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地產新聞
美聯:青衣地重推估值降一成
(文匯報) 2015年11月6日
青衣商住地皮出現流標,如同對已相當脆弱的樓市「落井下石」。惟有測量師認為今次只屬單一事件,流標主要涉及較大範圍的斜坡問題。不過,參考過去流標事件,未來青衣地皮重推時估值料將下調至少一成。本地各家大行對樓市前景顯得較為中性,大和發表研究報告指,雖然本港住宅樓價未來會出現調整,但不會大跌三成,而樓市供應過剩問題亦不會短期出現。

青衣細山路商住地皮日前流標收場,美聯測量師行董事林子彬認為只是單一事件, 相信因為地皮涉及約60萬方呎範圍的斜坡問題,發展商難以估算發展成本,才導致發展商出價與政府的底價有距離,市場不應就此斷定發展商出價低是因為看淡後市。

會德豐稱斜坡維修費高

事實上,會德豐地產常務董事黃光耀昨日回應亦指,流標主要是因為發展商要負責斜坡維修及鞏固費用,而斜坡維修面積達60萬方呎,比地盤面積6萬多方呎高出10倍,會令建築成本高及令建築時間長,維修費用亦相當高,令發展商出價不如政府期望。

林子彬又預計,政府或於季內重推流標地皮,又指地皮早前仍接獲9份標書,反映發展商有意增加土儲,參考一年半前大埔白石角科進路住宅地流標事件,相信細山路商住地重推時,政府亦要調低底價,但現階段認為地皮再次流標的機會不大。他又估計,日後重推時,業界可能下調地皮估值最少一成。據了解,地皮佔地約66,737方呎,可建總樓面約474,182方呎。

一手中小戶主導難減價

此外,不少大行亦出報告,看法都大致較為溫和。大和預計,本港短期內不會出現住宅供應過剩的問題,因本港長遠每年會有約2.26萬個私人住宅單位落成,未來3年至4年本港潛在私樓供應8.6萬個,剛好符合政府每年落成量約2萬伙的目標。

大和指,目前政府容許樓價下跌,地產商容易增加土地儲備,加上一手樓的市場佔有率上升,從地產商售樓收益顯示,去年與今年的銷售都遠高於歷史平均水平,再者,未來出售的單位以中小型單位為主,整體銀碼較細,故認為地產商不會大幅劈價。大和預期,本港樓價不會崩潰,樓價只會向下調,但不會大跌三至四成,又繼續看好本港寫字樓市場,多於零售及住宅市場,並較為看好收租股。

花旗報告亦指,倘樓價跌三成,即回到2012年中的水平,買家於當時買入物業仍然可保本,但於2012年中後買入的物業會損失最多30%,考慮到按揭貸款價值比率最高為70%,而貸款亦逐步歸還,負資產數量應維持小數。該行又指,一旦樓價下跌,如果只跌10至20%,對本港銀行影響亦不大,下跌三成,港銀資產質素將面對輕微壓力;只有下跌四成,港銀才會承受較大壓力。