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地產新聞
置業大道理:樓價轉跌要等到一七年
(太陽) 2015年5月23日
早前有報章報道,住宅租金回報率大跌勢必篤破樓泡,究竟「樓泡」是否真的就此被篤破?

對於住宅租金回報率大跌,筆者對此不會感到奇怪,因為自○九年開始,住宅樓價的升幅一直大幅跑先於租金的升幅,所以租金回報率下跌已發生了超過六年的時間。背後的原因很簡單,是住宅樓價的上升,和香港經濟的復甦或香港的人均收入增長,出現嚴重的脫軌,亦說明了過去幾年樓價急升不是因為經濟有甚麼特別強勁的增長。

收租回報勝債券存息

若租金回報率下跌樓價就會回落,那麼樓價早在幾年前就要跌了!問題的重點不在於租金的回報率是升或跌,重點是租金回報率要低到哪個程度,投資者才會放棄買樓,從而令樓價下跌?

今天,雖然不少主流屋苑的租金回報率已下跌到2至3厘的水平,但它已去到足夠低的程度,令投資者放棄買樓嗎?投資者要懂得這不是一個「絕對數」的概念,而是一個「相對數」的概念。即是和其他投資選擇相比,現在的租金回報率是吸引、還是不吸引?所以,我們要將租金回報率和股市投資比較、要和債券投資比較、要和銀行存款利率比較、或者是和車位的租金回報率比較。

由於全球息率處於嚴重偏低的水平,即使美國有機會在今年開始加息,但美國政府十年期國債的年均回報率仍低於2.5厘,而香港實行聯繫匯率的關係,也把美國的低息引入來香港。

由於香港的息率也像美國般處於極度低的水平,筆者相信即使如報道般住宅租金回報率已跌到只得2至3厘,但相對於債券或銀行存款息率仍然吸引,令投資者和用家仍覺得抵買,住宅樓仍存在較吸引的投資價值。

利率低 置業仍然吸引

只要市場息率仍低企,相信單單租金回報率下跌未必能促成樓價下跌。筆者預期,即使今年內租金回報率仍然有可能再下跌,但由於市場息率十分低,令住宅樓仍有較吸引的投資價值,即使租金回報率跌,樓價卻沒太大下跌的壓力。相同的道理,若往後時間即使租金回報率上升,但如果同一時間市場息率的升幅更大,樓價才有下跌的壓力。

故此,我們要留意美國聯儲局何時才會大幅加息?觀乎現時的情況,相信要等到一七年,它們才會將息率調升至較高的水平,而香港的樓價到那時才會真的出現較大的下跌壓力!