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地產新聞
銀行劈估價 打窒上車客
(東方) 2016年2月29日
樓市確認調整,銀行估價出現追跌現象,本報追蹤20個屋苑單位,佔70%估價較去年底銳減7%或以上,遠較地產代理的樓價指數跌約3.7%為高,並罕現估價追貼做價情況。業界指估價跌勢轉急,若情況持續,分分鐘出現估價低於成交價,令需要承做較高按揭的細價樓買家更難上車。

本報追蹤20個主要屋苑單位,據中銀於本月二十五日的網上初步估價,全數估價較去年十二月底下跌5%或以上,當中14伙、即70%單位更銳減7%或以上,跌幅明顯較同期中原城市領先指數僅跌約3.7%為急。

業界憂低過成交價

有業界人士認為,銀行估價追跌,跌幅明顯較樓價快,有機會導致估價不足,會加重承做高按揭的上車客的首期付擔,增加上車難度。而個別單位估價相比成交價基本上已沒有「走盞位」,即估價貼市,在樓市下行環境下,若買家借盡首期上車,有機會面對變成負資產的危機。以沙田中心佳寧大廈低層戶為例,最新估價約343萬元,相比去年十二月樓層相若的同座同室單位成交價約370萬元,明顯低約7.3%,反映估價貼近市場成交價。

南豐新邨兩月跌13%

而過往樓價被視為最「硬淨」的港島藍籌屋苑,近期估價跌幅亦明顯,南豐新邨2座高層三房戶,去年底估價仍維持706萬元,但連跌兩個月,最新跌至611萬元,勁減95萬元或13.5%,而同座樓層相若的同室單位一四年六月做價為613萬元,可見該單位現估值亦貼近市場成交價。另外,同區太古城順安閣低層戶,估價較去年底亦跌7.3%至824萬元。

中原袁廣達稱,南豐新邨本月僅錄2宗買賣,屋苑樓價跌勢明顯,如實用面積391方呎的入場版兩房戶,售價由去年高位約630萬元,跌至近月個別僅售438萬元,差幅逾30%,而近期三房戶叫價亦回落,跌至約560萬元新低水平。

至於同區太古城,美聯吳肇基稱,本月錄約9宗買賣,樓價隨大市回落之餘,加上近期成交質素較低單位,個別成交實用呎價跌至約1.2萬元。

九龍區不少屋苑過去兩個月估價亦出現明顯跌幅,奧運站維港灣6座中層單位,最新估價683萬元,較去年底749萬元,下跌8.8%;而牛頭角得寶花園A座高層戶與黃埔花園2期錦桃苑16座低層單位,亦分別下跌8.5%與8%,最新估價為410萬與607萬元。

利嘉閣陳維進稱,黃埔花園業主叫價減幅較去年底加遽,去年底一般減約7%至9%,但今年起個別成交減幅已較最初開價劈約15%,惟交投仍偏低,本月暫錄約3宗買賣,並以三房戶為主。

九成估價返前年水平

新界細價屋苑樓價旺市時升得快,近月跌幅亦冠於各類物業。馬鞍山新港城J座高層兩房戶,實用面積338方呎,去年底估價504萬元,最新跌至448萬元,兩個月跌11.1%。世紀21奇豐梁榮貴稱,新港城本月錄約5宗買賣,當中2宗兩房戶成交價跌穿400萬元,料質素較低的兩房戶,樓價要跌至低於400萬元才有承接。

上述20個單位,佔18個、即90%現時估價已跌至一四年水平,即使過往被熱捧的豪宅物業,亦難敵跌市。九龍站擎天半島3座中層戶最新估價1,136萬元,兩個月勁減10.6%,上址一四年中估價亦達1,211萬元,反映現估價有機會跌至一四年初水平。