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地產新聞
十幅地皮 六塊封王
(文匯報) 2015年9月21日
上半財年麵粉又貴又多 供應10590伙創新高

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)政府財政年度下周將踏入下半年度,據本報統計顯示,政府上半財年推出14幅住宅地(當中4幅正在招意向及招標中),共提供10,590伙,按年增近25%,也是歷年來供地最多的半年度;同期地價亦上升,已賣出的10幅住宅地中竟有6幅地王。業內分析指,麵粉價(地價)高企,雖然會托高麵包價(樓價),但未來樓市的走勢更主要的還是受經濟環境及樓宇供應量的影響。

發展局局長陳茂波近日指出,經過政府數年覓地,樓市「起了一些根本性變化」,新供應正逐步增加,未來3年至4年的累積供應量,將達8.3萬伙創歷史新高。的確,政府於上半財年積極推地,短短半年內連推14幅土地(包括官地、一鐵一局項目),共提供10,590伙(見表),單位數量按年急增24.59%,佔政府全年供應目標1.9 萬伙的55.74%,意味下半年尚餘8,410伙已可達標,而扣除舊樓重建項目及補地價項目所產生的土地供應,預料政府於下半財年只需供應6,000個至7,000個單位已達全年供應目標。

「地王」頻現 歷來少見

單以半年供地計,上半財年的供應更打破歷年的半年度新高,第二高是2013/14年度下半年的10,554伙供應。但值得留意的是,大量土地供應的推出,卻未有因此令地價冷卻,據本報統計,上半財年已賣出的10幅土地(包括一鐵一局項目)中,有6幅創出新高價紀錄,亦即俗稱的「地王」,破頂頻率之高為歷來少見。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,地價市場與現時樓市變化應該分開來看,因為發展商看的是2年至3年後的市況,願意高價投地,代表發展商對後市看法樂觀。他指出,雖然政府近年土地供應都可以達標,但長遠供應仍受到不同的地區阻力影響,例如新界東北發展計劃、洪水橋發展等等,項目進度均極為緩慢。

陳超國認為,雖然港府兩年內土地供應充裕,但之後的供應或會再次緊張:「香港好矛盾,樓價高,政府話要增加供應,市民應該要支持,但而家又要拉布、又要司法覆核去阻止,政府爭拗主導鰦樓市供應,係好唔健康。」他認為,要解決本港高地價問題,首先政府要先突破土地供應的瓶頸,否則地價只會愈搶愈高,第四季預測地價將繼續被搶貴。

內房商心急插旗 搶高地價

而且,本港賣地市場近年除本地財團外,亦多了一班內地發展商、基金等,令市場競爭上升,間接亦推高地價。陳超國指,內地發展商進入香港市場是希望分散投資,走向國際化,他們為了成功買入土儲,往往願意出高價,導致中資買入的地皮許多都變成「地王」,他分析,內房有其渠道向內地客銷售,對其日後銷路有幫助,或因此出價上能夠更進取。

韋堅信測量師行估值董事林晉超表示,每間發展商投地都有其盤算,假如某發展商於某些區域已有地盤興建,投地後可以產生協同效應,便會願意出更高價買地;亦有個別地皮因為地段本身有基建優勢等而被看高一線,故難以評論發展商近期高價投地是否「摸頂」,但近1年地價上升是不爭的事實,第四季估計仍有上升空間,若按年計至少上升10%以內。

經濟息口 最影響樓市

他續說,發展商高價搶地,顯示對後市有信心,日後平賣的機會雖然微,但不代表一定會高價賣樓,始終買地建樓是一項「投資」,並非有賺無賠的買賣,故市民不應單純看發展商投地取向去預測後市,「其實而家咁貴買地係有風險」,他認為,後市更大程度視乎本地及外圍經濟、土地和房屋供應,及息口變化等因素。