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地產新聞
量寬無底港樓癲 勿貪息低慎入市
(東方) 2016年9月24日
美國聯儲局日前維持利率不變,繼續低息橫行,加上歐洲及日本猛印銀紙,港人對《狼來了》的故事早已麻木,香港樓市我行我素,繼續火熱朝天,一手市買家大排長龍,二手市反價之聲則不絕於耳。然而,美國加息只是遲早問題,一旦息口回升,樓市的狂熱派對隨時嘎然而止,負擔能力有限的買家不可不防。

美息宣布不變後,香港不少業主心雄反價。港島有藍籌屋苑,錄得反價一百萬元並獲承接;個別區域有達兩成業主反價,加幅百分之三至五。事實上,反映八月底、九月初成交的數據顯示,各區的大小單位,樓價均全面做好。最新的樓價指數按周上升百分之一點五六;而大型屋苑樓價指數,更升穿去年底水平,即今年樓價已轉跌為升。

平心而論,香港樓價雖然遠超打工仔的負擔能力,但亦無大跌誘因。住宅供應量雖有增加,但仍低於歷史平均水平;物業空置率尚低,反映需求強勁;本地失業率偏低,業主並無賣樓的迫切性;實質工資處於增長;無論業主或發展商都沒有高槓桿借貸。雖然供應量看增,但建築費高,發展商自然不會劈價求售。另外,近期經濟平穩,新婚及外來移民數字持續上升,樓價自然有一定的承托力。

但歸根究柢,樓市居高不下,還是在於美國息口調升步伐仍慢。回想去年底美國聯儲局加息,官員們曾作出二○一六年或會加息四次的驚人預測,不少投資者因而卻步,令到香港今年首季樓市急跌,但及後眼見當局不斷食言,上車客終於按捺不住而要趕入市。

與此同時,發展商亦不失時機地推出「平價盤」,及提供付款優惠吸客。而面對資金氾濫的香港銀行業,眼見樓市轉旺,亦隨即大打按揭戰,為資金尋找出路。大行之間不僅鬥低息,更把超低息的新盤門檻,由一千萬元降至二百萬元。換言之,實力較弱的買家亦成為招攬生意的對象,為樓市吸來不少新購買力。

眼見銀行低息,樓價又如火箭般上升,吸引不少實力有限,但心急買樓的上車客入市,對樓市來說無疑是個大炸彈。近年樓市的繁榮,主要得益於低息環境,及各國量寬常態化,與香港基本因素談不上半點關係。可以想像,若經濟有甚麽風吹草動,或者美國通脹稍有竄高的苗頭,聯儲局在大選過後勢必連環加息,屆時香港樓市肯定會成為犧牲品,負資產隨時又會湧現!