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地產新聞
樓市供需失衡 港府畫餅充飢
(東方) 2016年10月29日
運輸及房屋局公布最新的香港樓市數據,乍看之下條數超驚嚇,無論是未來住宅預期供應量,還是發展商施工量或推售量均現新高!另方面,坊間的樓價指數同樣繼續飆升,反映供應遠追不上強勁的需求,失衡愈益凸顯,而政府開出的未來單位供應期票,更看似是畫餅充飢,能否落實成疑!

據運房局的數字顯示,今年首九月累計私宅落成量一萬零七百伙,施工量按年大增近七成;未來三至四年潛在單位供應更達九萬三千伙,看齊第二季的紀錄高位;而第三季樓花銷售一萬二千個,創出歷史新高,反映樓市火熱、供需旺盛。

不可忽視的是,政府所指的未來私樓單位供應不無水分,主要是現在的一手新盤已充斥着不設間隔的所謂「納米樓」,可供市民棲身的面積大減,伙數的觀念與過往截然不同。可見私人住宅動工量看似高企,亦須與已動工興建的樓面面積一併計算,才能充分反映樓市供應實況。

事實上,港樓瘋升難遏主要是由於:市場已形成愈遲買愈貴的羊群心理;人民幣貶值下北水湧入作資產配置;內地樓價高企、不少港人賣掉內地樓宇回港置業;而銀行爭相提供低息按揭更是火上加油等。當中,內地溢出效應不容忽視,一二線城市相繼實施限購限貸「趕客」,北水南下掃入豪宅保值。另方面,反映十月初市況的樓價指數勁升百分之一點八,主要受惠於大單位升勢凌厲,按周急升百分之二點五。

無疑,政府為遏樓價已法寶盡出,早年推出的所謂三大辣招措施扭曲了市場,既人為抑壓需求,亦阻礙住宅正常放盤放售,打斷了供需鏈。現時運房局再開出高達九點三萬伙的供應期票,顯然有取巧篤數之嫌。觀乎較早前的末季土地供應計劃表,已見政府須靠兩鐵及市建局跑數才能勉強達標,況且政府在開闢新地皮也是寸步難行,屢受各區利益團體阻撓,未來能否達到預期的供應量實是一個大疑問。

當前香港樓市購買力看似旺盛,卻不無隱憂,皆因不少置業人士是透過按保,加上發展商提供的各種優惠,以超高成數按揭勉強上車,這批業主抗跌能力顯然會較脆弱。堪憂的是,如今環球宏觀環境充滿不確定因素,美聯儲局「收水」在即、內地去槓桿措施陸續出台、本地零售業放緩,難保不利因素不會碰巧集中爆發,屆時恐令資產價格大調整,重演○八年金融風暴的噩夢。