
對於一個四百方呎的住宅單位,過往的概念一般歸類為「上車盤」,可是隨着樓價不斷上升,如今個別新推出的這類尺碼樓盤已賣到一千萬元,也許要改口稱之為「豪宅」了。在上車盤豪宅化的趨勢下,特區政府的房屋政策更加備受關注,因為眾所周知,房屋問題是各式各樣社會問題的濫觴,修補社會撕裂其中一大關鍵是視乎政府能否切實解決房屋問題,拉近無殼蝸牛與有樓一族之間的距離,改善貧富懸殊。

有個別學者認為,特首梁振英五年任內不斷預告樓宇供應量將創新高,製造樓價快將見頂的預期;而據統計處數字,過去十年自置居所的家庭住戶比率由百分之五十二點八跌至百分之四十八點五,自置比率下挫四點三個百分點,即期內約十萬住戶由業主變成租客,原因是「信錯梁振英」。按此說法,不少業主相信梁振英會令樓價下跌,所以「趁高」沽售自置單位,暫時租屋住,結果樓價不跌反升,最終「上唔番車」。

梁振英雖然民望低迷,不是一位受歡迎的特首,可是把十萬業主賣樓變租客的現象一概歸咎於他,說法實在勉強。一樣米養百樣人,業主賣樓背後涵蓋着不同的原因,有人為了圖利,有人為了套現,有人為了換樓,將之一律簡化為「信錯老梁」,未免過於苛刻。況且自置居所比率下降的原因,相信還包括本港整體家庭數目增加,但因樓價太高,新的戶主力能置業者減少,這也算不到信錯梁振英的頭上吧。

然而不管怎樣,近年確有部分自以為走位精明的小業主落車之後「上唔番車」,二○一二年七月梁振英上台時,中原城市領先指數(CCL)徘徊於一百零五點水平,近日已升破一百五十點,五年樓價急飆五成,期間辣招層出不窮,也壓不下「剛健」的住宅需求,銀根緊的上車客遂愈排愈後。

上車盤的概念不再是四百方呎,百多二百方呎的「納米樓」才是時下流行的「窮人恩物」。問題是,大埔嵐山最新一宗成交個案顯示,實用面積一百八十方呎的超小型開放式單位二手成交價竟高達三百三十萬元,呎價超過一萬八千元,試問家庭每月入息中位數只有二萬五千二百元的小市民如何負擔?

候任行政長官林鄭月娥同樣把土地與房屋政策視為「重中之重」,在房屋政策方面,表明會以市民置業為主導,增加興建綠置居項目,又會探討利用私樓土地,興建「港人首置上車盤」。

顯然林鄭希望針對性重建置業階梯,綠置居是要讓公屋租戶置業,港人首置上車盤的對象是收入超乎居屋資格限制但又買不起私樓的夾心階層;以目前申請居屋每戶入息上限五萬二千元來看,家庭月入六七萬元也是買不起私樓的一群,他們有機會成為港人首置上車盤的受惠者。

如果真的能夠重建置業階梯,相信香港人普遍會受落,不過林鄭的構思存在着兩大疑慮,首先是地從何來,其次是如何防止綠置居和港人首置上車盤進一步推高樓價。

香港土地不足已是老生常談,毋須多說,只看下屆政府有什麼板斧化零為整,例如把雜亂無章的新界棕地整合為可以建屋的地皮。關於推高樓價的疑慮,不妨以居屋為鑑,由於與市價掛鈎,每每造成水漲船高效應。因此,綠置居和港人首置上車盤有必要認真考慮與市價脫鈎,售價參考一般市民的負擔能力,買賣條款亦須設限,譬如買家必須自住,不能出租,轉售之時只可賣給同等資格的首置港人。至於單位面積,當然應該設定下限,政府不宜成為納米樓的鼓吹者。總而言之,要設立適當的機制防止綠置居和港人首置上車盤變成炒賣或對樓市推波助瀾的工具,避免好心做壞事。

另外,林鄭亦建議研究推行居屋出租試驗計劃,容許未補地價的居屋業主與社企合作放租單位。這不失為可行建議,如果租金合理,相信可以減輕不少人被迫租住劏房之苦。

上述所言,乃基於林鄭月娥有效發揮「女媧補天」或者說「女媧補地」的魄力,覓得足夠的土地供應,要是一切仍舊巧婦難為無米之炊,綠置居「蠶食」公屋土地,港人首置上車盤又「分薄」私樓土地,那麼房屋問題儘管視作「重中之重」,到頭來還是「痛中之痛」。