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地產新聞
銀行疑谷生意 暗升估價藏風險 半年調高8% 易釀負資產及壞賬
(文匯報) 2015年11月16日
美國加息在即,樓價近月向下跡象明顯,新盤及二手樓價相繼調低,但本報的調查發現,銀行懷疑在交投淡靜下,為催谷生意「拉人上車」,估價竟然不降反升,有單位的上調幅度比半年前高逾8%。學者指出,在當前嚴謹的壓力測試保障下,銀行願意調高估價來吸引較有實力的買家申請樓按,對於財力稍遜而未能過測試的年輕人或準買家,估足價只是「得個睇字」,置業困況仍未扭轉,同時也易釀成負資產及銀行壞賬。

樓市一面倒向上的趨勢在近月扭轉,二手叫價大幅調低,新盤更低過二手開售,差估署最新的9月樓價指數顯示,港島、九龍及新界的樓價,不少類別的單位都錄得跌幅,其中,新界面積431方呎至752方呎的中小型單位,平均呎價按月跌達8.13%,跌穿9,000元,重回今年3月時的水平。九龍區跌幅亦達6.85%至每方呎平均呎價10,839元。一向企硬的港島區亦跌2.49%,平均呎價13,866元。

樓價向下,一向以風險管理行先的銀行,月前曾一度盛傳要調低估價,然而本報最新追蹤10大屋苑逾近半年的估價走勢,發現銀行「冇有怕」,反而大多數單位的估價仍照升可也。本報自今年3月底起,從本港10個指標大型屋苑中各抽取1個成交單位作為樣本,並定期追蹤其銀行估價變化,而選取網上估價服務的銀行分別為中銀、匯豐及恒生。截至本月中,3間銀行對今次的10個單位估價,7個月間至少對7個單位提高估價,當中以恒生銀行稍為進取,提高了8個單位的估價。

銀行對個別屋苑估價傾向進取

是次抽樣中,估價提幅最高的要數將軍澳新都城1期4座中層F室單位,實用面積708方呎,恒生對其估價最新報775萬元,較3月底時估價717萬元提高達8.1%,亦較單位在3月的成交價741萬元為高。至於牛頭角淘大花園F座低層8室,實用面積390方呎,匯豐最新對該單位估價報417萬元,較3月底時估價387萬元高出7.8%,不過仍較3月時單位成交價420萬元稍低。

是次調查亦發現,銀行對個別屋苑估價傾向進取。裵魚涌康怡花園D座高層2室,今年3月以680萬元成交,而3間銀行本月初估價由741萬元起跳,最高見847萬元,較造價高出6%。而荔枝角美孚新鸷4期百老匯街107號一個高層B室,3月時成交價為868萬元,及至本月3間銀行估價均由900萬元起跳,明顯估足價。

負資產業主會被銀行追差價

另邊廂,亦有個別屋苑的估價顯得保守。裵魚涌太古城恒山閣低層G室,3月時以918萬元成交,縱然3間銀行逾半年間對該單位調高估價,不過亦未及當時的成交價,最高僅報916萬元。同時,上車屋苑天水圍嘉湖山莊亦見估不足價,3月時以415萬元成交的樂湖居4座中層H室,3間銀行本月初估價最高只報414萬元。

業界相信,銀行估價進取,相信與近月樓市成交淡靜,加上美國加息在即,有關方面為催谷生意,趕在加息前盡量爭取按揭生意,但這樣做,一旦樓市下調,也極易釀成負資產及銀行壞賬。所謂「負資產」,是指那些市價跌破業主仍未償還的貸款金額、即「樓不抵債」的住宅單位。金管局曾統計,本港的負資產一度高逾10萬戶,中原地產則估計最嚴重時期,香港有逾20萬戶負資產業主。

在負資產的情況下,銀行會向業主追收未償還貸款與市值的差價,無力補價的單位則被銀行收回淪為「銀主盤」,銀行再低價推出拍賣並向原業主追收差價,無力補價的業主便只有破產一途,大大打擊社會消費氣氛。

銀行估足價並不等於是上車客的佳音,浸會大學經濟系副教授巫伯雄表示,目前壓力測試相當嚴格,經篩選的置業者財力往往相對充裕,無力償還貸款的風險相對較低,加上低息環境仍然持續,故此銀行亦願意估足價,給予置業人士造按。換句話說,對於財力較遜色的置業者,由於息口波動或令其供不起樓,銀行難以批出其按揭貸款,銀行估足價對他們的意義不大,而樓價高企的實況還是未能改變。