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地產新聞
80後樓神 炒技曝光
(東方) 2015年10月22日
若你的身家要於六年內由20萬元增至400萬元,平均一年要儲多少錢?答案是63.3萬元,即使不吃不喝不使錢,月薪亦要有5.2萬元以上才能做到。八十後的張敏銳(Jerry)挑戰成功,31歲就成為百萬富翁的他,教你如何進擊樓市!

甫入Jerry的安樂蝸,就見設計簡約的大廳,純白色的牆身配搭數件傢俬,實用面積442方呎的單位尚算舒適。Jerry一二年買入位於元朗大棠尚悅十二座高層的單位,售價420萬元,以三成作首期,約126萬元買入樓花,於一三年二月入伙,現與太太同住。

當年29歲的他拿出逾百萬元上車,但他不是靠「父」幹,亦不是靠慳錢,而是靠投資眼光,早於○九年已決定買樓收租。

吼屯市配套佳受捧

任職地產代理的Jerry了解樓市行情,相信○九年香港樓價開始見底,看準屯門區發展潛力,故以逾10萬元作首期,買入屯門市中心一個作價約70萬元的單位,開始買樓收租。

「從投資角度睇,屯門市中心一直受買家追捧,不論流轉量、商場設施、交通配套及租金回報都受炒家歡迎,當時我出租回報有4.5至4.8厘。」

一○年本港樓市開始暢旺,Jerry伺機再入市,承做三成按揭,以近70萬元買入屯門市廣場一個頂層連天台的單位,當年售價183萬元。「屯門市廣場附近有另一個私人物業項目瓏門發展緊,我睇到樓市開始向上,加埋受惠瓏門樓盤嘅價格升幅,所以買嚟投資。」

放租時總遇上麻煩租客。Jerry稱,以為有些收入穩定、工作性質不錯的租客一定會交租,惟曾遇過教師租客失蹤,「有租客畀咗頭三個月租金,之後突然失蹤,結果要靠地產代理搵番租客,最後有1.5萬元租金追唔番。」

回報最高接近一倍

放租偶爾收不到租金,惟Jerry膽大心細,另與家人一起投資屯門區其他樓盤,賺取租金回報,同時坐享樓價升勢。他見近年樓價升幅明顯,分別於一○年及一三年先後賣出屯門市中心及屯門市廣場的單位,兩者合共賺逾200萬元。

「我一向嘅投資策略係,當樓價升到我嘅目標就放,好多人無論升到咩價位都去追就好危險。○九年市中心嘅單位由70萬元升到近90萬元,都有近30%回報。市廣場單位就升咗約一倍,都係我嘅目標價,所以就放,轉手再投資其他物業。雖然你話早放賺少咗,但可用同一筆資金投資其他物業賺番嚟。」

Jerry投資有道,靠物業投資把身家倍大,連同每年的人工及佣金進帳,輕易在數年間把身家升值至約400萬元。

直至一三年,樓市泡沫風險升級,政府突出手推雙辣招打擊樓市,市民購第二層樓就要徵收雙倍印花稅,令Jerry對本港物業投資卻步。「自從實施咗一系列樓市政策後,加埋環球經濟影響,我決定投資內地市場。上個月我買入一個位於中山市,價值62萬元人民幣嘅單位。」

後生仔Anytime可入市

他稱,看中該中山樓盤是因附近地區發展,當地有大型公路興建計劃,樓盤位於深中大橋入口附近,相信發展潛力大,料樓價有明顯升幅。

近期本地樓市交投淡靜,不少人認為港樓開始步入「轉角市」。Jerry認為,香港物業投資氣氛下滑,樓價將出現回調,惟跌幅最多僅15至20%,故物業投資前,要考慮個人投資時間及回報目標。「樓市有周期性波幅,但長遠一定係升。若年輕人有穩定收入及供款能力,要長線投資或自住,入市其實Anytime都可。想短線投資,就等樓價跌15%左右先考慮入市。」

港難搵食 放眼海外

他又指,香港投資物業的回報及難度較從前困難,建議投資者考慮海外物業。「海外地區好似加拿大等地,無雙倍印花稅,且無罰息期綁住,例如你買一個樓花,半年後睇啱價錢就賣得,唔似香港要畀罰息。」

Jerry作為八十後,○九年炒樓前身家僅近20萬元,在短短六年間,遇上香港樓市癲升,其身家升至逾400萬元。他明言,冀兩至三年後,透過國內外物業投資回報,令其身家升值至千萬元,成為香港千萬富豪。