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地產新聞
銀行自保劈估價 置業上會要量力
(東方) 2016年2月29日
港樓跌勢已成,銀行都狠劈主要屋苑的單位估價,減幅遠較整體樓價指數跌幅更高,直接反映銀行對樓價及經濟預期悲觀,在審批按揭時,隨時收緊放貸金額及要求,甚至低於市價,買家首期準備更要充裕,以防因估價不足而被迫撻訂。

在樓市下行周期間,估價與市價可謂「累鬥累」,個別單位以低市價成交時有所聞,業主或多或少自亂陣腳,令買家鋤價更深,議價空間愈來愈大,銀行審批按揭必計算抵押品價格趨勢及借款人還款能力,買家除要小心估價跌得較市價快,更要評估自己是否從事「高危」行業,銀行一旦批出較預期少的貸款,手頭備用資金亦能頂上,確保可以「上會」做按揭。

經濟及樓價表現息息相關,銀行既要「自保」,以免資產質素被負資產所拖累,在審批按揭上已傾向從緊。港樓去年第三季開始「轉角」,第四季即錄得九十五宗負資產,可承做較高按揭成數的銀行職員淪為首批負資產,至於去年摸頂入市,並承做高成數按揭的業主,很大機會成為下一批「苦主」。即使負資產佔比不高,但對整體樓市氣氛終究不利。

政府雖強調去年初進一步收緊七百萬元以下物業按揭上限至六成,已壓抑部分買樓需求,即使樓價下跌一、兩成,也不至於立即出現大量負資產。不過,此只適用在二手物業上,部分港人去年靠新盤二按上車,避過銀行的供款壓力測試,樓價跌少於一成,他們已輕易跌入夢魘,真實的負資產宗數或較金管局數據來得多。雖然負資產不代表業主「斷供」及銀主盤數量急升,但負面情緒多少反映在消費及投資上,導致本港經濟雪上加霜。

政府堅拒因為「恐慌性」論調而胡亂「托市」,並在新年度賣地計劃中,推出可興建逾一萬九千伙的住宅地,當中罕見涉及大批市區單位,以刺激發展商積極性。政府增加房屋供應無疑有助解決長期供求失衡的死結,但樓市才剛步入調整期,供應增加對港樓價構成一定壓力。政府落力「追落後」,惟供求步伐並非能夠控制,恐加深樓市調整速度及幅度。

本地經濟及樓市明顯轉弱,加上政府未擬撤逆周期措施,私樓需求迅速萎縮。在長遠房屋供應增加下,意味「離地」多年的樓價會繼續調整。銀行估價愈趨貼市,更推了樓市一把,形成估價和市價向下的漩渦,買家尤其是首次置業的上車客更要量力而為。