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地產新聞
港寫字樓租金連續3年冠全球 中環甲廈空置率低 叫價硬淨
(文匯報) 2015年10月16日
本港住宅樓價見跌勢,寫字樓租金卻企硬。萊坊昨發表報告指,香港連續3年成為全球寫字樓租金最高城市,今年第二季摩天大樓指數達每年每方呎租金255.5美元,拋離次名美國紐約的每方呎153美元。萊坊更預期,未來兩三年本港寫字樓租金將繼續領先全球。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,儘管今年內地及本港經濟放緩且股市波動,但甲級商廈空置率偏低,加上中環商廈多由大業主持有,議價能力較強,令租金有支持。預計今年中環寫字樓租金升幅約5%,但東九龍寫字樓由於新供應多,料租金跌最多5%。

翻新需時 供應短缺

今年中資機構佔中環新租務約40%至50%,他預期,隨覑內地與香港基金互認及「深港通」陸續落實,中資機構仍是甲級商廈市場最主要的增長動力。不過他承認,由於股市波動,近兩星期觀察到中資機構擴充業務的步伐放緩。

在今年9月,區內甲廈空置率已由年頭的4%急跌至1.4%,接近2008年的歷史低點。林浩文指新供應寫字樓樓面持續短缺,預計到2020年,需求缺口將達200萬方呎寫字樓樓面,相當於一座國際金融中心二期。萊坊預測,2015年至2018年年底租金增長率為12%,位列亞洲第三位,在全球中則排第八。

他解釋,由於中環缺乏新增供應,加上本港57.5%的甲級商廈樓齡超過25年,重建或翻新期間,將更影響寫字樓的供應。大部分政府將推出的用地,將於2020年後才可供應寫字樓,包括中環海濱發展用地、九龍東CBD2及西九文化區。只有灣仔三座政府大樓有機會於2020年前翻新出租,約可提供200萬方呎寫字樓樓面。

升值多年 回報率低

不過,由於香港寫字樓物業已連續多年升值,萊坊預測今年底,香港的優質寫字樓租金回報率只有2.9%,成為統計的20個城市中回報率中最低。林浩文認為,在低回報率水平下,本港未來幾年難以見到商廈大手成交,只會有少數拆售的出現。他預期,加息預期會影響市場對後市看法,缺乏升值的憧憬,相信不能延續過去幾年售價跑贏租金走勢,估值增長會與租金升幅同步。