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地產新聞
樓市乍現撻訂潮 暴露購買力不繼
(太陽) 2015年9月16日
美國距離啟動加息周期僅一步之遙,息魔陰影籠罩香港樓市,新盤更乍現撻訂潮。九月剛好過了一半,竟然平均每日錄得近兩宗一手撻訂或未能完成交易個案,比例之高並不尋常,雖然每單未能完成的交易必各有本身原因,但趨勢若持續,恐慌情緒難免會有所增加,樓市前景更添陰影。由於樓價累積升幅巨大,美息或成藥引,隨時刺破樓市泡沫。

今輪樓市大升浪開展以來,只在○八年金融海嘯爆發後曾一度下調,但「磚頭」受惠美國超低息政策,加上內地買家湧港及本地經濟良好,港樓指數愈升愈有,上車難的問題逐年加劇,間接推動年輕買家要千方百計入市。

不過,利好因素已逐一消退,樓市已進入轉角市。有新盤在過去兩周錄得十一宗撻訂,這批單位平均售價四百餘萬元,當中包括二百餘萬元的上車「筍盤」,當時獲不少年輕買家捧場。市場早已擔心,在美國還未加息以前,部分上車客的財力已頗為吃緊,若加息真的來到,必定會令這批樓市生力軍百上加斤。

港樓指數雖然勢如破竹,但早在今年七月樓市已出現暗湧,但當時主要受累於中、港兩地股災。七月撻訂佔全月一手成交比例近百分之一點六,較五及六月分別高出一及零點七個百分點,市場估計部分買家或因股市震盪,而需要補倉或「斬纜」,情急下選擇取消交易。其實一手新盤近月收票已呈放緩迹象,個別新盤能在短期內收票逾千張,主要原因在於開價較同區二手低,才能成功吸引買家。

息魔靠近,二手交投冰封,同時錄得零星二手撻訂。業主最近叫價態度軟化,甚至願意劈價求售,市場因而出現多宗明顯低於市價的成交。但值得留意是,港樓累積升幅驚人,二手業主表面減價求售,實際只是「賺少咗」,目的是盡快將利潤鎖定。港人財富藏於「磚頭」,若業主不願減價或賣樓,而將單位放租,租盤供應上升,租金自然下跌,中長期對樓價也會構成壓力。

樓市大量購買力已被消耗,未來供應卻不斷增加。截至六月底,未來三至四年的潛在住宅供應超過八萬個,可建逾一萬一千伙的土地正排隊招標,而六月底申請預售樓花數字也創新高,顯示發展商想套現就要盡快賣樓。若樓市轉勢,置業需求降溫,而中長期供應增加,意味着市場會加快找到平衡點,但價格很大機會下跌。政府有必要適時檢討形勢,一旦樓市出現危機,便應果斷撤回逆周期措施。

美國會否於周內歷史性加息,市場至今眾說紛紜。不過,聯儲局即使今次按兵不動,但若堅持加息態度不變的話,港樓市依然「有排震」。最新出現撻訂潮,或許正暴露購買力隱現後勁不繼,準置業人士務必量力而為。