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地產新聞
長者住雋悅抵過租私樓?
(太陽) 2016年1月9日
被標籤為富貴長者屋的雋悅,入場費動輒幾百萬元,但相信對於部分中產退休人士仍有一定的吸引力,因單位是全新、屋苑針對長者友善設計、提供家居護理支援服務(需另行收費)等。不過,要一筆過繳付幾百萬元,除了擔心會否影響流動資金外、亦會懷疑幾百萬元的「入住費」是否合理?

租屋27年使多逾倍

若不入住雋悅,長者可買入或租住質素相近的單位。雋悅位於北角,故用北角的私樓來比較。現時入住實用面積529方呎的雋悅單位,入住權費需564.7萬元(以六十歲開始入住、一筆過繳付計)。故以位於同一條街的私樓丹拿花園作比較(丹拿花園的樓齡已有二十四年),今年中一個實用面積525方呎的單位成交價要778萬元。雖然現時樓價和年中相比可能已有所滑落,但即使九折計也要700萬元。不過,入住雋悅不能和買私樓作比較,因為入住雋悅是消費,消費了就甚麼都沒有,但買私樓最終可以將單位賣出,視乎樓價升跌,可拿回部分、全部、甚至比買入價更多的資金。

較貼近的比較,應該是比較不入住雋悅、而租住一個質素相近的住宅單位的成本。同樣以丹拿花園作比較,現時實用面積529方呎的單位每月租金約2萬元。根據一三年的統計數據,香港男性平均預期壽命是八十一歲,女性則是八十七歲。以較大的八十七歲計,即需要二十七年的租金,一共是648萬元。

當然要準確一點,還要加上每年租金的升幅,以每年上升5%計,未來二十七年的租金將會是1,366萬元。

得益要視壽命長短

如果不入住雋悅、亦不買私樓,長者可以將本金拿來投資賺取收益。如果持有564.7萬元,每年有5%投資收益,可交大約二十四年的租金(以現時每月租金2萬元、每年上升5%計)。當然這還是忽略了雋悅需要入住者另繳管理費和自行繳付差餉。

相信讀者已理解考慮雋悅的因素,包括自己的預期壽命、未來的樓價、未來的租金升幅、有否理想的投資出路等等。以上的因素有些是可預計、有些是不可預計,很明顯壽命就不可預計!

安柏環球投資顧問研究部總監 梁偉民