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地產新聞
上車需求熾熱 勿忘兩大隱憂
(東方) 2015年7月25日
本港上車盤仍是一戶難求,「喜薈」成房協新盤收票王,十九人爭一伙反應熱烈,延續主打細單位的「喜」字系列「日光」走勢。一手樓尤其是上車新盤報喜已成慣例,買家對樓價升勢亦愈來愈麻木,惟不能忽視經濟已默默起變化,當到達一個臨界點,慎防物極必反。

由於喜薈入票有限制,被市場解讀為無「水分」,用家主導再次出現,所謂剛性需求包括結緍、產子、養老、換樓,簡單說句:「有錢最好買樓」已深入民心。樓市至今已跨過一個又一個難關,政府多重辣招亦不管用,上半年細價樓「爆煲」的預言不攻自破,現在細價樓門檻已升至五百萬元樓上。本月初內地股市暴跌曾一度冰封樓市,但股市回穩之後,新盤依舊賣個滿堂紅,二手價格依然堅挺,求上車之心未動搖。

樓市的不死神話是否可延續下去?未來的兩大風險仍是美國加息和供應逐步增多,美國九月加息的機會已增至五成以上,換言之,尚有兩個月時間加息或將成事實,而新供應追上來則是中線的攔路虎。每年都有樓價下跌的預測,惟說得太多已變成「狼來了」的故事。不過,內地股市即使危機暫過,但「中國模式」的可持續性讓人更加疑慮。香港屬外向型經濟,外圍一旦風吹草動已走不脫,本身零售市道亦開到荼蘼,過去幾年的樂觀情緒是否需要再檢視?

加息除加重供樓負擔之外,美元持續強勢亦是潛在威脅,港元匯價被迫跟隨走強,如果經濟增長未能同步,市場將利用資產價格進行調節,九七亞洲金融風暴對本港樓市的摧毀力歷歷在目,但在危機未發生前,大多數人仍沉醉在泡沫當中而不自覺。

股市和樓市的關係相當微妙,內地有「賣樓炒股」、「股跌買樓」的相反理論;香港則大致同步,「短線買股票,長線買磚頭」,股樓同是本港經濟兩大支柱。「買磚頭」不但保值,長遠跑贏通脹,而香港的發展商和業主持貨能力特高,使樓市供求關係一直扭曲,樓市走勢因此不會輕易扭轉,惟一旦轉勢,幅度也必劇,買家不可不防。

樓市一直大漲小回,樓價走勢脫離經濟狀況和購買力是不爭事實,樓市所以能擺脫地心吸力,靠的是多年儲備,包括長輩的積蓄,惟儲備也有用盡的一天,美國加息已非遙不可及,中國經濟打腫臉充胖子,眼前的上車盤以折讓價出售縱然吸引,惟各類隱憂正在逼近。