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地產新聞
青衣地翻撻 估值冧37%
(東方) 2016年4月16日
去年受山坡問題困擾而流標收場的青衣細山路商住地將捲土重來,下周五起再度招標,由於近月市況滑落,樓價下挫,市場對地價前景更為悲觀,大部分測量師大手調減地皮估值,個別更勁削37.5%,預計每方呎樓面地價僅約2,500元,將較屯門地更平,地皮估值約11.85億元起。

地政總署公布,上述青衣細山路地皮將於下周五招標,截標日期為五月二十七日。地皮去年收到9份標書,可建樓面逾47.4萬方呎,但最終未達底價流標告終。

估值低至11.8億元

樓市表現欠佳,但建築費依然高昂,恒地(00012)主席李兆基曾指,若樓價從高位跌三成,地價就需要跌六成。測量師亦大削該地皮估值至11.85億元,減幅多達37.5%,較樓價跌幅更誇張。

高力國際張翹楚表示,上述青衣地皮估值由原先每方呎樓面地價約4,000元,調減至約2,500至2,700元,減幅多達37.5%。他指出,近期地價回調,加上地皮曾流標,不排除發展商期望地價回調至市場可接受水平,增加投地意欲,相信反應不會差,再流標的機會相對減少。

理想城市張聖典亦下調地皮估值約25%至每方呎3,000元,主要反映市況及樓價下跌等因素。假設地皮最終以估值下限批出,較最近批出的屯門地皮更平,去年十二月批出的屯門第56區掃管笏路住宅地,每方呎成交樓面地價都約4,008元。

山坡面積 地盤十倍

事實上,地價大冧有迹可尋,最近批出的地皮不少以超低價成交,特別是涉及山坡問題的土地,如上月批出的沙田大埔公路─沙田嶺段住宅地,以及赤柱黃麻角道豪宅地,樓面呎價僅約2,760及12,435元,分別較市場估值下限大幅低逾20%及約27%。再度招標的青衣細山路地皮,山坡面積是地盤的10倍,賣地條款會否更改仍屬未知數。

此外,城規會早前修訂粉嶺/上水大綱圖,包括將鄰近和合石的粉嶺48區4公頃工業、綠化用地改劃住宅用途,興建約4,000伙公營房屋,諮詢期收到9份申述,其中恒地或有關人士支持改劃,但建議加入私宅發展,並將地積比率增至8倍。

補地價收益季減16%

另城規會修訂鴨脷洲大綱圖收到607份申述,大部分反對將利南道駕駛學院用地改作住宅用途,包括創建香港、海怡半島居民及人民力量等,憂慮人口密度及交通負荷等問題;該地皮為今年度新增地皮。另地政總署公布,今年第一季補地價收益約31.12億元,按季減約15.9%。