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地產新聞
上車點「算」好?供樓慳盡有計
(東方) 2016年9月6日
首個「港人港地」項目啟德1號入場費500萬元有找,兩成首期計近100萬元,上車客紛紛嗌貴,但口裏說不,身體卻很誠實,該盤銷情十分理想!有理財專家提醒,上車勿只關注首期,務須清楚計算每月供款及相關開支,否則只會增添負擔!

買樓開支:稅項要清楚

新手上車缺乏經驗,「撳機」時往往只懂計入首期兼每月供款,殊不知買樓費用繁多,稍一不慎,隨時超支爆煲。需知買樓分一次性及每月支出,一次性支出除卻首期外,還包括按揭保險(若承做按揭成數逾六成)、印花稅、律師費、家具及裝修費等,二手樓則須付地產代理佣金,約佔樓價約1%;而非首次置業買家則須付雙倍印花稅,佔樓價6%,即近30萬元,相當「和味」。

須過壓測 供款低於六成

以啟德1號折實後最平單位承做八成按揭計,首期約98萬元,按揭保險約8.4萬元,印花稅接近15萬元,律師費等雜費約1至2萬元。換言之,即使不裝修兼不購入任何家具,未入住已花費逾120萬元!若上車客只計算首期,將會大失預算。

據金管局指引,業主承做按揭必須通過壓力測試,即以現行利率加3%計算,每月供款額須低於其每月入息之六成水平。就算購買啟德1號最平的單位,每月入息最少要3.6萬元。

除一次過支出外,每月花費亦不容放鬆。以按揭利率1.7厘(以H+1.4計)及供款年期30年計,每月供款約1.4萬元,除卻每月供樓,管理費、差餉、水電煤費、生活雜費、個人支出、交通、家用及保險等每月支出積少成多,供樓壓力可想而知。若計劃生兒育女,同時又要安排儲蓄,以備不時之需,加上美國加息殺近,置業人士要計清計楚!
理財專家:謹記「四四二」

加息周期隨時殺到,將令供樓人士百上加斤,康宏理財營銷策略及業務拓展總監卓啟雄表示,暫時估計加息步伐緩慢,但仍不可不防,因為當息率加至5厘時,按以上例子,則每月供款將大增6,000元,未必人人可以應付,故預先儲蓄,可緩衝加息影響。現時處於低息環境,不妨趁機加快供樓,減低加息負擔。

至少20%收入作儲蓄

他續稱,「我哋成日提醒要謹記四四二。」所謂「四四二」,即四成收入予供樓、管理費及差餉,解決「住」的需求;另外四成則解決「衣」、「食」、「行」等生活雜費,而最重要的是留兩成收入作為儲蓄。他解釋,供樓開支不應佔收入多於四成,而生活雜費則「可加可減」,盡量不要影響儲蓄。

慳家男:儲過半收入

置業人士宜謹慎計算各項支出,又或者參考以下慳家男的供樓大計!

小市民李先生今年初以460萬元購入北角一個二手單位,承做八成按揭,按揭年期20年,首期連同裝修等費用已花逾120萬元,而每月供樓更花費逾1.8萬元,佔家庭收入近半,為生活帶來壓力,但他仍有妙法解救,全因他夠「慳」。

他形容自己花費不多,幾乎不會花錢購買新手機或旅行,之前為求買樓,每月更儲起過半收入!他建議置業人士應該盡早儲蓄,自己算「儲得遲」,但亦有慳錢心得,「咁出新手機你可以唔換,或者用千幾蚊嘅山寨機,用到殘或壞先換,又可以少啲出街食飯,唔好去咁多旅行,咁就儲到錢。」

舊樓未必批30年按揭

另外,不少人會考慮買舊式樓宇,卓啟雄表示,舊樓未必獲批30年按揭年期,變相令每月供款增加,加上舊樓的維修及裝修費難料,隨時有額外開支。

他又提醒,400萬元或以下的上車盤雖可承做九成按揭,但亦要留意加息後的供款負擔。