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地產新聞
啟德地搶貴九成
(東方) 2016年11月3日
香港地皮愈搶愈貴,特別是銳意來港發展的中資財團。啟德發展區第1K區3號地盤住宅地以超癲價批出,中資財團海南海航集團旗下香港海島建設地產以逾88億元奪得,每方呎樓面地價1.35萬元,高估值上限近九成,創東九龍呎價新高,較兩、三年前批出的同區地皮貴逾倍。測量師料落成後呎價達3萬元或以上。鄰近的新蒲崗譽‧港灣有業主反價30萬元。

地政總署公布上述啟德第1K區3號地盤,以88.37126億港元批予香港海島建設地產,該公司為出價最高者。地皮上周收到20份標書,為該發展區競投反應最激烈地皮,佔約45%為中資財團,包括萬科置業(香港)、世茂房地產(00813)、以及區內有項目的保利置業(00119)和中國海外發展(00688),地皮最終由中資財團奪得。

每呎1.35萬 東九新高

是次成交每方呎樓面地價13,500元,較估值上限約7,200元高出約87.5%,創東九龍歷來呎價最貴政府地。總地價逾88億元,為逾三年半來單一最貴政府地。

相比兩、三年前同區已批出的六幅住宅地,是次樓面呎價1.35萬元,較當時高出1.07至1.75倍不等。啟德發展區首兩幅住宅地於一三年六月批出,該兩幅地皮附有「港人港地」條款,終由中國海外各以22.7億元投得,每呎樓面地價4,913元及5,427元。

譽‧港灣業主反價30萬

翌年該區再批出四幅住宅地,地價介乎25.2億至逾39.2億元,樓面呎價5,330至6,530元,以保利置業投得的第1I區3號地盤樓面呎價6,530元最高,但仍被剛以天價批出的啟德住宅地「比下去」。

理想城市企業估值部主管張聖典認為,今次發展商出價相當進取,反映其志在必得,估計犧牲部分發展利潤亦要搶地建立自己品牌。他預期,地皮落成後實用呎價可達3萬元或以上。

發展商癲價搶地帶動周邊二手市況升溫,新蒲崗譽‧港灣有業主反價。香港置業黃民熹稱,賣地後譽‧港灣連錄兩宗反價及一宗封盤個案,2B座低層A室一房戶,實用面積454方呎,即時反價30萬元,以650萬元放售,加幅近5%,6座中層F室兩房戶更封盤。他預期未來三個月屋苑樓價睇升兩成。

美聯蔡智龍預期,譽‧港灣業主會反價3至8%,另有一至兩成業主會封盤。該盤平均實用呎價約1.6萬元。事實上,剛批出的啟德住宅地,「麵粉價」已貼近周邊屋苑的「麵包價」水平,如土瓜灣翔龍灣實用呎價約1.3萬至1.4萬元、同區傲雲峰則介乎1.4萬至1.5萬元。

同區商業地估值升1成

區內多家持有地皮的發展商亦即時成為大贏家。會德豐地產常務董事黃光耀認為,未來啟德有多個項目陸續登場,但區內地價屢創新高,反映該區發展潛力及前景逐漸顯現,即使供應量較多,未來區內樓價料仍具較大上升空間。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚指,下幅同區地皮樓面呎價未必可做出1.35萬元,但不會差太遠,料樓面呎價約1萬元。受惠同區住宅地高價批出,十八日截標的啟德第1E區2號地盤商業地,獲萊坊調升一成估值,至預期每方呎樓面地價7,500至8,500元,估值約82億至93億元。